|
|
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：新人二问，感谢美丽睿智的房姐！！！一．19年底西平领涨至30000，既然热点板块已上去，现在买入属于追高？这个价格适合出手吗， 按领涨 普涨 补涨的逻辑来看，是应该买可能会补涨的区域（如东城）还是坚定买入南城西平？二．认同您的建议，欲出售麻涌房子（横盘三年，12500元购入），今天刚问过中介14000元价格不好，请问是果断卖出还是再静观二年等价格好点再卖。三．按一线+二线配置，现在去迁户再出手深圳，时间可能赶不及深圳已普涨了，是否应该考虑还未跟涨的广州？
回答：不建议继续加仓东莞，现在买入广州是比较好的时机。我还是比较看好2020年的广州，从以下几个方面分析一下：
1.宏观：全球经济不景气+新冠疫情影响，各国央妈竞赛似的降息降准，股市、黄金、石油期货纷纷下跌。大家日子都不好过，这是一个比烂的时代，大通胀的时代。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。
2. 中观层面：2019年，在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区规划、前海扩容等一系列利好下，双11豪宅税调整彻底引爆了已经蓄力近4年的深圳楼市，西区片区的南山、宝安部分片区涨幅短短2个月达到10—20%，放盘价跳涨、业主惜售。上海2019年全年二手房成交量也是近三年来最亮眼的一年。
3.微观层面：广州楼市已经盘整了近3年。不同于深圳约等于实质性的无限购，广州一直限购严格，投机气氛不浓，市场以刚需为主，价格经过几年的横盘也已经充分夯实。
2019年11月到2020年1月，我观察到的一线情况是：天河东、黄埔、番禺的刚需上车盘购买力旺盛，低价盘迅速扫光，业主议价空间收窄，甚至出现反价的情况。年后各小区基本还没能恢复看盘，但是一些刚需客户、敏锐的深圳投资客已经开始动作。
广州这个城市大的基本面没变、广大的需求也没变，越是群体恐慌和怀疑的时候，市场越是蕴藏着重大的交易机会。
提问：房姐 你好 本人在深圳 手头子弹20余 看了一圈一二线城市房价。觉得只能够买以下几个地方：1、佛山三水西南。附近有高铁站通广州深圳。2、惠州南站 3、惠州仲恺高新区。莞深城际已开通，深汕铁路2024年开通会经仲恺站。4、中山博爱路附近。房姐建议我买上面哪个地方或其他？买了主要是出租保值，过几年小换大这样。谢谢
回答：1.三水不要买，大坑。佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。
2.惠州不推荐，不争气的城市。虽然房价会涨，但是天量供应 光靠外地投资客击鼓传花，拉升太慢了。
3.中山自住可以买，关注石岐区兴中道两侧，博爱路两侧。投资一般般
可以关注广州增城 新塘，地铁沿线淘单价1W+的盘。或者去沈阳搏一搏。
提问：新人首问！房姐你好，在网上看了你的一篇文章，被你独特的见解吸引，随即关注公众号，看了文章越发觉得迫不及待要靠近你，哈哈！别多想，想投资房产想疯了！背景：年33了，居武汉，个人年薪20，媳妇儿年薪5，子弹30，全款房一套（开发区海伦春天三期），20万车一辆（马上结束贷款），孩子刚上幼儿园。疑问：之前一直想投资小商铺，因为了解了下本小区的商铺租金是不错的，想从各种小区商铺入手，以租养贷，顺利裂变。同时也在考虑瞄准学区房，因为目前所住小区虽然有学校配套，但是学校不好，对于当前状态到底是先解决学区，还是先投资？有点激动有点乱，抱歉！希望回复！我先看看内部资料！
回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。
投资一般是不推荐商铺的，涨幅太差，现在很难碰到租售比5%以上的商铺了。建议抵押海伦春天融资，入手一套学区房，小户型挂学位，淘笋。剩余子弹再入手一套低价潜力盘。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，武汉首套房的话，不自住，是投资三环以外的低价潜力房，一百平；还是投资主城区的小户型。还有你经常说的陶笋是指性价比高的二手房吗？
回答：武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气，人口和产业密集的地方才有投资价值，首选推荐的几个价值洼地。东西湖和江夏属于远城区，武汉各个区都在打造新区，但是你要甄别真新区和伪新区。
笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。如果会错了意，那么要找到天荒地老。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先卖后卖，极易出笋盘。
提问：房姐您好，在北京上班，天津房产现在可以入手吗？打算总价150左右的二手，二套，有哪些可以推荐的？考虑学区，谢谢。看不好当前天津的形式，被雄安新区影响，未来发展潜力是否不足？
回答：天津跟北京对比，弱势很明显，投资不是一个特别好的选择。城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和广州这种标准一线城市相差无几，但广州仍然在快速发展中。新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。
天津目前来看仅剩下高考优势支撑，所以天津的选筹逻辑是优先学区。
天津投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
05年曹妃甸，09年滨海新区，17年雄安新区。不管外面怎么变，主场北京就守好北京。
提问：19年年底买了徐家棚附近的安居苑房子。这个房子是老房子，户型不是很好，价格1.4万一平。因为疫情还没有办理过户，很担心房子会跌，我是继续持有，还是想办法办理退房。如果办理退房，我有什么可以操作的方法。合同已经签了，帮卖家换贷款已经给卖家22万。卖家提前办理了交房手续
回答：如果有确定的拆迁内幕，这个价格是可以拿着的，比市场价低一些。如果是投资考虑，不确定是否能拆迁，安居苑并非投资首选，建议入手之后做个凤变冰出手。你已经过户了，除非找房管局撤销备案，否则很难退房。
提问：广州万博一套（108平），深圳蛇口育才学位房（30平），两套都有贷款并放租，我深户、老婆广户，目前南山工作。之前是按职能划分的房子：养老万博（环境、医疗、位置）、学位蛇口（育才二小/三中）、工作租房（就近原则）。当前还贷压力还好（租金+公积金》=月供），有一个100万左右的首付借款需要2年内还掉，年收入80。想请教当下策略：1、就这么还贷，找舒服的小区租着（工作地不被lock）2、抵押出来再折腾一套，涉及资金规划（贷款+现金流）
回答：你好，现在的负债率太低了，可以考虑申请银行加按揭，继续加仓。负债率是很多人关心的话题，但是一般资产上到一定的体量才需要关注，个人认为净资产在A7.5之前，或者三套房之前，不用关注这个指标，把关注焦点放在现金流的±上即可。资金利用率太低，容易坐吃山空。A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么计算负债率，我就说下：负债率＝负债/总资产 总资产＝净资产+负债 一般平稳行情下，负债率控制在60%左右就可以了。太低了，你负债抵抗通胀的钱就少了；太高了，月供压力也会比较大，建议停下歇一歇。
选择方案2
提问：请教房姐：我是70后，到现在为止房产买卖达到10套（栋），资产累积过程，发现正业的收入远没有房产买卖的资产膨胀的快，目前手上还有两个小套房和两个别墅，别墅大的一个在装修和父母家人自住，另一个小的等着10年后自己住（父母80岁了），现在想把两个套房卖掉继续买买买，坐标福建福州下属一个经济百强县（福清），请教，福州的房子还可以炒吗？对福州的未来房产您怎么看？谢谢！
回答：你好，传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。譬如，只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。
如果自己有门面，那么更大概率是自己捣鼓一家店，至于赚不赚钱另说。（顺便催生了一大批买商铺的韭菜） 很多时候，店租2万；亲自经营，一个月毛利润也才2万，家里再出一个老伴，免掉5千的人工。实际上搭进去两个人，一个月还倒贴1万5。
但是这么简单的帐，大部分人依然是算不清的。总以为自己能做大，捱了几年没什么进展最后只能面对不赚钱的现实，做到一半又不舍得彻底抛弃，然后说自己反正也没事干，继续耗着，人生就这么过去了。如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。
农耕家庭的习惯，根深蒂固；有几亩地就种几亩地，请人是败家的。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。
而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。
经历过几轮楼市周期的人才知道靠房产和金融才是躺赚，但是真正认识到这一点的人少得可怜。
福州属于政策导向型城市，大企业入驻，产业带动住宅价格，加上长乐市改区，并入福州，机场地铁快线；交通，加政治，加国家推动数字产业，长乐土豪回乡发展，近几年长乐做钢材的发了一拨人。
投资首选一线城市，北上广深，次选省会城市。但是放眼全国，福州依然属于弱二线省会城市，单价2万太贵了。本地人可以考虑淘笋入手，大仓位放在一线。
提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：1.次新和老破大的起手杠杆率差异并没有你描述的那么大。通常也就最多1-2成。
2.一套房子的杠杆高低，是持有期间的动态杠杆率加权平均后的结果，而不是只看起手数据。因此，实际杠杆率差异会更加小于起手的直观感受。
3.杠杆能放多大，还受制于借款人的还款能力，是有上限的。所以，高杠杆的房产在实际操作中受限于这些外部条件，未必能拉开多少实质性的差距。
4.老破房在流动性、自住舒适性等方面毕竟和次新房存在差距。牺牲这些要素去追求杠杆率，有时候是得不偿失的。
因此，到底要不要这样剑走偏锋，见仁见智，每个人情况不同，需要具体分析。
对绝大多数普通人来说，更应考虑的是和生活、子女教育、工作发展等的平衡，而不是走极端。
提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？
回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。
普通人还有提升阶层的办法吗？
这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。
普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多: 工作 租金 代购 电商 短视频 自媒体 等等。
具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。
提问：房姐你好，外省户口，女方征信有逾期，男方共同还贷人征信报告上无记录。那男方落户武汉后买房可以贷款吗？需要办理Jlh吗
回答：可以 2年内的逾期可以洗征信，2年前的逾期影响不大。
洗征信实操技巧，详见知识星球内部分享。
提问：请问武汉房价走势如何？白沙洲,江夏黄家湖军运村，文化大道，江夏大道哪里的房子值得买？
回答：两年前，因为新房限价，售楼处的新房和市场上的二手房有15%左右的价差，有些城市甚至相差30%以上。经过两年的“强制性稳定”，新房和二手房价格已经拉平。
一边是二手房的微跌，另一边是限价新房的放松。今年土拍的高价地，会在2年后陆续入市。武汉作为强二线城市，价格并不高，未来长期看好。买房投资，最好别在楼市正热时跟风买入，这个时候出手容易“高位站岗”，真正发财的，是那些在楼市低迷时入多套房子的人。
军运村只适合自住，三环外+远城区+睡城，军运会IP溢价太多，长远看，回报率并不高。
武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：您好，新人首问！欲在汉购房，首套刚需。个人概况，30岁，已婚，一子。手头现金150；老家县城有套婚前按揭自住房若售后可变现到手40；永利国际有套小公寓，17年5月因当时在汉无购房资格全款65购，现出租月收租2500；家庭年净收入30-50(自营生意，不太稳定） 现购房主要目的为考虑小孩（刚十个月大）未来上学教育问题。购此套房的个人想法是学区第一，配套第三，交通第三。尽量是新房，只考虑武昌的洪山～鲁巷～光谷片区。汉口，汉阳及远城区不考虑。现存疑问：1,县城的房子是否应及时卖掉？2,三口自住的话，选三房还是两房？现有资源如何配置，能否推荐合适的片区或楼盘，望您能给予些指导意见，感激涕零！
回答：你好，毫不夸张的说，县城楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。目前四五线小城市房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。
任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。比如我们熟悉的鹤岗。省会城市对各区县的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往主城区，留下的，都是没办法走的。
提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！
武昌片区，性价比高的新盘已经没有了，在售新盘学区都很一般，建议多关注二手。自住+学区推荐项目见知识星球内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2020-3-29 12:42:30
