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中新经纬客户端3月3日电 日前，克而瑞研究中心发布楼市2月市场月报。报告显示，2月半数以上城市新房供应，27城总体成交面积同、环比锐减8成左右，多数城市二手房成交近乎“放空”。此外，2月全国土地市场成交体量降至近一年来的最低水平。
二三线供应面积降幅扩大，超半数城市零供应
根据报告，2月27个重点城市新增供应面积85万平方米，环比大幅下降92%，同比降85%。报告称，主要因新冠疫情影响，春节期间多地售楼处被迫暂停销售活动，加之核心一二线城市普遍延期复工时间，据克而瑞监测，半数房企于2月17日才开始集中复工，也导致整体供应呈现出断崖式下跌。
具体来看，一线城市商品住宅新增供应面积18万平方米，同、环比分别下降81%和86%，北、上、深均为零供应，新增供应主要集中在广州，但广州推盘表现依旧不如去年同期，同比下降44%，供货节奏显著放缓。目前北、上、广的复工率基本达到50%以上，预期3月一线城市的供应会逐步恢复。
此外，二三线城市本月新增供应面积68万平方米，环比下降93%，同比下跌85%，降幅较1月显著扩大。半数以上城市零供应，推盘量最多的福州也不超过15万平方米。目前来看，2月仍有供应的城市主要集中在珠三角和长三角区域，典型城市有福州、佛山、常州、东莞等。报告指出，这些城市目前疫情基本可控，加之2月中旬迎来房企复工高峰期，因而能保证少量供应。报告预计，到3月份，疫情较为严重的武汉、长沙、郑州等中部城市供应量依旧不容乐观，其他区域的供应量有望随着复工率的上升而稳步增加。
成交同、环比皆锐减8成左右
报告指出，因供应显著缩量，疫情恐慌情绪蔓延，2月楼市成交依旧下行。27个重点城市整体成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比仍跌77%，显著不及2019年月均水平。
一线城市总成交仅为29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%。北、上、广、深四城均同环比齐跌，且多数跌幅在50%以上。其中广州跌幅最为显著，虽然供应小幅放量，但因经历去年年末需求的集中释放，叠加疫情影响，成交同环比跌幅均达到90%。
二三线城市总成交211万平方米，同环比分别下降78%和84%。从绝对量层面来看，仅成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市2月成交量不足10万平方米。报告表示，尤其是宁波、重庆、武汉等地，购房意愿寥寥，加之售楼处开放情况不佳，2月均为零成交。
分区域来看，成都、郑州等中西部城市出现放量，2月两城累计成交量为67万平方米，占比总体成交量高达28%。虽然总体城市全线下跌，但是东南沿海情况普遍好于内陆城市，诸如苏州、无锡、常州、福州、合肥，成交量仍能保持在10万方左右，购房需求缓慢而相对平稳的释放。
多数城市库存与上月持平，近四成城市消化周期超18个月
报告显示，2月全国多地新房新增供应挂零，导致近6成重点城市供求比降至零点。由于供求皆处于极低位运行，加之延迟备案等导致数据失真因素的存在，2月供求比数值很难反映出市场真实的供需情况。从库存来看，多数城市库存量基本与上月持平，成都、南京等库存量小幅收缩。
报告指出，受疫情导致市场停摆、成交下滑影响，多数重点城市消化周期明显拉长，10个城市消化周期跃升至18个月的警戒线之上，北京、大连、长春、厦门更是进一步升至超30个月的高位。但随着三月各地售楼处逐渐恢复开放、成交逐步回暖，预计多数城市下月消化周期会回归常位。
中高档成交占比上升，200㎡以上产品有所回落
根据报告，从价格段分布来看，京沪2月低档产品成交占比与上月持平，深圳回调7个百分点；中低档产品上海下滑10个百分点；中高档产品京、沪分别上扬18和11个百分点；高档产品北京占比下滑12个百分点，深圳上升7个百分点。
从面积段分布来看，2月90平方米以下产品北京、上海占比回落10个百分点，深圳上升12个百分点；90-120平方米产品上海、北京分别上涨9个和6个百分点；144-200平方米产品占比全线上升，其中北京上涨8个百分点；200平方米以上大户型产品成交整体有所回落，北京回落12个百分点。
7城二手房成交环比降81%
报告显示，由于多个核心城市整月暂停房地产中介线下带看业务，2月多数城市成交体量近乎“放空”。整体来看，2月全国7个重点城市二手房成交体量仅71万平方米，环比大跌81%，同比跌幅也达63%。
从日成交数据来看，重点城市中所有二线城市成交面积均不足10万平方米，且均以此前成交房源的延迟网签为主。预计随着疫情得到控制，3月核心城市或将逐步允许线下中介活动进行，届时城市二手房市场将逐渐恢复活力。
土地2月成交规模量缩价涨
在土地成交方面，报告指出，作为传统的成交淡季，2月土地市场总成交建筑面积在疫情的影响之下进一步走低。据克而瑞监测数据，截至2月27日，全国300城经营性土地共计成交1370幅，同比降幅进一步扩大至35.5%；成交建筑面积仅为8079万平方米，不到1月的五成，和去年2月相比也有34%的差距；成交价格方面，2月土地成交总金额也随成交面积的减少而下滑至2366亿元；成交单价方面，由于北京、上海2月出让地块价值较高，带动平均楼板价上升至2989元/平方米，较今年1月和去年2月都上涨三成以上。
市场热度方面，2月成交溢价率仍然维持在10%以上，达到10.44%，和上月大致持平。不过，报告指出，2月成交溢价率的维持主要是受重点城市优质土地出让增加影响，如北京成交10宗住宅用地，土地条件都比较好，平均成交溢价率高达26%，极大带动整体市场热度。土地流拍方面，以重点监测的城市来看，疫情影响之下，多数城市暂停土地出让，因此2月撤牌和政府收回地块较多，导致流拍率明显上涨，实际因无人竞拍或未达底价而流拍的地块并不多，并且这类流拍地块主要集中在保定等三四线城市。
分城市来看，一线城市2月成交总量较上月增加33%，和去年2月相比上涨31%；成交金额较上月大涨94%；成交单价在北京、上海优质土地成交的带动下突破2万元/平方米，平均楼面价达到21813元/平方米。2月上海的成交量最大，达到266万平方米，共计成交21幅，北京10宗地中仅有2宗底价成交，其余地块的成交溢价率均超过20%。
二线城市2月成交建筑面积较上月下降50%，同比也大幅下降；地价也受到多个高地价城市成交量下调而下滑至3902元/平方米，比上月下降10%，不过同比仍有16%的涨幅。具体到城市来看，由于受到疫情影响，多个城市都暂缓土地出让，2月仅有5个城市成交量在100万平方米以上，其余城市成交量比较少。成交量最大的城市是长沙，总成交建面为162万平方米，共成交13宗地。成交金额最高的城市是福州，在2月末共计出让12宗地，成功出让11宗，1宗改期出让，共计揽金144亿元，平均溢价率达到15%。不过，成交热度最高的当属南宁，2月平均成交溢价率高达40%。
三四线城市成交体量相比上月大幅下降55%，和去年2月相比也有3成降幅；价格方面，2月三四线成交楼板价微降3%，将至1381元/平方米，不过和去年2月相比仍然上涨13%。不过，在市场热度方面，和一二线城市逐渐回温的土地市场相比，三四线城市的土地市场热度却有所降温，2月溢价率再度回落至10%以下。热点城市中，2月仅有南通的成交量超过100万平方米，其余城市的成交体量都比较低；结合成交溢价率来看，南通、徐州、佛山等长三角、珠三角的强三线城市热度较高，其余城市的竞拍热度相对较低。(中新经纬APP) |
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发表于 2020-3-13 08:14:12
