疫情下的中国楼市：房价是涨还是跌？

David902

“房地产需求只是被推迟，而不是消失，随着疫情防控形势好转，楼市也会逐渐反弹。”一位业内人士谈及当前的楼市时这样说。

克而瑞数据显示，全国27个重点城市二月新建商品住宅仅成交240万平方米，环比下滑83%，同比降幅达77%，创下近十年来最大跌幅。不过，随着央地楼市新规的相继出台，房企资金压力有所减缓，住房需求端也逐步发力，市场情绪趋于稳定。

中国财富采访多位专家认为，此次疫情属于“黑天鹅”事件，对房地产市场虽有一定的不利影响，但主要作用于短期；如果疫情在4月底基本被控制，楼市在2月至4月呈现利空，5月至7月则转为中性，8月至12月可能略呈利好，对2021年楼市无影响。

疫情加重市场观望情绪

四五月成楼市关键期

1月26日，中国房地产协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动以后，全国超60城的线下售楼处均被迫关闭，施工工地进入停工状态。

疫情同时加重了房地产市场的观望情绪。贝壳研究院调查显示，38.0%的受访者表示因疫情影响而暂缓买房计划，28.8%的受访者认为未来房价会跌而暂缓买房。还有8.5%的受访者表示不买房了，只有9.7%的受访者认为没有影响。



另外，按照往年销售惯例，春节前后是返乡置业需求释放的高峰期，而今年受疫情影响，多地暂停线下销售或禁止开盘等，三四线城市销售降幅明显。2020年传统返乡置业季，三四线代表城市商品房销售套数合计549套，与去年同期相比下降92.4%。



某房企营销部经理表示，从目前情况来看，三月疫情可能还不会完全结束，售楼处开放继续受限，且银行贷款、网签等与房产交易的相关环节，短期内也很难恢复到疫情前的水平。因此，成交量低迷的情况可能在三月延续。

不过，方正证券首席分析师夏亦丰认为，二月本来就是成交淡季，考虑到去年房企获得不错的销售业绩，即便三月成交依然处于谷底，日子虽然难过，但也还可以承受。

“但如果四月销售业绩仍没有好转，在项目资金投入、还债压力以及人力、税费等多项开支的压力下，房企资金链将进一步承压，因而接下来的两个月对房企非常关键。”夏亦丰说。

救市不碰“房住不炒”红线

各地楼市依然以“稳”为主

为应对疫情的冲击，相关部门和地方早从1月开始便相继出台楼市新规。据不完全统计，自疫情发生以来，各部委出台逾20条涉及房地产的相关支持政策。



另外，2月份还有超过60个城市发布了约75次不同程度的房地产调控政策，创造了房地产调控的历史月度记录。其中主要以救房地产企业、减少企业资金压力为主。

在给房企发放“解药”的同时，救市政策也开始向需求端发力。率先推出重磅举措的就是河南驻马店，在2月21日宣布公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，成为第一个在首付上做文章的城市。

不过需要注意的是，驻马店随后就被约谈，且相关政策被撤回。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这充分体现了政策放松中的红线和约束，即依然要把“房住不炒”的定位落实，预计后续各地出台具有明显放松的政策时会相对谨慎。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，部分地方政策被叫停是为了刹住楼市快速松绑的预期。疫情之下，地产行业要纾困，但纾困是有边界的，房地产项目开工、纳税、交付等环节的履约可延后，困难群体的按揭月供也可以延后，但“房住不炒”的红线不能碰。

事实上，近期中央部门也多次释放这一信号。3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开会议重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。这是央行第三次在不同场合释放这一信号。此外，财政部、国家统计局等部门也于近期通过不同渠道发声，强调这一原则。

中小房企面临前所未有的考验

节流、花式卖楼以自救

虽然中央和地方都在积极救市，但仍然有中小房企倒在了黎明之前，例如川系“黑马”中迪禾邦就因资金断裂，要求员工主动离职。数据显示，身处困局的中小型房企远不止一两家。

严跃进分析，房企当下的压力不仅是销售不好，潜在成本也还在逐渐增加，包括融资成本、项目去库存成本、经营成本等。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟也指出，楼市本就处于下行周期，疫情使得各家企业销售额大幅缩水，今年还适逢还债高峰期。外部债务压力加上内部各种开支，令中小房企面临前所未有的考验。

严跃进建议，中小房企近期还是应该积极卖楼，同时对既有的工程项目要放缓开发节奏，否则就会面临较大的资金压力。因此，一方面要控制成本，另一方面也要开拓新的融资和销售渠道。

需要注意的是，特殊时期，不少房企都在积极开拓新的销售渠道，包括线上售楼处、直播卖房等。同时，为增加客户买房信心，30天无理由退房、全国楼盘75折、全民卖房拿佣金等优惠措施也轮番推出。

房价大幅下行空间有限

刚需购房可以早点买

对于备受关注的房价，中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶称，短期需求疲软及房企积极促销或将导致房价存在下调的压力。不过，部分重点城市的房价已经调整了一段时间，在“稳房价”政策下，房价继续大幅下行的空间有限。

严跃进也表示，就目前的情况来看，上半年房价将呈小跌和持平的状态，短期难以反弹，但到了下半年，随着市场交易的活跃，房价则可能有所反弹。

易居房地产流通研究所所长崔裴指出，市场对于房地产的需求只是被暂时压制，而不是被消除，因此预计此次疫情对买卖市场的总体影响不大。疫情结束后，改善型需求和承租人转而购房的需求还可能会被激发。

财经评论员刘晓博则直接表示，对于购房者，如果是刚需，就可以早点买；如果是投资，对于人口缺少增量、不在核心城市圈、在全国高铁网络中地位不高的三四线城市，就不要轻易投资。

poney

有时候我觉得真是不知道怎么考虑问题，80平米上海。均价5万，总价400万首付120万，降价一万320万首付96万，涨价一万480万首付144万！首先100和144我觉得区别不大了，在一个贷款300万分期20年利息都超200了，也就是说每年不涨10万所有买房的都亏损，如果不自己住，房价不涨房租不租10万就赔钱，如果不买房租房住，就是给房东付利息，是不是这么理解，如果5万一平米的房子降价到3万5，就没必要还房贷了，首付都没了，是这个意思不！

hecgdge4

房价与实体经济相匹配才会长久

真不是我干的的

不是下降的空间有限，是允许下降的空间有限。

强绝商爸摇

有钱人的游戏继续涨，没钱的旁边看