土地市场再迎大变革 那些期望楼市大涨的人该歇歇了

阿豆学长长ov

3月12日，国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》。“决定”的核心有两点：

1、“非永久耕地”转变为建设用地，由各省自行审批。

2、允许试点省市审批“永久耕地”转为建设用地。试点省市是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。



对于这样的改变，其实是早有预期的，是“放管服”在土地管理领域的一次非常重要的探索。一定程度上，这种改变对土地管理有积极意义，这种改变并不是性质的改变，而是效率的提升，对下游的房地产市场也带来一定影响，而且是积极的，特别是对于刚需来说，非常重要，这个我在下面会展开讲。

长期以来，由于审批流程过长，耕地转为建设用地实际上存在一些障碍，时效上往往跟不上节奏。土地开发是一层层拆解配置的，由于信息不对称及考核等问题，具体到县市一级，土地指标要么不够要么低效。本次试点的意义在于，各省可以通盘考虑本省情况，一定程度上，从“供给决定需求”开始转变为“需求决定供给”。另外，这种效率的提升也表现为城乡统筹一体化发展，土地自然是中心环节，效率的提升也是有必要的。



举个例子，你这个城市有多少项目要启动，需要多少用地，只要手续没问题，土地供应指标可以及时跟上，而且只需要报到省一级。

还是那句话，效率的提升，是本次调整的核心。那么具体的影响有哪些呢？以房地产为例，比如部分城市用地指标可以更快跟上本城市房地产开发需求，一定程度上，土地作为调控房地产供需的工具，将变得更为高效。要想稳住房地产， 供需平衡永远是核心，是长效机制的底层保障。

实际上，在2018年，二线城市有过一轮爆发行情，最典型的就是各地所谓的“万人摇号”，连80岁的老大爷都现场排队，假离婚，操纵摇号等各种乱象层出不穷。当然那时候直接原因并不是土地和住房供应不足，但供应跟不上的的确确有不小的影响，到最后不得不实行“分层摇号”，让刚需选摇号。

当年的四五月份，以成都西安为代表，迅速公布了一轮土地供应计划，推动土地成交并要求开发商不得捂盘，可预售项目积极入市等措施稳定供应，并通过严厉手段挤压炒房客，才稳定了楼市。

这些乱象都在一定程度上反映了房地产市场供需跟不上市场变化，而根本则是上游的土地市场。



上面说的是优势和扩张型城市，而在更多的紧缩型城市可能就不是这样了，他们需要根据人口和住房需求适时调整土地和住房供应。人少了就得调整供应，适当减少一点，去库存这种事伤害太大了，不能再来第二遍了。对这些城市来说，其实也是更大的压力，以往通过房地产扩张，摊大饼，建新城，虽然GDP搞上去了，但土地利用低效，现在要思考的则是要更合理的利用，不能全搞房地产，适合搞什么就搞什么，比如现代农业等。

一句话总结，对房地产而言，土地这个调控工具的作用将放大，房价会更稳。

当然，现在“永久耕地”转为建设用地仅为试点，但我认为，这种机会绝对不会浪费，特别是城市。前几天住建部王蒙徽部长在人民日报撰文，再次强调要落实城市主体责任，谁不想努力试点出一些可推广可复制的经验呢？