非典开启15年大上涨：这次疫情后，楼市会怎么走？

贺老师

◆你要关心不是房子，而是自己。

正解局出品

半年前的传闻，终于成真了。

潘石屹的SOHO中国发布公告：在和海外金融投资者洽谈，可能出售股权。

先前，早有传言潘石屹要卖掉国内8个房地产项目。

如今，潘石屹显然更加彻底，可能把公司直接卖掉。据说，这笔高达60亿美金的买卖，接盘的是美国投资集团黑石。

记得当年我第一次看到望京SOHO，真的是眼前一亮：原来，房子还可以盖得这么有科技感！

就在3年前，潘石屹还说，SOHO中国有两个项目永远不会卖，“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

很可惜，现在恐怕都要卖给美国人了。

实际上，从2014年起，潘石屹就一直在卖卖卖，抛掉SOHO静安广场、SOHO海伦广场、SOHO世纪广场、虹口SOHO等一批项目。



（望京SOHO）

潘石屹1980年代末，开始搞房地产开发，曾经靠着5斤橘子两条烟拿到的信息，成功在海南房地产泡沫中逃顶，可以说是所剩不多仍然活跃的中国第一代房地产开发商。

这次之后，潘石屹可能真要离场了。

传言已久，只是这次选择的时间点比较特殊。

当然，潘石屹卖掉的都是商业地产，主要原因还是不赚钱，出租收益太低。

不过，大部分普通人更为关心：

疫情过后，房价到底是涨，是跌？

1. 非典后，房价涨了

说到这次新型肺炎疫情，不管是防控还是对经济社会的影响，很多人都习惯拿2003年的非典来作比较。

那我们先看下，2003年非典对楼市的影响。

2002年12月15日，第一个非典病例在广东河源确诊。但当时并没有作为疫情处理，在春节期间，病毒携带者流动到全国。

2003年2月上旬，广州病例破百。3月12日，世界卫生组织发出全球警告。

到当年6月24日，世界卫生组织宣布，把北京从非典疫区名单中删除。

非典疫情持续半年多，传播到24个省（直辖市、自治区），共确诊病例4698人，夺取284条生命。

其中，北京、广东、山西、内蒙、河北、天津是“重灾区”，尤其是北京一个城市病例就高达2434人，死亡147人，超过全国的一半。



（非典疫情分布）

非典对楼市产生了什么影响呢？

在北京，疫情的高峰四五月份，房地产开发投资平均增幅回落六成左右。

在广州，2003年上半年商品房均价3888元/平米，相比2002年的4143元，下降超过6%。

在深圳，非典期间一度出现“负首付”。

网上有个例子。有人买一套92平米的三室两厅两卫，要价22万，但最后从银行拿到了27万的贷款，因为另外有5万装修款。

买下这套房，实际上只出了5000块钱的定金。

在香港，房价直接被打到谷底，成为几十年的最低点。



（香港楼市走势）

可然后呢？

众所周知，房价不仅涨了回来，还大涨了十几年。

下面是2003年《北京晚报》上的一个房地产广告。

售价每平4180元，如今这个楼盘的二手房房价已经超过60000块，上涨了约14倍！



其实，不论哪个城市，拉出2003年后的房价走势曲线，向上陡峭的走势，买房人看了，呼吸都会痛。



2. 但今日已不同往昔了

对这次疫情后，房价怎么走，有网友就拿非典来比较，稳涨。

中介、楼盘销售也这么讲。



但是，历史不会是简单的重复。

如今，大环境和2003年已经完全不同了。

最基本的一个方面，要有人买。

中国商品房市场真正启动是在1998年，但当时，大部分人其实并不热心买房。

2002年，中国城镇化还不到40%，而到2019年底中国城镇化率已经超过60%。

这是个什么概念？也就是超过3亿人，从农村走向大大小小的城市。

3亿人进城，就要买房，这是中国房价持续上涨的最根本原因。

当然，人口从农村流向城市的过程还没有结束，但可以确定的是，目前人口流向城市的速度会变慢。



还要有钱买。

2003年非典时，居民整体负债比较少，更直白说，很多家庭没有房贷，或者有房贷也就小几十万以内。

如今呢？中国居民房贷余额已经突破25万亿。

高企的房价，也在无形中提高了城市的“门槛”，反过来，阻碍人口流向城市，“接盘”的难度越来越高。



更为重要的是，这是一个新时代，经济进入新常态。

我反复说过，不要觉得这两个词只是在新闻联播里说。

它们是有实实在在的含义。我们每个人都处在大环境里，在不知不觉中，受到大环境的影响。



3. 不过，你更要关心自己

还要回到这次疫情。

先从国内来看，疫情目前是控制住了。

但新型肺炎疫情相比非典，产生的影响要更大、更为深远。

就像前面那个地图已经展示的，非典在国内有新疆、黑龙江、青海、云南、贵州、西藏、海南等7个省（自治区）没有出现疫情。

而新型肺炎出现在了所有省份，比如，黑龙江非典没有确诊，而这次一共确诊482例，还死亡13人。

非典时，感染人数在100人以上的省份占大陆GDP的23%、货物出口的43%，而这次感染100人以上的省份占大陆的GDP在95%左右、货物出口在98%左右。

更要命的是，疫情在国外爆了。

现在，全球100多个国家爆发疫情，尤其是在日韩、西欧、北美，疫情还十分严重。

而这次，全世界各个国家采取的管控措施都是远远超过非典的。

没有人是一座孤岛。

2019年，中国进出口总额突破31万亿元人民币，出口超过17万亿元，进口超过14万亿元。

有数据说，中国外贸带动就业超过1.8亿人。31万亿进出口贸易额的背后，是上百上千个工厂，千千万万人的就业。

如果中国以外，尤其是中国的主要经济伙伴不能很好地控制疫情，在经济上也会对中国造成影响。

下面是今天（13日）早上7点半时，全球股市的情况，一片绿，全世界股市都在跌。

特别是，美股三大指数跌幅将近10%，更是罕见，单日跌幅已经超过2008年全球金融危机。



3月10日，决策层明确表态说，“只要今年就业稳住了，经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”

这个点，普通人更要考虑的是自己有稳定的工作，可持续的收入，房子不是首先要考虑的问题。

4. 更要小心开发商

即便你真的需要买房，你更应该好好选选开发商。

疫情之下，开发商的日子也不好过。

2019年，全国商品房销售面积5年来第一次出现负增长。

因为疫情，开发商线下销售几乎就没有开张。

春节期间，88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市直接零成交。



但房地产行业是一个高周转的行业，靠的就是贷款、拿地、盖房、卖房……周而复始。

有统计说，2020年全国房地产开发商各种到期债务有1.5万亿！

尤其是，这两年在监管上，越来越严，开发商很难借新还旧。最终，越来越依赖卖房的回款来“续命”。

这时，你更需要关注的是你能不能按时拿到房子，房子质量有没有保证。

要知道，开发商是企业，同样可以破产。



有媒体报道，上海一家猎头公司顾问就透露，“有些前两年去了中小企业的高管，现在想回大平台，明确表示愿意降薪看机会。”

行业冷暖，大家自己品味了。

再说说另外一个问题。

不少人认为，会大放水，放松房地产调控，甚至刺激楼市。

实际上，各地的确搞了不少小动作，这一点可以看我一个月前的文章。

但是，在全国层面，目前并没有出现大幅度的放松。

一些地方尺度大的救市政策，已经被叫停。

最明显的就是，河南驻马店。2月21日，驻马店出台政策，把首套房公积金贷款首付比例从三成下调到两成，贷款额度从45万提高到50万，还针对农民工、大学生等等人群推出买房补贴。

一周后，驻马店市负责人就被上级约谈。驻马店的救市政策，也从官网下架。



当然，我觉得最重要的是，大家可以再品品这句话：“只要今年就业稳住了，经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”

“经济增速高一点低一点都没什么了不起的”，那么，房地产的这把“夜壶”还有什么了不起的吗？

当下，可能是我们大部分人这一生中，第一次面临这样错综复杂的环境。

过往的经验，肯定是靠不住了。

与其考虑房子，或者抄底楼市，更应该关心的是，自己和自己的家庭怎么安然度过最近一两年或者三五年。

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