刚刚！楼市最大陷阱出现了

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01

广州打出第一枪！

眼看着多个城市的房地产“救市”大潮兴起，广州也终于不甘寂寞、放出了大招！

3月3日，广州市政府在官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。

在关于促进房地产市场平稳健康发展这一章节中表示，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。



这条政策意味着，个人购买广州的商服类项目将不再受限制！具体来说，商服类项目包括公寓、商铺、写字楼。

此前广州对商服从购房资格和面积等多个方面都做出了限制：

2017年广州市出台对于商服类项目的政策是开发商销售的商服，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

而后，广州市又提出，在2017年月3月30日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位，而2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。面积方面，广州市规定，商服类最小分割单元不得低于300平米。

这也就是说，任你腰缠万贯、任你财富能够秒杀马云，但是你作为个人，也一样买不了广州的商服类项目；要想投资，你必须要注册一个公司以法人的名义进行购买，但注册公司需要支付一大笔运营费用，所以，这导致广州的商服类项目投资大幅缩水。

但现在广州就把这两大方面的限制均松绑了，不再限定最小分割单元，取消了300平米的限制；商服项目也不再限定销售对象，这势必会大大激活广州的商服类市场。

02

会有越来越多城市效仿

不得不说，广州这一项措施是“一举多得”。

一来，广州作为重点一线城市，自然是国家“房住不炒”的重点“关照对象”，要是出台了刺激住宅市场的什么政策，说不定一不小心就越过红线了；

二来，大大缓解了商办企业的压力。疫情一来，全国九成的实体商铺都关了门，经营收入基本冻结、但固定支出仍然存在，商办企业的资金链面临空前压力。

三来，通过商服市场的放开，能有力地推动商服项目“去库存”，缓解商办过剩的问题，并进一步起到“稳定经济”的作用。

我相信，广州此招一出，一定会有许多城市跟进。因为商办类物业供应过剩、销售与招商困难。，是全国的普遍问题。

在我国的城市化进程中，各个城市为了快速发展，但患有相同的“城市病”。为了提升城市形象，搞一些看似很华丽的大项目。而一栋栋拔地而起的写字楼、一家家超大规模的商场，恰恰就是体现城市活力的最好名片。

而且，商办物业相比住宅来说，对地方的收入贡献更大。住宅没有房地产税，只能在交易的时候产生税收；但商办就不同了，由企业来经营，那可是会产生持续性税收的。

因此，各个城市对商办建设都抱有极大的热情。一个小区，无论居民数量，周围都可能有两三家的大型商超；一个办公园区，无论企业需求，办公楼都是密密麻麻的排列。

中国的商办过剩到什么程度？

一般来讲，国际上认为人均商业面积最好在0.8m²-1.2m²之间。但是我们却严重超标：

上海人均商业面积1.4平，北京人均商业面积达2平米，武汉人均商业面积3.1平方米，昆明人均商业面积4平米……中国有80%的城市商业严重过剩。

写字楼也是如此，且过剩情况不断恶化。数据显示，2019上半年,北京市甲级写字楼空置率为11.5%,达8年以来最高值;上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高;深圳甲级写字楼的整体空置率亦升高至23.3%。



03

便宜没好货

作为楼市资深老司机，我想劝告一下那些跃跃欲试的个人投资者，即使你的城市放开了商办限制，你也最好就不要接这个盘了。

如果是公寓，很多人买来都是想要当住宅使用。很多开发商都会以商业性质用途来拿地，再偷偷地给房子引进水、通上煤气，包装成可商可住的多功能产品，而且售价要比一般住宅便宜。

但是，公寓真的便宜吗？

相比于住宅这个“亲儿子”，公寓这个“私生子”的待遇自然要差很多。

首先是首付比的问题。打个比方，一套一百平的住宅，单价1万，总价100万；一套一百平的公寓，单价8千，总价80万。

但是，住宅的最低首付比例是30%，你花30万就可以入手；但是公寓的首付比是50%，你还得花40万，比住宅多十万。

其次是贷款条件的问题。你想买公寓，是享受不到任何贷款利率的优惠的，而且贷款年限也往往只有10年，个别地方甚至将这一期限缩短至5年。而现在各个地方都在推对于住宅的优惠政策，商办能放开购买就不错了，绝不可能享受到住宅一样的优厚待遇。

第三是物业费用的问题。公寓的水电费用都是按照商业价格来收取，日积月累下来这可是一笔庞大的开支。

第四是房子的产权问题，住宅70年且使用权到期自动续期，但公寓只有40年，到期之后怎么办也没有明确的规定。

最重要的是，公寓并不带有落户、学区等这些最为关键的属性。

好了你终于忍不了想要把公寓卖掉，这时候你就会发现，公寓的交易税费简直高到吓人。

5.5%的营业税、1%的土地增值税、20%个人所得税......七七八八算下来，一套100万的公寓，你需要另掏三四十万的税费，如果是作为卖家的你来承担，你会甘心吗？但是如果要让买家来承担，买家还愿意买吗？

所以如果你真是想要一套住房，在资金有限的情况下，宁可买小一点的住宅，也绝对不要买公寓。

04

95%的投资者都是炮灰

如果你想要投资，那么我并不建议个人投资者掺和商铺写字楼。“一铺养三年”的年代早就过去了，现在是“一铺毁三代”。

除了统计数字上直观的空置率上涨之外，你走在街上都能感觉到商场铺面的空置程度——你要知道，越没人买的东西、越要谨慎购买。



商铺写字楼的不可控因素太多了，大到物业、运营，小至空调、电梯，即使处在最好的地段，也未必能挣到钱。

举个例子，郑州高铁站升龙广场，占据的是高铁站最好的位置，2013年开盘的时候大家是疯狂抢购、彻夜排队。但结果呢？因为入住户数不多，空调一直不开，让整个写字楼出租死循环，至今还是高铁站空租率最低的，也是租金最低的。

除了建筑本身之外，商铺写字楼还非常受到周边环境的影响。比如你旁边开了一家烧烤店，天天油烟弥漫；或者旁边开了一家五金店，天天切割摩擦，你的生意受了影响都没法找别人说理去。

更何况还有大环境的影响以及疫情的催化作用。

在如今这个互联网高度发达的社会，电商对于实体店铺可谓是毁灭式的打击，就连贵人鸟、百丽这样昔日风光无限的巨头都走向衰落。

而在疫情的影响下，人们“网络化生存”的习惯会得到进一步的巩固。人们连买菜这种昔日看起来只能在线下商铺完成的消费，也可以在线上一键下单了；除了日常生活之外，“在线办公”的崛起也让企业们可以在线上工作，无需专门租下实体空间。

另外，疫情影响下，许多创业企业都会遭到重大冲击，有些可能就此倒闭，即使滑下来的也一定会紧缩开支，一切成本能省则省，自然会减少对于写字楼的需求。

总而言之，在投资这件事上，一定是方向比努力更加重要。尤其是在这个充满不确定的年代，大家一定要擦亮眼睛，选对投资品、守好自己的财富。

本文由财经三分钟主笔杨瑞原创，欢迎关注共同学习成长！

胡胡胡美丽_ss

广州政策已经连夜撤回了

poney

良心作者

阿豆学长长ov

那你就宅在家吧，什么事情都有两面性，40年后我们是否还活着都是个问题！百年之后，你还考虑那么多事情？