楼市纾困政策边界：借国家“疫后重建”多省市推楼市新政

冀苍鸾

借着国家“疫后重建”这杆大旗，20多个省市推出楼市新政，救市之急切、行动之迅速、花样之繁多，令人眼花缭乱。

李宇嘉

因给楼市松绑，驻马店市政府官员被河南省政府约谈，这是个标志性的事件。说明了什么？大疫之下，地产行业要纾困，但纾困是有边界的，即受疫情影响，项目各环节（开工、缴地价款、纳税、交付等）的履约可延后，困难群体的按揭月供可以延后，但“房住不炒”的红线不能碰。借着国家“疫后重建”这杆大旗，20多个省市推出楼市新政，救市之急切、行动之迅速、花样之繁多，令人眼花缭乱。

作为三四线的驻马店，2月21日开了个不好的头，首套公积金贷款首付从3成降至2成，相当于杠杆从3.33倍升到5倍。大家都盯着，驻马店新政会不会“一日游”？窗口期一过，感谢这个“带头小哥”，一票城市（苏州、南宁、中山等）新政高调亮相，降低预售门槛，补贴购房契税，重启二套公积金贷款，非限购城市首套房贷首付降低，尺度越来越大。

显然，市场在笃信这样一个逻辑：“十三五”收官的目标和任务要完成，央行也开始释放流动性，降低MLF和LPR（包括针对地产的5年期LPR），各地还要发力基建，地产要实现“三稳”。这一切指向一点，“疫后重建”也好，完成今年的经济社会目标任务也好，地产缺席不了。如果驻马店未被约谈，很多类似2009年、2015-2017年的政策，顺理成章出炉了。

这种笃信，也成为资本市场的逻辑。近期，受部分地区楼市政策放松信号的刺激，A股地产板块集体拉升，与地产行业高度相关的建筑、钢铁、建材、煤炭、工程机械等传统板块，也位列涨幅榜前列。可见，大家都在赌政策放松，这与过去的逻辑无二致。这个约谈，来得很及时，说明地产纾困是有边界的，2016年以来布下的调控基调和准绳，这是不能触碰的。

比如，针对热点城市和非热点城市，差别化的住房信贷和限购政策，绝不能变。特别是，左右整个楼市大局（市场预期、行业杠杆）的热点城市，既有的限购、限贷、限售和限价等不能变。所以，作为楼市的领头羊，深圳在28日深夜发布的“疫情防控+经济发展”一揽子政策中，地产方面的表述是，压实调控，增加商品住房供给，开展大规模公共住房建设。

这也说明，对于楼市而言，疫情只是短期冲击，政策要保持定力。像深圳这样的，供给端做文章，增加供应、调整结构，适应需求端（新市民、无房户），实现全体居民“住有所居”，才能释放城镇化潜力，增强大城市和都市圈的资源集聚效应，释放消费和内需潜力，潜心打造科技引擎。这是热点城市调控的样板，也是资金回归实体、地产回归实体的路径。

类似驻马店等三四线城市，需求端再行刺激的话，结果就是库存积重难返。当然，地产“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是2019年国家确定的楼市调控目标。疫情的影响下，与其他行业一视同仁，已将其纳入整体纾困范畴。比如，疫情期间开发商所有的履约行为，都可以延后，土地出让和预售的门槛，都可以降低；2月20日，央行下调5年期LPR 5个基点。

注意的是，1年期LPR下调10个基点，但5年期只下调5个基点，彰显了“稳定不刺激”的信号。另外，根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测，截止到2月份，全国平均房贷利率连续3个月下降。这意味着，去年11月MLF下调（2016年2月以来首次下调），今年1月1日降准，2月以来央行净投放等，地产资金面已经开始好转了。

从过去经验看，房贷利率变动，与楼市走势高度相关。只要资金面好转了，加上合理纾困，存量房贷转向LPR定价，今年地产走势差不离。有这个保障，地产政策的边界就是硬约束，各地在“一城一策”上，不能突破这个边界。另外，驻马店被河南省政府约谈，也是今年压实地方主体责任的开始。下一步，哪个城市要调整政策，可得先掂量一下，是否触碰到了这条边界。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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文章来源:证券时报

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