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本文原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观
最近很多朋友给我留言，说去年底刚买了房，现在疫情爆发，是不是高位站岗了？
我可以肯定的告诉大家，对于已经买房的人来说，根本没必要焦虑，只需要按时还月供，耐心等待即可，下跌的房价最迟年底一定会涨回来。
而对于还没买房的人来说，恭喜你又可以抄底了。
整个2020年的楼市，将是一个前低后高的走势！
这次疫情对房地产行业来说，是巨大的考验，是优胜劣汰的进化。而对开发商而言，短期是弊，但长期是利，老弱病残一定会死，但只要能活过来，就是明媚的春天。
1
三波行情
截止2月11日，湖北以外的省市，确诊感染的病例已经连续8天下降。
2月11日，钟南山接受路透社专访时预计，疫情有望在2月中下旬达到峰值，然后下降。
这么看来，我们还是很有希望在3-4月份把疫情解决掉的。
按照这个时间线，再结合楼市自身的规律，我认为，未来楼市会出现三波行情：
第一波行情出现在3月份。因为每年的4-5月份是各城市小学入学信息登记和报名的时间，所以，每年一过完年，最先出手买房的总是学区房买家。
学区房是最刚的刚需，不买房，4-5月份就没法报名，9月份就没法读书。另外现在很多重点小学都会要求入学前提前落户若干年，这些买家通常也会在开年之初就把学区房搞定。
但是今年疫情肆虐再加上延长休假，所以2月份已经报销，接下来随着各地复工、中介开门，售楼处开张，3月份将会出现今年第一个小行情，这波行情是最刚的那帮刚需支撑起来的，虽然成交量会显著低于往年，但是一定会比今年2月份强很多。
第二波行情出现在3-4月份。各地开发商从去年下半年开始，就是度日如年，融资不让融，房子又卖不掉，本指望着今年小阳春补点血，无奈遭遇黑天鹅突袭。
随着开发商最近的陆续复工开业，他们做的第一件事就是想法设法的卖房子回笼资金续命。
比如现在开始兴起的线上看房买房程序，我在2月3日的文章《疫情结束之际，就是最佳抄底时机！》里已经说过了，只建议看不建议买。
而最近又有开发商出新花样了，比如30天无理由退房。对于这种房子，我是完全不建议买。
说白了，开发商的“无理由退房”更多的是为了获取购房者的定金和首付款来回笼资金，即使将来你选择退房，开发商也已经获得了30天无息借款，这可比银行贷款和融资便宜多了。此外，30天内你根本看不到房价的涨跌趋势，大概率还是横盘和微跌，那到时候，你选择退还是不退就会陷入两难。而且更重要的一点是，如果你买了这种房，将来如果楼盘打折你就享受不到，政策利好也与你无关。其实，无理由退房本质上是开发商为实施线上卖房而铺路才推出的，就是怕你在线上不敢下单买房，所以才出此下策。
接下来，等线上买房的花招不见效之后，3-4月份开始，开发商们紧接着就会开始实质性的打折促销了。但是由于疫情还在收尾阶段，看房的人不会很多，但是，售楼处开始会逐渐热闹起来，成交量会有显著提升。这就是打折带来的第二波行情。
第三波行情出现在6月份前后。也就是疫情在3-4月份被顺利歼灭并且过了观察过渡期的6月份。
此时，高层和地方会出台鼓励刺激政策，各地刚需和改善会加速进场，今年最大的一波行情就此诞生。当然这里面一定会混进去很多投资客。这个时候，别管刚需还是投资，只要肯掏钱买房，就是在给国家做贡献。
今年的这三波行情，前两波是小行情，第三波才是真正报复性反弹的大行情。
2
降息和反弹
国新办2月7日上午举行新闻发布会，央行副行长潘功胜在会上明确说到：“市场预期下次中期借贷便利操作的中标利率和2月20日公布的LPR会有较大概率下行。疫情缓解以后，前期推迟的消费和投资会有释放，中国的经济会出现补偿性的恢复”。
央行副行长现在这个时候如此直白的表态“降息”和“补偿性恢复”，其实就是在给整个社会打气吃定心丸。
而对于2月20日LPR降息一事，我在2月3日的文章《疫情结束之际，就是最佳抄底时机！》里就早已经预测到了。
2月20日一年期LPR是铁定会降，而五年期LPR（房贷）极大概率也会降。而且，接下来的整个2020年，五年期LPR会逐步多次降低。
因此，对于今年打算买房贷款的朋友来说，能晚几个月出手最好，因为利率会更低。
而副行长提到的“补偿性恢复”说白了就是报复性反弹，包括各行各业，当然也包括楼市，因为楼市的需求已经被压抑的太久太久了。
高层需要“补偿性恢复”，百姓更需要“补偿性恢复”，那么，一系列的楼市宽松刺激政策也就顺理成章了。
3
孰轻孰重
房地产是中国经济的压舱石，不假。
但现阶段，人民的生命安全和社会稳定要高于经济增长目标，稳定压倒一切，而不是增长压倒一切。
大疫当前，国家的重心一定是首先放在控制疫情发展和扶持中小企业保证就业稳定这两个方面。所以，我们看到目前全国都在给中小企业减税降息补贴。
等疫情基本控制住了，中小企业都活过来了，失业风险也降低了之后，才会轮到给房企发红包。
所以，今年上半年会有一些扛不住的中小房企倒闭，大鱼吃小鱼的兼并也会陆续出现，但只要熬过来的都会是赢家。
4
中介的生与死
全社会，最不稳定的职业就是中介。每次熊市，都会迎来一批中介关店潮。
近日，贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查。调查结果显示：如若疫情持续影响，无交易情形下，超六成经纪人撑不过6个月，选择离开行业。在无交易状态下，三成中介机构现有资金撑不过2个月，七成明确表示撑不过半年。
也就是说，假如3月底之前成交量还是寥寥无几的话，30%的中介门店要倒闭；假如7月底，疫情还没有彻底结束的话，60%的中介小哥将失业，70%的中介会消失。
这个局面将会是非常的严重。当然了，我相信我们政府一定会提前解决战斗，这场战“疫”一定会速战速决。
只要能借助第一波学区房行情和第二波打折促销行情，活下来的中介，都必定会迎来下半年的爆发。原因有二：
一是在政策松绑的利好之下，二手房需求被重新激发起来；二是开发商下半年的新盘一定会大量借助中介这个渠道来成交。
也就是说，一二手房的成交都将会大量的通过中介机构来实现。到时候，不是发愁没生意，而是会发愁钱来不及挣。
所以，对中介来说，要充分抓住前两个小行情，保证不被饿死，下半年才能尽情享受第三波大行情。
5
三四线的价格战
疫情之后，所有城市都会开启楼市宽松刺激的模式。
但疫情是楼市分化的加速器，一二线城市，政策一放松，积压的需求就会报复性释放。而三四线城市，前几年棚改创造的需求早就释放结束，而疫情根本不会创造新的需求。所以，再放松也无济于事，除非再来一波把你房子推倒重盖的游戏！
所以，完全可以预见，尤其是东三省和中西部的三四线城市，在宽松政策之后，各房企为了活命，必定会展开降价大战，没有最低只有更低。
因此，对于一二线城市，只要有政策放松，就赶紧买，而三四线城市，千万别被当地政府的一点点花拳绣腿迷惑，非要买就年底再买。价格战的结果就是越到年底越便宜，越到年底越实惠。
6
谁先启动？
本次疫情，对二手房的影响其实要远远大于一手房。
因为，买新房接触的人少，周期短，只要看看户型图，价格合适就可以买。
而买一套二手房，即使小白也需要看房三五十套才能下定。而且还要和房东面对面的多次谈判砍价、签约、过户，银行面签贷款等等。
因此，在疫情刚刚结束之际，从客户的心理层面来讲，一手房比二手房更容易成交、更快成交。
所以，随着开发商的打折促销，一手房一定是最先启动、最先复苏的，随后才会带动二手房起步。
那么，我在这里要特别提醒大家，假如你所在的城市，一二手倒挂重启，排队摇号的场面再现，那么就要高度警惕了，接下来二手房也会很快启动。此时入场，你才能抄到大底！
7
如何买房？
疫情期间，将是严重的买方市场，只要你敢豁出去看房，砍价空间将非常之大。现在挂牌并且诚意出售的房东，都是已经做好割肉套现准备的。所以，你至少要在市场底价上再砍掉10%再入手。
疫情期间不是不能买房，而是你既然选择冒着生命危险去买，就要把未来可能的下跌空间提前锁定了，否则就不值得动手。
另外，由于中介基本都在生死线上挣扎，所以，你施舍给他们生意的时候千万别忘了中介费砍价。对中介来说，蚊子肉也是肉，总比饿死强。此时你一定要摆正自己的位置，因为你是在救中介的命。
疫情期间只有两种房子值得入手：一是必买的学区房，不买就会耽误孩子读书的那种。二是比市场价便宜超过10%的二手房和打折促销并且一二手严重倒挂的新房。
除此之外，全部选择按兵不动，一切刚需，改善，投资，置换都要统统原地趴下，耐心等待疫情结束。
当然了，我们都希望疫情可以在上半年完全搞定，6月份之后笃笃定定的买卖房产，但毕竟天有不测风云，万一出现反复呢。所以，没必要提前入局，让自己被动。
而且，假如你提前入手，你就无法享受疫情结束之后所有的优惠政策，比如首付降低，贷款额度提高，利率打折，税费减免等等。这个心理准备一定要有。
8
最后一次机会
疫情是楼市触底反弹的加速器。尤其是对于已经横盘已久和持续下跌的那些城市，这次疫情将实现真正的触底，疫情结束即是反弹。
现在你要做的，就是潜心研究板块规划和分析楼盘利弊，并且在5月份之前筹集好首付。
疫情给了你最后一次上车的机会，且行且珍惜！ |
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发表于 2020-3-17 16:10:19
