首个现房销售省份来了，对楼市、购房者有何影响？

jimmy肖明

受疫情影响，近期不少地方出台扶持房地产的措施，但在整体宽松的政策背景下，海南却取消商品房预售，成全国首个实施现房销售政策的省份。

海南为何要收紧楼市调控，对楼市和购房者会产生哪些影响？



↑资料图：航拍海口市区商品住房。 骆云飞 摄

海南逆势收紧楼市调控，为何？

7日晚，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。”

按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比苏州松绑现房销售的政策，海南的政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售防范烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

值得注意的是，除实行现房销售制度外，《通知》还提出发展安居型商品住房；对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

“政策总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。”严跃进说。

对楼市、购房者有何影响？

据了解，安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售。安居房限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。



↑资料图：2020年1月，海南在建楼盘。 骆云飞 摄

海南省住建厅称，发展安居型商品住房，是为满足本地居民家庭和引进人才住房需求。

严跃进认为，相关规定和当前海南自贸区和自由港的建设有很大的关系。安居房制度体现了供给侧结构性改革的导向，对今年各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

“海南本地户籍购第三套房的比例非常低，这一新的规定对楼市影响不大。”中原地产首席分析师张大伟认为，疫情下海南调控的措施虽然力度有限，但毕竟是升级调控。

“总结一句话，就是要想买房，先落户。”同策集团首席分析师张宏伟对海南此举的整体点评为，通过户籍政策、现售政策、限购政策，海南的政策导向是想尽可能的让在海南买房的人首先落户，这一定程度能抑制纯投资的客户。

其他城市会跟进取消商品房预售吗？

“目前其他城市加码的可能性不算高。”张宏伟表示，现在房地产行业处于一个调整阶段，资金面比较紧张，不可能这么快全部取消预售制度，其他城市后续怎样开展还是一个漫长的过程。



↑资料图：2月19日，北京市丰台区一家房地产经纪公司员工在门店前台工作。中新社记者 张宇 摄

“现售可以避免出现货不对板，但预售也有利于开发融资。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，与其他国家相比，我国一些楼盘开发规模较大，再加上有开发期限限制等原因，很难像国外开发商那样，拿一块地慢慢开发，再销售现房。

目前预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。楼建波说，“不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前房地产市场调控‘因城施策’的要求。

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