别让开发商放弃连云港

俺乃小潜mg

时间可以化身为广角镜头，记录那些“绚烂”。

曾几何时，连云港的土地市场轰动全国，TOP级别的大佬在集团会议上都忍不住点评两句。现在呢？寂静地连呼吸声都能听到。

本地房企没银子拍地；外来房企不主动拍地——这就是连云港土地市场正陷入的胶着状态。

楼市，真是一个神奇的存在。如胶似漆的小情郎，转过身就可以斩断青丝无牵挂。

当下，连云港土地市场有继续拿地动作的，只有金辉和万象。像恒大、碧桂园、保利、祥生、中梁这类早已进驻的房企鲜有发声，但他们去年接连在徐州、宿迁等地拿地。不是开发商不拿地，只是不在连云港玩了。

有买房人问：不卖地了，房价是不是会降？

众人：别开玩笑了。地卖不出去，路都没钱修了。

那么，为什么房企不在连云港拿地了呢？

虽然我们没权利吃鱼，但总有看菜单的权力。为了形象而具体地反映连云港土地市场，我继续用宿迁-连云港对比。没办法，能找到的标的，只剩下宿迁。毕竟，其他城市甩开我们太远。

PS：为了减少工作量，仅统计2017-2019年两座城市的市区住宅类土地成交数据。



壹

层层剥茧，用数据还原事实。

过去三年，连云港市区共成交41宗住宅类土地揽金151亿元。宿迁市区成交62宗，共计174亿元。对比来看，连云港土地成交数量和金额呈下降趋势，宿迁呈上升趋势。而两座城市的土地成交额差也逐年增加，到了2019年扩大至近60亿元。



土地成交数量多，也就是买单的房企多。这三年，连云港新进的品牌房企只有4家。宿迁大概有9家，不乏有万科、朗诗等以拿地风格“严苛”著称的房企。品牌房企进驻意愿越高，越能说明市场健康性越高。要知道，宿迁整个房地产市场的规模不及连云港的一半。即便如此，诸多品牌房企“舍大求小”，接连选择宿迁。



溢价率最能体现土地市场的火热程度。用“冰火两重天”形容连云港土地市场一点不为过。2017年，近一半地块的溢价率大于50%；2018-2019年，成交的30宗地块只有1宗溢价率大于20%。宿迁土地市场启动于2018年，诞生4宗溢价率大于100%的地块；2019年土地市场乘胜追击，有3宗地块溢价率大于50%。



溢价率高，地价是不是也高呢？综合来看，连云港楼面价大于5K的有9宗，宿迁只有3宗。也就是说，即使溢价率高，宿迁地价仍低于连云港。



做买卖，卖得便宜，也比卖不掉高明。

虽然宿迁地价比连云港低了很多，但房源售价毫不含糊。对比地价-房价，同一个区间的地价，宿迁房价往往高于连云港。不过，这也侧面表明连云港“限价政策”执行比较狠，“让利”于民。



贰

压死骆驼的，绝不仅仅是一棵稻草。

单就数据分析，连云港存在“地价高”和“限价狠”两个问题。解决方法无非就是如下：

1、降地价即降低起拍楼面价。地价作为操盘者的真爱，降地价犹如“刮骨疗伤”之痛。但土地卖不掉，土地财政能不能摆脱？银行利息要不要还？城市建设要不要继续？无数张嘴巴要不要养活？这些一箩筐的问题都亟需解决。所以，多与市场沟通、与房企沟通，让开发商为土地“赋能”，共同实现利益最大化。

2、限价狠，那就适当放开部分版块的房价。首先，我们感谢限价政策，及时刹住一骑绝尘的房价。可今时不同往日，牵一发而动全身。是不是可以让购房者自发地替高品质楼盘买单，适当地允许高价楼盘的存在呢。疫情一事，时下更是激发了许多市民的改善意愿。与其一刀切的执行限价，不妨形成低端有住房保障、中端市场切实保障刚性住房需求，高端市场则充分满足改善及其他品质需求的购房格局。

写这篇文章前，我也咨询了多家房企的投拓人士，听取了他们的想法。就房企不来连云港投资得现象，以上两个只是非常浅显的原因，背后还有诸多剪不断、理还乱的深层次问题。更有许多品牌房企直言不讳地承认，连云港和宿迁这两座城市，能在宿迁拿地就先宿迁了。



当下，诸多城市纷纷延缓缴纳土地出让金、降低预售条件、取消土地竞拍条件等。在土地端和预售端减缓房企的资金压力，身体力行地“争抢”开发商。比如宿迁，相较于连云港的50%，其土地保证金比例仅为20%。又比如，连云港当下依然执行全省最严的“预售资金监管政策”即全额监督，而宿迁的预售资金监管政策是固定比例监督。连云港全方位、全额、全程的预售资金监管政策也直接降低房企的拿地意愿。房地产向来是现金流为王的行业，锁死预售资金越多，对于房企拿地战略、开发节奏等影响越深远。短期之内可能对市场影响不大，长期可能会使房企拿地的热情减弱，导致土地成交减少，进而导致供需失衡，影响到市场。

当然，以上只是我的碎碎念。毕竟我没有深谋远虑、掌控全局的智慧。但既然这些问题事实存在着，是不是该想办法解决呢？



结语：

让城市更繁荣的是市场，让城市有秩序的是政府。秩序的目的是为了保障繁荣，繁荣不应当突破秩序的框架。两者任何越位和缺位都会破坏良性生态。

政府调控是一个动态而有灵活的动作，需要因事而化、因时而进。善于对土地操盘，对全局把握，往往可以提升一座城市的实际竞争力、城市实力，让这座城市成为更具吸引力的城市——吸引百姓、吸引企业，从而形成持续发展的良性循环。运用得好，让城市成为惠及最大众的增值利器，则善莫大焉。

房地产市场的“形影相吊”只是连云港各行各业的一个缩影。提升GDP固然是一个非常明显、快捷的方式，但请不要忘记提升我们城市的内功。

内功好，更重要。

服务好企业，服务好百姓，急企业/百姓之所急。提升真实的开放能力，市场性更加创新性，更让人觉是有活力的、包容的城市。无论我是连云港人还是非连云港人，我在这个城市都能获得非常公平的、合理透明的、公开的，对我的支持包容和理解。

不管是从经济层面企业/个人投资，生活的公共服务，最终会落实到对连云港真正的认同感，自豪感。真正激活出来了，反过来带动创新创业，带动各种利好的城市发展的增长要素。

就放荡不羁就h

符合连云港现状，房地产投资目前全省倒数第一。连云港主要投资这几年主要集中在工业还有基础设施，大量土拍都是国企兜底，极少数优质地块溢价成交。前几年连云港房产市场透支了房价溢价，累积了大量的空置率。所以陷入现在的低迷。要缓个几年。

我是来围观的逊

宿迁这几年把好地块卖卖，马上就跟连云港一样了—— 半死不活

度素告

为什么连云港市是全省倒数第一市，用脑子想想，都知道。

六月清晨搅

不想发展产业，就靠卖土地？
今朝有酒今朝醉啊

明绍宗朱聿键鼻

连云港拿地价贵房价太高有价无市，

内托体头

花果山大道密密麻麻的高楼半天看不了一个人，吓人

什么大师特

连云港资金监管减少烂尾楼，同科不可以出现第二个

poney

连云港市的最大优势是临海，有铁路港口，大力发展临港工业不动摇，工业起来了人口会大量流入不怕地没人买。宝武钢铁没有落户连云港很可惜，大型石化落户连云港也不错，继续吸引企业来投资才是城市发展起来的根本。

愿为素心人

连云港新城，花果山那里，到处都是高楼，半天见不到一个人