疫情下的楼市遭遇怎样的误读？开发商苦于自救？还是反而在窃喜？

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突如其来的疫情对于第三产业的冲击的显而易见，从冷清寥落的街道、空无一人的商场到大门紧闭的餐饮店，忧虑重重的群众不可控制地将忧虑扩大化，蔓延至各个行业，因而对于介于实体与金融之间的房地产行业，也有多种揣测，不少媒体则认为，疫情下的楼市正值“至暗时刻”，开发商的当务之急正是自救，然而当前的开发商需要自救吗？

疫情下的楼市遭遇怎样的误读？开发商是苦于自救，还是反而在窃喜？



房企的压力显而易见

媒体的质疑当然也可以理解，房地产行业是典型的资金密集型行业，对于现金流具有极强的依赖性，疫情冲击的突出体现在于“融资难”问题。如果对于信贷行业有所接触，则会发现无论是银行还是专注于小微企业的信贷平台，在资金回笼方面均存在巨大的压力，接近全面性的停工致使多数企业面临极大的资金压力致使资金断裂甚至是破产，银行以及信贷平台的坏账率因此上升也基本成为共识。



而对于长期依赖贷款主要重要融资渠道的房地产行业，保持资金的高周转的基本等同于维持其生命力，如果无法保证资金迅速回笼，即将面临的是资金链断裂，巨额负债导致的债务危机将使房企面临毁灭的威胁，与此同时，伴随疫情而生的卖房难问题进一步加剧了房企资金回笼压力，如何自救，似乎成了房企的头等大事。
房地产或将迎来报复性的反弹

然而，疫情的突发同时也暴露了另一个问题，住房的刚需性质进一步突出，从“武汉封城”至各大城市实施的小区排查、隔离措施来看，租房对于买房的替代作用进一步削弱，租客在疫情期间面临的“有房不能回”现象，自如因此“坐地起价”甚至是“强制搬迁”事件，在无数异地漂泊的年轻人眼中看来，“房奴”的恐惧远不如随时无处安居的恐惧，因此专家认为，当疫情结束之后，房地产或将迎来报复性的反弹。



尽管当前仍然处于疫情期间，现在却已经出现了反弹的苗头，随着新增病例清零的省份逐渐增多，新增病例清零的时间进一步延长、而复工率逐步提高，一线城市已经出现了住房成交率大幅度提升的现象，以广州为例，复工之后，广州一周的住房成交率，上涨率竟然高达177%，完全出乎大众的意料。从房地产开发商的角度来看，北京、上海等一线城市开发商的拿地热情也在进一步提高，从中指研究院发布的数据来看，2020年1-2月份，全国土地成交额前十的城市土地成交额达2567亿元，与去年相比反而增长了0.08%，其中北京上海的成交增速分别达到了14%、112%，在成交规划建筑面积方面，部分重点城市也有了明显的增长，成都较同期增长39%，常州增长208%，上海增长20%。



预想的降价潮并未到来

房企如何进行自救，包括央媒在内诸多媒体，暗示或者明示出了一条道路，那就是降价。从购房者的角度来看，这当然喜闻乐见，甚至猜想在疫情的冲击下，各行业的全面复苏起码需要一年的时间，而高度依赖现金流的房地产，降价潮的来临或将不可避免。的确，中小房企已经出现了降价卖房的现象，这是由中小房企自身抵御风险的能力水平所决定的，降价卖房对于中下房企而言至少是减轻损失的明智途径，但对于市场占比不断膨胀的大型房企来说，“买涨不买跌”依然是不变的信条。



受疫情冲击放弃买房的购房者，即使没有疫情这一突发事件，购房能力以及购房意愿不在开发商的重点 考虑方面，即使选择降价，受疫情影响失去购房能力群体所能接受的降价幅度，实际上也不在主要大型房企的承受范围之内，反而给投资者释放了更加恶劣的信号，而已经购房的老业主在面对自己最重要的保值品——住房降价时，必然是众怒难消向开发商施压，与此同时降价并不能带来购房率的上升，这对于开发商而言无疑是雪上加霜。
因此我们看到，开发商此时的选择非但不是降价售房，甚至是选择涨价，以上海的房价走势为例，2020年1月以来，上海的房价均价走势呈现出上涨趋势，3月份二手房均价达51232元，环比上月上涨0.2%，同比去年上涨3.5%。



随着疫情的好转，中央指导组专家组成员张伯礼声称3月底武汉新增病例有望基本清零，对于疫情在4月底之前结束的预期，也越来越受到认可，房地产的“至暗时刻”还没到来，就即将迎来新的转机，而在疫情期间网上购房率的提高，或将带来新的购房趋势。

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