钟伟：疫情对楼市有八大影响，但调控政策不会有重大改变

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2月中旬以来，越来越多的地方政府采取措施为房地产企业纾困，从初期的贷款展期、放松预售条件到后期驻马店、东莞等地调整公积金政策，引发社会上对于楼市调控全面放松的预期。

对此，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在周日举行的“浦山讲坛”线上讲座上表示，房地产属于典型的内需驱动型的不可贸易部门，和可贸易部门相比，疫情对其冲击相对较小。因此，不要指望房地产政策会有重大调整。

“无论有无疫情，房地产本身‘房住不炒’的基本定论以及长效机制，都不会有太大变化。即便有短期宏观经济刺激政策的调整，房地产可能也不会是最主要的受益部门。”钟伟说。

他指出，对于房地产行业来说，负面影响主要集中在供给减少，需求只是被延迟，而没有消失。从这个角度来看，因为全年需求都被压缩和集中到疫情过后，下半年楼市可能会比较“暖和”。

在钟伟之前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组周五发布的《中国住房大数据分析报告（抗疫专题）》也指出，从目前来看，新冠肺炎疫情对住房需求的影响，主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划，但并非永久取消购房计划。因此应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施，尽量避免通过购房加杠杆以及其它各类剌激购房行为，来帮助房企脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落。

钟伟表示，目前，房地产企业面临的主要问题是资金周转压力。在这方面，企业本身可做的比较少，要从根本上解决问题，还是要看货币政策和整体流动性供给。他预计，下半年针对房地产企业的货币财税政策可能稳中略松，但力度会弱于基建等其他行业。

事实上，对于近期房地产市场出现的新预期，中国人民银行已经在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中重申：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照’因城施策’的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

中国银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企也在上周召开的媒体通气会上表示，“目前，房地产金融政策没有调整和改变。”

2月28日，打响房贷首付比调整“首枪”的驻马店市被河南省政府约谈，“房住不炒”的政策导向得到了进一步强调。

据河南省人民政府门户网站消息，副省长何金平召集河南省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志，约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店市提高政治站位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。同时，针对新冠肺炎疫情带来的冲击和影响，要落实中央有关部署，积极帮助企业解决实际困难。

以下为钟伟分析的新冠疫情对中国楼市的8点影响：

第一，涉房政策并无实质变动。“房住不炒”和长效机制仍是主基调，但在保持既有政策大框架不变的背景下，楼市落地政策可能中性偏松，大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。

第二，下半年楼市可能偏暖，原因在于疫情对工序冲击的不对称——购房需求仍在，只是被疫情推迟，但多重因素抑制了供给。不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。新冠肺炎疫情后的楼市不太会复制2003年“非典”后的走势，因为“非典”之后的房价飙升，与其说是“非典”所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。

第三，老旧小区改造应成决战全面小康的重要抓手。数据显示，目前全国有城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。这些小区改造所需资金规模上万亿元，若按业主、社区、基层政府以及各方共同统筹推进，难度相当大，仍然需要自上而下的政策动员和资源配给，同时适当引入市场化操作。

第四，房地产区域布局再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，区域重点也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对健康、民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免。同时，第二居所概念也将得到普及。这将推动大都市建成面积加速扩张，东南沿海二、三线城市将更受关注。

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第五，商办物业REITS升温。疫情使商办物业几乎停摆，对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战，同时国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都会降低自持商办的回报率，加之开发商收敛激进的财务和销售策略，有可能使他们对商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。

第六，物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决“最后一公里”的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业的青睐。

第七，康养、医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。

第八，应考虑适当放宽住房改善型需求的信贷制约。经过多年持续的房地产调控，目前住房炒作风气已基本消退，改善型需求成为主力军，这意味着二次或多次置业的群体，比首次置业的群体更庞大，这些人也需要金融杠杆的支持。

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文章来源:界面新闻

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