迷失的济宁房价

xinting_6ym

2月2









4日，济宁自然资源和规划局网站进行了春节后的首次土地信息公示，以网上挂牌方式出让三宗国有建设用地使用权，其中有2宗住宅用地，1宗商服用地。2宗商服用地中有1宗位于太白湖新区李集片区，另一种位于高新区康洁洗涤北侧。

济宁的房价为什么迷茫，我们从最新公示的这2宗土地说起。









这两宗土地的位置怎么样？我想在大多数人，甚至开发公司的营销人员眼里很都一般，甚至有人用特别差来形容，因为均处于区域的边缘地带，配套稀缺、距离市中心远，但是对于开发公司的拿地人员来说，这两个位置都是不可多得的投资选择。

我们拿李集地块来说明：李集地块所处的太白湖新区，被定义为未来济宁城市主中心；片区内优质土地资源越来越少；近年来片区内土地供应量较少，核心位置的住宅供应越来越少；地块周边小学、初中、高中多所学校环绕；地块附近医院、养老设施齐全；地块西侧大运河，南侧太白湖景区。所以， 单从区位来讲，这是一宗具备发展潜力的优质土地。

但是，区位这么好的一宗土地，对于开发商来说可能可望不可及，为什么呢？因为他的楼面价就达到了4300元/㎡，而且还要代建一个幼儿园，如此，加上幼儿园的成本折合楼面价预计约4500元/㎡。

4500元/㎡的楼面价是个什么概念呢？渔翁在之前的文章中介绍过一个算大帐的方法，每平米的综合建安预计要4000元/㎡，财务费用、营销费用、管理费用、税费等预计占房价的20%。如此来说，这个项目开发商的均价最少要卖到10600元/㎡左右才保证不赔钱，卖到约12000元/㎡才能保证风险降低的利润率。

分解一下，将来这个项目的小高层卖到约9000元/㎡、洋房约12000元/㎡，开发商保证不赔钱；将来小高层约10000元/㎡，洋房约13000元/㎡，开发商才能有一个相对可观的利润率。

关于以上的测算只是估算大帐，各家成本不一样，测算方式不一样，会有一定的差异，希望业内专业人士高抬贵手，当然可以给与渔翁指点。

当然，企业的成本更高，项目的售价就要更高，而有企业的成本较低，可能代表项目的开发建设要降低标准，大家也知道这意味着什么。

这两个项目能不能卖到这样的价格呢?我们参考片区内目前售价较高的项目，新城项目的高层售价在9100元/㎡左右，这个项目具备强势的商业配套，中南珑悦的洋房售价在10700元/㎡左右。

道理大家明白了吧？如果开发商想拿这块地，需要要卖够高的价格！甚至超过新城和中南项目的售价，所以接下来这个地块的成交结果，从开发商角度会反映2个问题：

如果成交了，说明开发商认可这个区域，这个片区的房价可能很快要迈上一个新台阶；如果流拍了，说明开发商对这个片区的期望值，甚至是济宁的房价上涨还是有些担忧的。









济宁的地价和房价问题，不只是反映在这一个地块上，这次一起公示的高新区康洁洗涤北地块也是一个道理，而从济宁的整体房价和土地成交来看，和上述面临的是同一个问题。

据相关网站统计，济宁市主城区2020年1月房价为8356元/㎡，而住宅用地成交的平均楼面价为3200元/㎡左右。这是一个什么概念？如果这些新成交的地块将来入市的平均售价低于8356元/㎡，那可能是赔钱卖的。

有人会有疑问，现在均价8356元/㎡，难道是开发商赔钱卖的？关于这个问题很容易理解，现在卖的房子，有可能是2年前，甚至5年前开发商拿的地，那时候地价还没有这么高。

所以从地价和房价的逻辑来看，济宁未来的房价或许还有一轮上升。而济宁房价的迷茫，也是来自于地价和房价的关系。

地价虽然上涨，但是房价还有没有上涨的潜力，开发企业比较困惑，从土拍不难看出，2019年供应50宗，成交35宗，流拍了15宗，也就是说，已经有开发商不认可济宁的地价，甚至认为济宁房价未来的爆发力并不强。









渔翁的观点是，济宁的房价还会继续涨的概率比较大，但是会比较疲软。

济宁的房价上涨原因和其他城市有些区别，大多数城市的房价上涨是需求导致房价上升，房价拉动地价，地价然后推动房价，房价与地价相互推，而济宁现在更多的可能性是地价推动房价。

在《山东十六地市，哪里房价最疯狂》（点击进入链接）一文中，渔翁做过山东十六地市近十年房价的对比，过去十年，济宁的房价上涨约了47.2%，上涨幅度在山东是十六地市中排名倒数第一，也就是说在过去的十年里，济宁房价的增幅还是比较稳定的。

作为山东省GDP排名前六的城市，房价排在第十位，房价上涨的幅度排在倒数第一位，这么幸福的房价，在山东省只有潍坊和济宁两座城市，而如今，济宁人民马上就不如潍坊人民幸福了。

关于潍坊和大家说过，辖多个百强县，这些百强县吸附了一部分本该流向市区的需求，那么济宁呢？或许也有一些这方面的原因，毕竟辖区邹城、兖州、曲阜实力也够强或者具备特色。

但是，渔翁认为还有一个原因，济宁市区的实力并没有那么强，肥沃的疆土支撑了济宁整体的GDP，而人均的分配不足以支撑房价过快的增长速度。

在《山东十六地市，哪里房价最疯狂》一文中，渔翁发布了2019年山东省GDP的数据，济宁2019年虽还位列第六位，但是增速0.77%，全省倒数第一，接下来济宁的发展，面临巨大的考验。

济宁的房价，大概率还会迈上一个台阶，但是渔翁认为这个台阶并不是全靠城市的发展、购房的需求自然推动的，所以这个台阶迈的有些艰难，稍有不慎，还有可能崴着脚。

希望济宁的地价能够稳定，济宁的房价能够稳定，因为即使住房不炒，还有其他让房价上涨的因素。

最后，说一个重要的事情，加渔翁好友，拉你进群，群内会不定期发送房企内部资料、城市研究及其他福利，为你选房提供支持。

声明：本文代表个人观点，部分数据来源网络，仅供大家参考，不可作为投资的依据

明绍宗朱聿键鼻

建筑成本价大概在2500左右

侬去斯

济宁的房价是全省最低的，你也真敢说

度素告

用来种粮食吧

阿豆学长长ov

任何不关联居民收入谈房价的人都是耍经济流氓。

度素告

枣庄，济宁，煤炭资源城市，煤挖光了，还有什么，

寒郁轩良

应该买loo万一平！济宁更历害

强绝商爸摇

良心话，济宁这个三线城市，人均工资才那么点，一套百十平方的房子就够一个家庭还一辈子了，咱们的房价真的虚高，不符合三线城市的价格

愿为素心人

济宁梁山的房价大多楼盘4000多，建房太多，买房的人少，楼房价还在下降

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学淄博限房价