高层3道指令，给诸多城市“当头一棒”然后政府也“痛下决心”

因醉鞭名马幌

很明显，现在的房地产开发商们感到着急了，因为在销售不佳的情况下，回款就会变难，手中的现金流就容易出现问题，随之而来的是银行债务利息。销售可以缓一缓，但是银行贷款和各项负债是不会等人的，即便是延迟还款，但是等的时间越长就等于融资成本越高。



一方面，根据克尔瑞数据显示，在2020年，有95家典型开发商企业总计超过5570亿元的债券到期，总金额比2019年全年增幅高达43%，全年有3个偿债高峰期，分别为1月份、7月份和11月份，偿债金额分别超过600亿元、610亿元及660亿元。

另一方面，受到“黑天鹅”影响，2020年以来楼市冷冷清清。
一、楼市受“事件”影响，销售不佳。


在2020年开年之前，就有南京、杭州等超过10个城市零销售出现，在事件之前的一周里有超过25个城市出现一周零成交，在事件之后的一周里有超过27个城市零成交，随着越来越多的城市宣布广大业主们只能稳坐家中，相信零销售的城市只会增多不会减少。

从1-2月份房地产销售额来看，全国百强房企整体销售规模都出现了较大幅度的降低，同比下滑达到23.8%。其中，有超过80%的房地产企业在2月和前2个月的累计房地产销售都出现下滑情况。这就直接导致了百强房企各销售梯队的入榜门槛不约而同出现降低。到2020年2月末，全国百强房企的OP50和TOP100销售操盘金额上榜门槛分别为36.5亿元（同比降低35.6%）和12.3亿元（同比降低37.1%）。TOP20和TOP30房企销售门槛也下滑了30%左右，下滑幅度比1月份出现进一步扩大。



二、此情此景，一夜之间抢救楼市不断。


众所周知，影响房地产市场短期发展走向的是两大政策，第一项是短期金融政策，金融措施越积极，就越能调动市场购房者积极性，因为这降低了他们的买房成本。第二项是短期限购、限售措施的开放。只要这两项具备其一，那么市场的潜在购房需求就很容易被释放出来。在这样的大环境中，房价涨跌可想而知。所以不少人表示如果大家都采取“积极的”拯救楼市计划，那么未来房价上涨的可能性很大，这一点不缺乏证据支撑。

目前为止，上海、无锡、西安等城市纷纷开始了新的楼市相关政策，几天的时间里，超过20个城市相继“宣布”救楼市。有的城市对“开发商延缓土地出让金缴纳”，有的城市非常积极，准备对买房需求端加热。

在2014年至2016年间，我们似曾相识，在国家三四线城市去库存的大背景下，开启了一系列积极的房地产金融政策，例如买房给补贴、买房20%首付款比例、贷款利率还可以七折、八折等。随后我们见到的是市场购房需求的短暂迸发，房价一路高歌猛进。
三、楼市春天要来了？高层3道指令。


1、央行在《货币政策报告》中再次定调，2020年房住不炒不会变。

在前几日，央行发布了2019年第四季度《中国货币政策执行报告》，对于楼市的发展走向做出回顾对于当前的发展形态做出评估，并重申了重要的一点主旨思想：房住不炒不动摇。央行指出，要继续坚持房住不炒，推进因城施策，建立房地产金融的长效机制。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制。

很明显，有几个字值得思考：“住不炒”，这是从2016年10月份开始一直以来的基本定位，其实一点也不新鲜了，但是总有不少人把这句话“忽略”，认为只要市场上买房人积极，就可以带动市场发展，进而促进整个城市经济的发展。从央行这一次重申可以看出“4个字”举足轻重。

2、央行高层在21日和22日连续2天明确表态房贷利率不降低。

最近几天，存量浮动房贷利率切换为LPR的消息越来越多，因为根据央行的新规定，从2020年3月1日开始，各大金融机构会陆续与存量房贷购房者联系就贷款利率转换进行协商，把所有人的浮动房贷利率从以基准利率为对标切换到LPR对标。很多人认为，接下来LPR会大幅下降，这是大势所趋。

LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

央行副行长刘国强接受媒体采访时指出，LPR的下行基本上不会对个人按揭贷款利率产生影响，在房住不炒的调控主导方向下，银行可以灵活应用“加点”举措确定个人购房贷款利率，“基本让贷款利率维持在原有水平。”



其实我们很明显地看出近期LPR变动的主要方向，在2月20日的时候，1年期LPR利率下降了10BP，5年期LPR利率却仅仅下降了5BP，按照以往的规律来说，只要是LPR报价利率的下降，不管是1年期的还是5年期的，都应该保持同样幅度的下降，但是这是一次“差异化”的下降。大家可以细细琢磨，央行做出了明确“银行可以加点，维持原有利率水平。”

3、在2月25日，银保监会明确，房地产金融政策尚未做出调整。

各地开启积极的楼市政策之后，银行也不例外，在最近下调首付款比例的风声不断传来，例如浙商银行、工行、建行等多家银行都传出了下调首付款比例的情况，这些情况是不是像房地产业内很多人士说的那样，将来要遍及到全国各大城市，进而成为接下来购房者的一个新福音呢？银保监会给出了明示：房地产行业的金融政策还没有改变调整，这也给诸多城市期盼首付比例下降的当头一棒，因地制宜不等于“随便放开”。


四、对于调控过于“积极”的，政府痛下决心作出“纠偏”行动。


根据河南省人民政府官方网站的信息，给出了新的房地产政策，例如首套房按揭贷款比例从30%降低到了20%，买房还给补贴，同时提高公积金贷款额度。这些措施的出台，结果显而易见，就类似于5年前的那一幕。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任。

在2月28日的时候，省政府对市人民政府进行约谈，“要求驻马店市提高政治站位”，要求其坚持房住不炒的基本定位，落实好地方城市的主体责任制，保持房地产政策延续性、稳定，不能够把房地产作为短期刺激经济的手段。从这几句话可以看出，相当于上级政府给下级政府的死命令，不可不执行的那种。

一方面是三道涉及房地产的指令，另一方面是个别城市对房地产政策“过于积极”的警钟敲响，表达出了非常明显的几点意思：当下的房地产市场确实需要予以适当的政策支持，这毋庸置疑；但是不能把支持力度过分了，更不能把稳楼市做成了“给楼市添把火”，这样也会适得其反。



当下楼市，对买房人而言，在国家一贯的定调下，房价平稳仍然是大局所在。所以炒房者依然是没有空间的，但是刚需该不该买房呢？欢迎留言评价。

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