海南现房销售政策突然撤回，楼市又释放出一关键信号

jimmy肖明

3月7日，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

海南新政的关键词很显著，简单地说就是以下三点:

1.海南本地人限购两套，第三套禁止购买。

2.新出让土地施行现房销售制度。

3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。



到底该怎么理解海南的楼市新政呢？

解局君认为，海南新政的目的在于经济上打击高房价，去地产化，发展实体，吸引人才。

房屋预售制度是高房价的推手。

在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。

而房企可以使用各种策略让房价持续上升，并在此后逐步剥夺购房者的各种权利比如车库、配建、绿地等。

海南经济很大程度依赖楼市，而且地处偏远，经济落后，所以在抢人大战中毫无优势。

现在严控楼市就是要去地产化，海南绕开了工业化的路径，直接通过服务业崛起带动经济。

同时，海南提出了发展安居型住房，就是出于吸引人才的考虑。



3.7新政中，最称奇的就是取消房屋预售制，这是首创，也是一剂猛药。

预售制度的最大受益者是开发商，他们仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，后来很多中小开发商、甚至皮包公司都参与其中。

这就给楼市造成了很大风险。

一旦资金链崩溃，房产商卷钱跑路，买房者血本无归，老百姓一点办法都没有。

业主申诉极其困难，即使法院判开发商输，法律也拿没钱的开发商没办法。

没有跑路的，也未必能如期交房；就算交房了，偷工减料、货不对板现象经常发生。

以河南省郑州市为例，近三年市内期房交房维权达到90%以上。

可以说，房屋预售制的存在，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

这些看似取消房屋预售制是合理的。



可意外的是，该政策在3月9日却出现重大反转，这一政策从海南省政府官网消失了。

无独有偶。

2月21日，驻马店市调整住房公积金贷款首付比例。

但在一周以后就被住建部约谈，之后驻马店就取消了该政策；

广州市政府3月3日发布了扶持楼市48条举措，包括：广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。

4日，《通知》被广州市政府官网撤下。

楼市政策频繁的一日游、半月谈所谓何故？

今年疫情对于楼市造成了很大冲击。

售楼处关闭，中介公司关门，不论是新建商品房还是二手房，成交都大幅缩水。

当然了，一些地方政府的日子也不好过，原因大家都懂。

据不完全统计，2月份，有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等政策。这些政策主要缓和企业短期内应付账款压力，以稳为主。

但是上面很快发话，不把楼市作为刺激经济的短期手段。

海南明明是收紧楼市，为什么还要取消呢？

解局君认为，海南的政策收的太猛了，有些超前思维。

取消房屋预售制虽然贯彻了房住不抄的原则，可如此以来房企没有活路了。

说到底，上面不想让稳楼市搞成开放楼市或者锁死楼市。



一直以来，海南经济对于楼市的依赖性都很强。

1992年,邓公发表南巡讲话,提出加快住房制度改革步伐。

海南建省和特区效应也因此得到全面释放，很多人南下海南创业，准确的说是去炒房。

在资本的助推下，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

平均每80个人一家房地产公司, 地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

楼市泡沫随之而来，最后的结果是全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

海南楼市的1.0时代结束了；

这场楼市大跃进运动影响了海南之后的十多年。

一波未平、一波又起。

从2010-2016年，大批东北人南下海南，整个海南被东北人占领了。

此前三亚市房价水平变动不大，均价一般不超过20000，而自从东北人来了之后，三亚市房价直线上涨， 俗称海南楼市的2.0时代；

2018年4.22调控以后，海南楼市平静了很多，但随着粤港澳大湾区被纳入国家战略，海南也迎来了新的契机。

今年海南将建成自贸港。

自贸港，一般都是零关税港、免税港或低税港，在贸易自由、投资自由、金融开放等方面引领全球。

毫无疑问，海南楼市又要大涨一波。

去年，海南卖地收入是历年来最高，突破300亿。

但全省的商品房销售，却增长缓慢，甚至出现了萎缩，这就意味着海南的楼市库存很高。

房价上涨短期可以刺激经济，但对房企的副作用和经济的负面效应，无疑是相当明显的。

所以此次3.7调控也是意在永绝楼市后患。



可这也不是短期就可以摆脱的，是需要时间消化的。

记得2018年4月22日，海南深夜发布这样一则通知：

要求对于户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供该省累计24个月社保或纳税记录。

堪称史上最严格的调控。

但4.22调控政策和此次3.7调控政策相比，真是小巫见大巫了。

4.22调控政策对于海南本省人购房态度是温和的，可现在不仅堵死了本省人的购房缺口，还直接取消房屋预售制度。

在疫情和经济下行的压力下，海南楼市需求大幅降低。

房企日子已苦不堪言。现房销售又拉长了开发周期，拿地到开盘的时间延长、资金无法及时周转，开发商开发成本会显著增加；

2018年房企总体资产负债率已经接近80%。如果预售制全面取消，一旦房企出现大规模资金链断裂，银行债务也会受到很大影响，甚至有可能引发金融风险。

就算没有那么严重，突然从预售变现售，市场供给减少，相当于抑制了市场需求，房价未来一段时内会猛涨一波。

海南省政府一刀切，看似办事果断，但是该政策能坚持到多久，恐怕谁也不知道。

对于地方政府而言，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

对于购房人，自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。

突然暂停房屋预售制度，那么已经付款的期房百姓怎么办？

楼市突然刹车，对于现在疲软的经济怎么办？城镇化进程是不是又要拖后？

这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。

由此可见，现实利益错综复杂，取消房屋预售制还需从长计议。



对于现阶段的海南，稳定楼市就相当于放松了。

好的政策需要恰到时机，否则就会适得其反。

取消房屋预售制，确实可以给楼市致命一击。

但现阶段，这只能说是一次冒险的试点，所以即便是实施也要有一个试点期限。

对于预售制度带来的问题，也不是一天了，但该政策取得效果也是显著的，这需要辩证看待。

解局君认为现阶段重点是稳定楼市，重点放在建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度、包括事后的追偿办法上。

防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

假如开发商最后因资不抵债，如何将其资产会被法院拍卖，对于三角债问题的处理。

对于业主，还是要看清开发商的资质，了解房企过去的业绩才是关键。

我放心你带套猛

有人想多买房，就让他们买呗，能刺激消费，钱再富人手里拿着干嘛，反正新房不停的盖，不涨价就行

飘渺九月

分析透彻，就像中药，你总不能上来就用猛药！

因醉鞭名马幌

据海口发布核实：截至3月9日晚，海南相关官网上仍存在相关消息，该微信公众号所发内容不实。

楚一帆

建议取消预售制，拿出成品来吸引消费者

楚一帆

如果房产限制为每人在一个省限制两套购房会不会有利于去库存