房价反弹是大概率事件？有价无市或才是楼市真相 | 幸福策评

却写杂布计

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一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 中金建议放松楼市调控提振内需，对冲经济下行风险

3月9日，中金公司发表文章《增加房地产政策灵活性正当时》。文章中明确建议限贷、限购、限价、限售更趋科学立体化。这些在当前楼市调控中明确认识为底线不得突破的政策，中金公司公开建议调整，也就是放松楼市调控，以便于提振内需、对冲经济下行风险，促进房地产市场长期平稳健康运行，。

文章中提出：

当前对限贷政策予以适度宽松，既有利于对冲楼市及经济下行风险，也不会大幅引发居民杠杆端的系统性风险。政策调整可从增加住房按揭额度、降低首付比例（包括重新界定“二套贷”）和调节房贷利率三方面着手。

对于降低着付及提高按揭额度对楼市的影响，中金认为：

新增住房按揭额度每提升1个百分点，可额外支撑的潜在居民购房需求规模约为0.45亿平方米，相当于全国新房成交规模的3.0％。

若全国首套及二套房最低首付比例均下降5个百分点，则可额外支撑的潜在住房需求面积相当于全国新房年成交面积的8.7％

幸福策评:房价反弹是大概率事件？有价无市或才是楼市真相

降低首付或增加按揭，让买房需求提前，都是为当前的楼市继续增长添砖加瓦。但是，这是以增加居民杠杆为前提，也就是说再一次把企业的杠杆转移到居民头上。但是，由于疫情的影响，居民的收入也不可避免地受到冲击，收入减少也会带来买房需求的延后。

经济学家管清友近日表示，“从资产的角度来讲，随着疫情结束，各地房地产政策的缓慢松动，房价的反弹是一个大概率事件”。而对于房价涨幅，管清友认为，过去的高歌猛进时代已经结束了，“过去可能很多城市是10年涨10倍，未来可能10年涨1倍就很不错”。他仍然认为投资核心城市的房地产仍然是一个不错的选择。



如果按照十年涨一倍来计算，我们认为有两个前提，一是居民收入的增幅必须高于GDP的增速；二是房地产税不出台。如果这两个条件有一个不具备,房价上涨真的得难。

特别是经济水平提升后，改善性买房一般看不上二手房，而年青人的婚房更是看不上二手房，所以，十年房龄的二手房能否保值真不一定。有价无市可能长期存在。我们认为，房价反弹仅有几个一线城市今年会有机会，但，大部分城市的房价今年以跌为主。

来源：房价大数据
02 租金减免剪刀差：我们需要怎样的长租公寓？

受益政策红利，住房租赁领域不断升温，在各路资本不断涌入之下，长租公寓的规模也得以发展壮大。密集资本汇聚带来的短暂高光时刻过后，减租剪刀差、付钱住不了……疫情之下的长租公寓，新问题层出不穷。“二房东”模式之外，我们究竟需要什么样的长租公寓？缺失的监管举措将何时补齐？



此前不断被曝出的“甲醛房”“偷拍门”“群租房”“租金贷”的长租公寓，在疫情下，因为“是否减租”及“续约涨租”有所升级。

首当其冲的是长租公寓品牌蛋壳公寓的免租期“剪刀差”风波。2月初，蛋壳公寓面向特定租客群体推出租金减免举措后不久，便因一边“最多要房东3个月免租”，一边“给租客定向免租仅一个月”，被房东及租客两大群体集体“讨伐”。

在疫情期免租存“剪刀差”这一争议之外,“续约涨租”成为现阶段长租公寓企业受外界诟病的第二点。事实上，“续约涨租”不被接受的背后，是长租公寓租住产品一贯远高市场租赁水平的价格定位。价格之外，在疫情之下，长租公寓对承租人的服务也不断被诟病。



幸福策评：“二房东”商业模式难长久，监管空白下市场难规范

在业内，普遍认为长租公寓运营商靠低价长期获取业主房源后，再分别高价出租给租客获利，性质与“二房东”无异。

“按房源收集方式划分，长租公寓可以分为分散式和集中式。严格来说，相比集中式公寓而言，分散式长租公寓更符合‘二房东’属性，商业模式可以理解为‘吃差价’盈利。” 但在现汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，分散式长租公寓这类中介性质的“二房东”“吃差价”的商业模式并不具有可持续性。

“分散式公寓的利润太薄，房源分散相对不易管理，空置率相对较高，天然的抗风险能力较弱。其实，从业主体一些违规隔断行为的产生，就是基于想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。分散式长租公寓不设隔断的情况很少。因为在当前长租公寓盈利模式尚不清晰的条件下，少了那间隔断，很多企业都不能长久地活下去。” 黄立冲说道。



景晖智库首席经济学家胡景晖直言，截至目前，长租公寓行业没有上位法支持。全国范围的、立法级别最高的，仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》，地方政府层级也仅限于通知、办法，涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法，市场很难规范。同时阶段式运动式监管治标不治本，监控机制不能常态化有效运行。

来源：中国经济网
03 前两月全国土地市场供需双双回落

今年前两月，受疫情影响，一些城市的土拍市场停止交易或者延期，部分房企的资金链面临压力。综合来看，1月至2月全国300城土地市场供需两端同时回落。

根据中国指数研究院近日公布的数据，前两月全国受监测的300城市推出住宅用地规划建筑面积1.17亿平方米，同比大幅减少19.4%，成交规划建筑面积0.84亿平方米，同比大幅下降32.8%，整体市场供求均低位运行。



综合前两个月来看，尽管300城市土地推出面积整体下滑，导致成交面积也出现了下降，然而优秀房企对房地产市场的未来发展仍充满信心，2020年以来，部分城市土地市场相对仍然火爆。
幸福策评：疫情后土地市场将迎来双重利好，土拍大军会更加壮大

中指院相关人士分析指出，土地出让条件是供给端的一个重要基础，部分一二线城市的土地出让条件苛刻，也是以往流拍较多的重要原因。“而2020年以来部分城市延迟缴纳土地出让金的政策，解决了开发商当前面临的资金困难，使他们有了与政府共克时艰的信心。”

“受疫情影响，部分城市暂停或延迟土地出让，以及房企销售大幅放缓，企业投资活动明显减少，部分百强企业前两月在土地市场零投资。”地产分析师谢杨春认为，“由于房企内部也在分化，在2月份市场整体冷静的表面下，也有部分企业已经先行拿地。从他们所获取的地块来看，主要以一线城市的优质地块、二线核心城市和经济基本面良好的三四线城市为主，且成交溢价率并不低。”

针对未来的土地市场趋势，谢杨春预测，随着疫情影响逐渐消退，土地市场可能会在政策扶持和供应增加的双重利好下迎来拿地小高峰，届时将有更多房企加入土拍大军。“不过，企业拿地仍需谨慎，在保证地块盈利空间的基础上，选择基本面良好、有产业和人口支撑城市更能支撑长远发展。”

来源：新华网客户端

我放心你带套猛

为什么开发商只能赚，却不能赔？谁规定的？

因醉鞭名马幌

房价肯定是很难翻身了。

因醉鞭名马幌

国家可以再出更加严格的政策，70后！

白云追月素

高房价是万恶之源

芊芊551

有价无市还能叫行市吗？

什么大师特

房价反弹是自杀行为。

侬去斯

个人感觉这波行情。很多人要被割韭菜。

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城市化进程还有很长一段路要走，大量货币也需要池子容纳，否则物价飞涨，老百姓的居住要求也在提高，土地财政依赖性，这一切判断，大多数中等城市房价长期看涨

勇敢的树袋熊1

其实房子建多了，租房更合适