房贷新规来了！银行成了吃亏的“老实人”？90%有房族做出1个选择

天一教育培训寐

如果你是一名时刻留意楼市的刚需，一定了解关于房贷的变化。

从去年10月份开始，任何新购房人群的商贷，都已经变成了所谓的“LPR合同”，房贷利率不再参考原来的基准利率，而是以每个月20号公布的LPR报价为基准。

LPR报价分1年期和5年期，以2月份公布的LPR报价，5年期LPR为4.75%，环比调降了5BP，在我们去跟银行签房贷合同的时候，参考的利率就是这个5年期LPR的报价。

不过，表面上是4.75%，因为楼市调控从紧的原因，大部分城市无论首套房还是二套房都会在4.75%的基础上进行“加点”，也就是过去我们说的“上浮”，只是算法变了。

举个例子，小明所在城市首套房利率为5.5%，那就是在4.75%的基础上加了75个基点，1个基点就是1BP，也就是0.01%。

明白了这个前提，我们再来说一件关乎绝大部分有房族的事，即本月已经出台的房贷新规。



央行规定：自3月1日起，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，将此前的存量浮动利率贷款合同，陆续转为LPR利率贷款合同。

也就是说，只要你是去年10月份以前的商贷合同，都需要在今年的3-8月份期间，转成LPR合同。

从最近几天各大银行的动向来看，大部分银行都已经开通了相关转换渠道。

比如，包括工农中建在内的4大商业银行，已经正式宣布操作细则。有的是线上手机及PC端入口自行转换、接收通知由银行统一操作；有的是线下通过银行网点柜员机转换，或者服务网点柜台，还有的是等银行经理电话联系就行。

根据《金融时报》3月6日的报道，中行北京分行相关负责人称，“截至3月3日17：00，客户通过我行手机银行、网上银行和智能柜台渠道办理存量个人贷款LPR转换871笔，其中手机银行、网上银行渠道占比达98%以上。”

很明显，近两个月我们所经历的短期事件，并不影响LPR合同的转换，各位可以提前跟银行联系，看转换渠道都有哪些。
按目前的规定，房贷切换时，有“浮动”和“固定”两种方式。



如果选“浮动”，就意味着未来的房贷利率跟5年期LPR挂钩了，举个例子，小明2018年买的房子，参考基准利率上浮1.1倍，也就是10%，实际执行的是5.39%。

换成LPR的计算方式后，参考12月4.8%的报价，要在4.8%基础上加0.59%，维持5.39%的利率水平不变。。

切换后，这个加点0.59%就永远固定了，变的只是5年期LPR。

如果选“固定”，就意味着小明这个5.39%的利率会一直执行下去，跟5年期LPR的波动没有任何关系。
重要的是：房贷切换LPR合同时，该选“浮动”还是“固定”？

我们不妨来看看已经切换合同的有房族们，是怎么考虑这个问题的。

按《金融时报》的最新报道，交行相关负责人在接受记者采访时表示，“从目前情况看客户热情较高，每天转换的个人住房贷款均在1万笔以上”，“截至目前，约90%转换客户选择了LPR浮动利率定价的方式。”

注意银行负责人透露的这个数据：90%的有房族做出了1个选择：浮动。



为何这么多人都青睐“浮动”还款方式？

原因有两个方面。
1，全球降息氛围下，长期来看LPR下降是大势所趋。

从近年来的全球利率趋势来看，欧洲与日本已经步入了低利率乃至负利率的阶段，而美联储本周宣布将联邦基金利率标准区间下调50个基准点，是自2008年以来最大规模的降息。

与此同时，澳联储意外降息25bp至0.5%，马来西亚央行随后也宣布降息25bp至2.5%，美联储此次行动后，市场普遍预期加拿大会跟进降息。

在这样的“降息周期”下，房贷利率所参考的5年期LPR，长期来看也是逐步回落的趋势，可以参考去年11月份和今年2月份的两次LPR的下降。

因此，笔者建议，只要的房贷需要还10年以上，且房贷执行利率高于4.5%，“浮动”是相对更好的选择，即便未来因为CPI等因素加息，到时提前还款就可以了。
2，银行这次“割肉”了，成了吃亏的“老实人”。



这一点很有趣：LPR下降了，但是存款基准利率并没有下降，有房族切换房贷之后，银行实际上是“吃亏”的。

原因在于：存款相当于银行的“负债”，贷款相当于银行的“收入”，现在贷款利率降了，银行收入减少，存款利率却没有变化，也就意味着银行的“息差”减少，利润率没有以前那么高了，形同“割肉”。

正如国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼所说，“在负债成本没有变化的情况下，从中长期看，如果LPR持续下行，那么存量贷款定价基准转换之后，将会缩窄银行利差空间，进而减少银行利息收入。此外，如果LPR两个品种非对称下降（1年期降幅大于5年期以上），部分5年期以上贷款可能被提前还款，转成短期贷款，也会影响银行利息收入。”
在最后，我们做个简单的总结。

1，3月份开始转换存量商贷合同，转换渠道有很多，先跟银行联系。

2，90%的人都选了“浮动”，长期来看，LPR会持续走低。

3，LPR降，存量基准利率不降，利差减少，意味着银行是“吃亏”的。

我是来围观的逊

换成LPR的计算方式后，参考12月4.8%的报价，要在4.8%基础上加0.59%，维持5.39%的利率水平不变。

明绍宗朱聿键鼻

我建议5点以下的利率都不要改，还想占银行便宜，就想想行，银行只能做锦上添花的事，危难何曾救一人

真不是我干的的

请参考ETC 油价

勇敢的树袋熊1

先给你点甜头吃 后面哈哈哈 兄弟你上套了 跟着我走吧 我让你怎么就怎么

晓望爷

所有建立在高房价基础上的利率，无论涨跌意义都不是根本问题！关键还是房价这个基础数字的高低很关键！