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世联行集团研究部负责人 资深研究员戴毅
熊俊萍/文
疫情之下，许多人对生命、对房子已经有了不一样的理解，对于房地产市场而言，由于疫情不得不关闭售楼处，鲜有成交。不过，世联行集团研究部负责人资深研究员戴毅认为，购房的需求不会因为受疫情影响而消失，只会延后，预计二季度会出现集中购房潮。
问：你认为这次疫情对房地产行业有多大影响？
戴毅：这次疫情影响，房地产全行业停工停售，对于本就处于还债高峰的房企来说更是雪上加霜。不过，一季度是房地产销售的低点，所以受影响将逐步减小。另外，购房对于中国家庭来说是一件低频次、刚需的大事件，并不会因为受疫情影响而消失，绝大部分只会延后，预计疫情结束后会逐步释放，且由于线上蓄客、房企集中促销抢收等措施，预计二季度会出现集中购房潮。此外.受债务刚性兑付且停工停售的原因，会出现不少房企被迫出售项目和股权，因此对于资金健康的房企反而是优选优质的并购机会进一步做大的好机会。
“非典”的历史告诉我们，整体的受影响程度都只是短暂的，不会改变行业原本的长期趋势，持续周期预计两个季度，但总需求影响相对较小，会出现需求延后释放的现象，三四线城市可能会影响更明显。
问：2003年“非典”过后消费、商业曾迎来V型反弹。预计这次疫情过后，房地产能否快速反弹？
戴毅：需要注意的是，这次疫情与2003年“非典”不可直接比较，因为所处的经济发展阶段不一样。2003年我国刚加入WTO不久，经济和城镇化率正处于高速增长阶段，居民杠杆率仅16%左右，居民端加杠杆空间广阔，因此楼市仅仅受到短暂影响便迅速反弹并创出新高。而当前阶段居民杠杆率已超过60%，已超越G20和日本的水平，且市场热度在去年已明显回落。受疫情抑制的需求大部分都不会消失，疫情过后会需求会有像“非典”过后的需求集中释放，但后续创出新高的难度较大。
问：你认为政府应该给到什么样的助力，才能真正促进实体经济及房地产行业的恢复？
戴毅：其实当前政府已经在通过财政端加杠杆来托底经济。一方面，对于房企，目前采取了一系列减税、降费、给与企业对于不裁员的人头补贴等政策优惠；多个城市采取了调低商品房预售条件、调低预售资金、土地出让金分期和延期支付等措施来缓解房企的资金压力，这样的措施应当被更多的城市所采用。
另一方面，从居民端，应当对刚需购房采取鼓励和优惠措施，从首套的首付比例、利率、公积金贷款方面进行放宽，另外还可采取一系列政策比如首套房贷抵税等，支持刚需购房。
最后，政府对于行业停工预售要避免“一刀切”，对于部分疫情控制较好的区域，在做好疫情防护及人员监测的情况下，采取逐步复工、逐步开放售楼处是必要的。
问：疫情仍在持续，房地产企业应该如何度过这段非常时期，对此你有什么建议？
戴毅：疫情期间，行业纷纷采取线上蓄客、线上看房、低订金购房等动作，这使得短期市场竞争激烈，居民观望情绪浓厚。一方面，在停工停售期间，积极做好线上蓄客工作，对于去化能力较弱的房企，聘请专业的代理服务公司是快速去化、回笼现金流的重要路径。多家企业采取了各种手段促进销售，如世联行推出了线上看房平台，以及出台寻找“世联李佳琦”等活动并对于其中表现出色的员工给与实质奖励；此外，集团采取全员营销模式，并配套了相应的内部APP供指导。
问：对2020年房地产市场整体发展趋势你有什么判断？
戴毅：从需求端来看，随着疫情期的持续，线下消费会面临长时间的减弱，三四五线城市返乡置业的减弱最为显著。但总体看，刚需仍是购房主力军，因此大部分的购房需求不会消失只是会延后。此外，疫情对一季度经济产生的冲击将使得“六稳”和经济总量“翻一番”的压力较大，从年初以来种种政策表明，2020年的财政端将加大杠杆助力稳经济，此前国务院提出的3年1500万套棚改攻坚计划尚有558万套的余量，我们认为今年棚改新开工的量大概率要大于去年甚至全额完成，这也会对需求形成一定支撑。
疫情结束后，房企之间大力度的促销战和抢收战必然掀起热潮，被压抑的需求会得到集中释放，预计届时市场会表现的价跌量升。此外，房企的促销战和抢收战，将使得市场观望情绪更浓，这对房企的营销策划、蓄客等能力提出了更高要求。居民对于医疗资源、小区物业管理、低密度的重视将更胜以往，这对于产品规划来说是需要重新考虑并加大权重的部分。 |
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发表于 2020-3-8 15:03:08
