楼市变成“蒸笼”！1987亿凭空消失，央行宣布，1个动向22年未见

胡37

最近这两年的楼市，就像“蒸笼”一般，闷的人透不过气来。
一方面，调控的密度、力度越来越大，从因城施策过度到了“因区施策”。

数据显示，2019年全国各地发布的房地产政策高达620次，相比2018年，发布次数的密集程度再创纪录。

这些调控中，既有放松，也有收紧，总体依然遵循了“因城施策”的框架。

比如，深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛，但中心城区并没有出现任何松动，呼和浩特、唐山等城市，还因为房价过热而收紧了贷款和限售。

密度越来越高，意味着投机买房的“空子”越来越少，在一二线买房的“门槛”也越来越高了。
另一方面，房价涨幅越来越小，已经没有赚差价的空间了。



以2019年为例，一线城市除深圳外房价均持续回落，二线省会与沿海新一线城市，除苏州外普遍趋于稳定，三四线城市，除洛阳、唐山、临沂等个别城市外，进入逐步缓降的状态。

百城房价统计指数显示，2018、2019连续两年房价涨幅没有超过5%，这意味着，如果考虑到房租收益率处于低位，房贷利率等资金成本居于高位，投机赚差价的买房行为，实际上亏钱的。

到了2020年，这个“蒸笼”似乎变得越来越燥热难耐，对地产商来说，此时就好比是蒸笼里的螃蟹，四处攀爬，却找不到出口，只能任由蒸汽上浮，挣扎求生。

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。

在土地市场方面，受疫情影响，2月份多个城市土地出让暂缓，全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平。
环比跌幅43.8%是什么概念？

换个说法：在过去的两个月里，房地产1987亿元的销售额“凭空消失”了。

销售额就是房地产的“生命线”，房子如果能卖出去，哪怕融资、限购、限贷、限售规定有多么严格，对地产商来说，资金链至少是安全的。



卖不出去的房子一旦开始积压，房企的现金流没有任何回暖的可能性，哪怕大开融资闸门，也只能解得了一时之渴而已。

资金有困难怎么办？还是老办法：借钱。Wind数据显示，2020年1-2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

不管这些钱是从银行借的，还是信托、借贷等其他渠道，对房地产行业来说，只能说是杯水车薪。

原因在于，房地产是一个高周转、高杠杆的行业，并不是借到了钱就万事大吉了，楼盘的施工、人力成本、营销费用、拿地费用、高额负债、每天都在计算的高额利息，在这个时刻，借来的负债，无非是“借新债还旧债”而已，最终的结果是雪球越滚越大。

因此，我们看到了各个城市从2月中旬纷纷为房地产松绑，包括延缓缴纳土地出让金、放松预售条件等措施，有的城市还出台了买房送补贴甚至降首付的政策。
但是，房地产市场还来不及高兴，央行最近的一个表态，让地产商的心凉了半截。



近日，央行等3部门召开金融和经济发展座谈会暨电视电话会。其中有一项内容是这样表述的：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期提振经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

什么意思？

1，哪怕房地产的日子过得不好，哪怕房企销售额下降，融资额走低，各个城市土地出让收入下降，也不能够采取大幅宽松的措施。

2，房住不炒是“底线”，不但在2018年、2019年得到坚持，未来很长时间内，都会成为楼市的常态。

笔者认为，这个表态来的非常及时，也足以让我们认清一个现状：哪怕3-4月份房地产的成交量维持在低位，房企现金流依然很紧张，资金面仍是偏紧的状态，2020年的楼市，没有丝毫再次反弹上涨的可能性。

还有一个消息值得留意，海南宣布，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售。与此同时，全省限购政策进一步加码，本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套(不含)以上安居型商品住房和市场化商品住房。
重点是“现房销售”这几个字，可以说是从1998年房改算起，22年以来都未见过的。



一方面，期房销售已经占据房地产市场的绝对主流，“卖楼花”的机制下， 开发商只需要满足一定的预售条件即可卖房，有利于快速回笼资金、拿地、盖房，某种程度也埋下了高杠杆，高负债的隐患。

另一方面，尽管此前有零星几个城市尝试推广现房销售，但在整个省域直接推广地产商卖现房的，海南还是第一个。

显然，一旦实行现房销售，对房企来说，资金面的压力会继续增大，不少融资成本高、现金流储备较少、土储较低的公司会面临瓶颈，行业会加速“优胜劣汰”。

而对购房者来说，现房销售最大的好处，是看得见、摸得着，不必担心烂尾、装修货不对板、规划不一等问题。

如果说房地产销售额单月下降近2000亿，是楼市走弱的一个征兆，那央行宣布的房住不炒态度、海南实行的现房调控政策，则意味着楼市进入了一个更加有利于刚需“生存”的环境，可以肯定的是，随着人们的购房理念更加理性，房地产“稳中有降”的阶段已经到来了。

真不是我干的的

怎么会这样呢？都没有涨到一百万每平米，中国人的千万富翁的梦都没有实现，不可以降的。

六月清晨搅

房子现在够不够三十亿人口居住！把空置房产理清楚！房子以后还有几个人买房？

芊芊551

花华的印吧

真不是我干的的

要爆了，肯定是首次，吹不起来了

就放荡不羁就h

急寻大量接盘侠！[呲牙]

阿豆学长长ov

全国实行现房销售才是正道

勇敢的树袋熊1

楼市是有少数有钱人的游戏，

侬去斯

除了钢需，谁买谁亏

清风吹袭断

一种感觉的套路，都还是天价