全球放水、另类“降息”，今年的楼市仍是一盘大棋

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文 | 广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

编辑 | 艾小捷

破万，揪心！

截至3月3日，中国境外共有72个国家确诊新冠肺炎10566例（首次破万），死亡共计166例。

3月4日（截至18时），境外又新增确诊了近3000例，是中国4日新增数的22倍。4日，意大利全国学生停课，5日，美国加州宣布进入紧急状态。如果海外疫情失控，首先影响的就是，全球物流供应链、经济往来将被迫停顿。紧接着，全球外贸、投资、就业、消费将急速下坠。

一场全球范围的经济保卫战打响。

北京时间3月3日，美联储紧急降息50个点。在此之前，澳大利亚和马来西亚央行已降息25个基点；在此之前，G7财长会议表示，要仿效中国、日本、韩国和新加坡等亚太主要经济体，搞积极的财政政策。美联储降息后，3月4日，沙特阿拉伯、阿联酋、中国香港等随即跟随降息。



风景这处独好，跟着外资看机会



3月4日，中国央行公告称，目前银行体系流动性合理充裕，3月4日不开展逆回购操作。这意味着，中国央行并未跟进美联储降息，显示出一定的定力。显然，我国的疫情得到控制，2月3日以来央行已净投放3万亿的流动性。当前，要做的是让一揽子复工复产政策落实到位。

但毫无疑问，对中国而言，美联储降息，带来两个效应：

一是货币政策宽松的空间打开了。过去，担心资本外流，楼市和股市太火，央行跟随降息时小心翼翼。未来，央行将通过SLF、MLF、OMO及普惠金融、定向降准等，给实体释放流动性。

二是人民币汇率走强。黄金大涨，美元指数下跌，全球寻求避险资产。此次美联储降息后，中美10年国债利差扩至160基点，投资哪个国家？无风险利率说明了一切。我国疫情应对得当，未来人民币汇率将走强，吸引避险资金进入，这将有利于包括股市、楼市在内的资产市场。

这几年，即便国家反复强调“房住不炒”，但外资对中国的物业，还是有很大兴趣。根据第一太平戴维斯的报告，2017-2019年，一线城市大宗物业交易趋势性上升，彰显了外资对中国核心城市物业的青睐。上海一直是大宗物业交易最成熟的城市，而近2年，深圳也受到外资关注。

图：2017-2019年一线城市大宗物业交易趋势



数据来源：第一太平戴维斯

单宗交易规模看，2017-2019年，北上广深四个城市都呈现出上升趋势。显然，外资对中国物业市场的信心比较坚定。因此，2020年外资流入中国会增加，特别是热点城市核心区域物业，商业办公都会迎来机会。这里，建议大家关注CBD的公寓，深圳、广州都开始调整政策。



LPR，下降通道开启了


去年8月贷款定价改革，从基准利率到LPR（市场报价利率），1年期LPR利率累计下调26个BP，5年期LPR利率累计下调10个BP。显然，我国降息通道打开了。因为，今年要纾困中小微，要完成“十三五”收官的各项指标（这是硬任务）。从更长期来看，降息也是大趋势。

这几年，我国经济增速从8%降至6%，未来还会下降（可能到5%左右）。GDP增速下降，意味着投资回报率下降了，融资成本能不下降吗？就好比，租客的收入连年下降，房东的租金还能上涨吗？所以，大家投资也好、资产配置也好，未来要考虑利率长周期下降的这个因素。

2020年，外需是指望不上了。好在，我们的内需非常强大，这是包括美国在内的西方国家，再怎么羡慕也得不来的。疫情过后，一揽子内需激励计划发布。截至3月3日，13个省市区发布了2020年重点项目投资计划。其中，8个省份公布的计划总投资额高达33.8万亿。

2008年“4万亿”，让传统基建爆发，将“大中国”互联互通，为“互联网+”带来了空前的机会；2019年开启的“新基建”（5G、工业互联网、智慧城市；教育、公共卫生、医疗等“补短板”），不仅将培育创新型产业、增长新动能，还将让都市圈经济爆发，消费内需爆发。

当前，地方债务比较高，激励基建投资，5年期的LPR也会进入下降通道。另外，要打造内需社会，释放消费需求，满足居民美好生活诉求，让大家有“获得感”，无房户要实现“有房梦”。对楼市而言，稳字当头（高房价继续），但居民收入下降了，又不能明显加杠杆，这就要降成本，LPR得下降。



另类“降息”，悄悄地上路了


3月1日起，存量按揭贷款的定价基准，要从原来的基准利率，转换到LPR定价下的利率。刚才说了，5年期的LPR，未来还将处于下降通道。自然，大多数百姓都会选择换到LPR（而不是固定利率）。有意思的是，银行宣传这项政策时，也鼓励大家切换到LPR，下面是建行的宣传。



这项牵扯到千千万万百姓的“利率转轨”，大家只知道，月供少了2斤猪肉，但背后有一盘大棋。

以后，行政干预的政策逐渐稳定了，而利率政策，才是楼市调控的利器，但存量按揭贷款并不受LPR影响，这让调控大打折扣。楼市进入存量时代了，每年增量的房子也只有15亿平米，而存量的商品房近300亿平米。这么大体量的房子，受央行政策管理，整个楼市才是可调控的。

转换成LPR以后，300亿平米的存量房也受到调控影响了。即便你的房子不交易，只要有按揭，就成为调控的对象。当然，很多房子没有按揭，但LPR是房子的主要成本，它会在预期上，影响这部分房子。比如，LPR下降了，很多人会坚定地持有手上的房子，或认为该再买一套。



拿捏地产这盘大棋


未来，“稳房价”是长期战略，房价不会大涨了，但不涨也不行。不涨了，持有房子的各种成本就显现出来了，比如月供，物业费，维修费。特别是买房资金的机会成本，这个很吓人的。近些年，抱着投资心态买房的人很多，一旦房价不涨，或涨幅小了，就会盘算资金的机会成本了。

现在，银行保本理财，收益率也能到4%，基金收益率还要高（下图是笔者手机银行上的理财产品）。这种情况下，如果很多人觉得，持有房子不划算，他一定会抛掉。现在，深圳外围一些“类住宅”，即便2015年买下，考虑商办类交易税费后，这类产品的收益率，很多跑不赢理财。





如果，很多人有这样的预期，楼市就“不稳”了！怎么办呢？就通过下调LPR，给大家形成“利率下降、月供减少”的预期。2019年11月以来，5年期LPR下降10个点，月供没省多少钱。但是，媒体铺天盖地地说，楼市“降息”了，这对居民对楼市的预期，是巨大的利好。

美国经济基本面不差，之所以降息，完全是担心股市出问题。美国家庭资产配置中，金融资产占大头。股市暴跌，居民钱包出血，就没能力消费了，而消费是美国第一动力。中国居民的资产，大头在楼市，只要楼市稳，全社会“资金池”就稳定，消费也稳定，百姓预期也是稳定的。

只要预期稳定，资金就不会乱窜，凭借中国百姓无人能敌的勤劳与韧性，经济就没大问题。综合看，未来我国楼市运行会更乐观，特别是作为增长极的几个都市圈。当然，降息通道打开了，国家稳楼市，并不是房价大涨的信号。你看，驻马店给居民加杠杆、广州放松“类住宅”，统统被叫停了，深圳强调“严调控”。所以，楼市乐观，是稳中有升，而不是又一波泡沫机会来了。



市场情绪，微妙变化


或许，企业可并不这么想。

今天，一家TOP50的企业营销总，自信地说，美国的财疫情是控制不住的，包括中国在内，放水是必然的，现在的情形很类似2008年底。上下都很着急，开发商融资政策，已开始松绑了。所以，1月底以来本来有9.5折的普惠政策，现在也收至总经理了，普惠降至9.7折的房子。

另一家房企，到现在，他们的售楼处还未开放（本计划在2月底开放的），他们非常着急，但当地政府更着急，土地出让已延期，据说要到3月底，纾困政策还在酝酿中，什么时候发布实施，什么内容，都严格保密。对于降价促销，公司投资负责人说，项目少、地价又高，降价的概率很低。

总之，随着货币政策开始宽松，特别是LPR下降以后，加上各地救市政策不断，特别是各地普遍出台了可延期偿贷的纾困政策，开发商悲观的情绪开始缓解了。现在，全球开始放水，3月份转轨LPR后，市场普遍认为按揭利率会下降。因此，“真降价”很少了，促销的倒是很多。笔者咨询的企业中，如果真有意购房的，打个99折的很普遍，特别是网上售房的。

现在，购房者的情绪很复杂，一方面，现在购房情绪还比较弱，很多人不愿意出门。但是，综合以上政策环境、金融环境的微妙变化。逐渐地，有的人开始担心，疫情过后房价涨起来。毕竟，政策在托底，货币也开始大规模投放，难保今年年底房价不会涨。笔者认为，有潜在购房意愿的，现在入市确实是一个底部，不过也不要太着急，可选可挑，很多开发商还是有优惠的。

另外，当前对楼市的政策，还是很严格，比如广州公寓松绑“一日游”，说明“房住不炒”不能逾越，这对于预期的控制是非常明显的。不过，挑到你合适的房子，与周边比较一下，如果性价比、配套上还比较满意，就果断地下手吧，特别是刚需和改善！未来，不会大涨，也是稳中有升！

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