二套首付变三成！深圳正在激活全国楼市

李志敏

在房住不炒的大背景下，深圳楼市竟然再一次放松了。

起因是，深圳建行的一款抵押贷款产品，昨晚修改了政策细则。

新的细则下，在建行买房办理住房按揭贷款以后，可以马上申请二押，将房产7成以内的余额部分贷出。

也就是说，不管你原先买房首付几成，来建行办抵押，都可以做到首付3成！

消息一出，不少朋友直接预判，今年深圳楼市可能又要跳涨，进而带动全国。

讲真，我觉得这种可能性挺大的。

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先给大家梳理一下房价与贷款的关系。

在中国，官方允许的可用于买房的贷款产品只有一种：按揭贷款，也就是大家平时说的房贷。

首房首贷的按揭非常管用。

比如在上海，可以用3.5成首付，直接买房，剩下的资金银行会借给你，直接给到房东或者房企，你只要负责还款就行了。

可以这么说，支撑中国楼市的是刚需，但拉高房价到今天这样的高位，低首付的按揭贷款是第一功臣。

不过，按揭贷款有一个很大的问题，就是很容易被政策限贷，逼迫多套房购房者抬高首付比例，放慢负债杠杆扩张的速度。

在一线城市，有贷款或者有房产的家庭买二套房，首付比例是7成。

在全国，只要家庭有超过两套及以上按揭贷款未还清，就不能再申请按揭。

如果说，二线城市涨跌的命门是限购的话，那一线城市涨跌的命门就是限贷。

因为一线城市根本不缺购房者，所谓的5年限购，只会延后需求，不会消灭需求。

比如，2016年3月，上海限购从2年拉长到5年，那些积累的购买力没有消失，而是在3年后慢慢释放，直接促成了上海楼市2019年的回暖。

但是，贷款的松紧，影响就很大了。

历史上，一线城市一旦放松限贷，就是房价暴涨之时，比如2014年9月上海放松限贷，房贷还清算首套，直接开启了轰轰烈烈的大牛市。

而2016年11月上海执行限贷，只要有房贷记录就算二套，楼市立即进入了静淡。

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就是因为房贷如此重要，却又如此稀缺，所以稍微有点经验的朋友，都会用迂回的方式来解决限贷。

这种方式就是抵押贷款。

这种贷款原来的用途是个人把房产作抵押，融出资金来经营公司或者大额消费使用。

到了实操中，那些有资源的朋友，会把资金融出来买房子。

你看，这样玩，抵押贷款不就是和房贷很像了么。

这里我还是要提醒大家，用抵押贷款买房是不合规的。

不过，不合规归不合规，楼市里用抵押贷款的人并不少见。

而抵押贷款玩的最溜的地方就是深圳。

我之前去深圳开课，发现这里的同志各个都是老司机，负债杠杆都撑得满满的。

聊下来才知道，因为深圳靠近香港， 居民对房地产理解很深，而且民营经济发达，经营贷款产品丰富，所以深圳的购房者特别擅长使用信贷。

而深圳的房价调控，既受按揭贷款松紧影响，也受抵押贷款影响。

好，讲到这里，大家应该会明白，为什么一个建行抵押贷款产品放松，会让整个深圳楼市躁动了。

03

那我们来看看这次建行抵押云贷政策的调整的前后对比：



懂行的朋友会知道，这个政策变化里最重要的是前三点。

第1条最关键，取消了原贷款间隔1年的限制，还提高了抵押率到70%。

这使得购房者获得5成按揭贷款后，可以直接再去追加2成抵押贷款，也就是业内所说的5+2，实际首付只有3成。

这样，深圳的限贷基本就没有了。



第2条取消房产取得时间超过3个月的限制，允许房产按评估价来做抵押，等于放松了贷款准入和提高了贷款金额。

第3条，把抵押率拉到了7成，和按揭贷款的最高成数一样。

这3条细则简直就是大放水，只要申请者被稍加点拨，就可以把经营贷款变成首房首贷的按揭贷款。

坦率地说，我在楼市混了那么多年，在一线城市，在一家国有大行贷款产品里，看到如此宽松的产品，还是第一次。

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在当下这么敏感的时间点上，建行出这个信贷政策，有点像2014年930新政。

当时是“认房不认贷”，即你原本有过贷款记录，把房子卖掉，然后再去买房子，银行依然可以按照首付三成来贷款。

当下的这个政策，不同之处在于2014年是放开首房首贷去买，而现在则是定向放水，直接给经营贷宽松。

从大逻辑上看，这也符合国家的主要基调政策，既实现了房住不炒，又是定向扶持小微企业，一箭双雕，没有任何毛病。

毕竟，给经营贷定向宽松，就是扶持小微企业，而经营贷通常又需要用房产作抵押，这可能就是大家看好今年深圳楼市的根本原因。

所以说，国内的楼市，本质上还是政策市，政府手上的牌有很多，只要想拉动，总能找到对应的理由。

去年，深圳取消“豪宅线”，用的原因也是落实减费降税政策，这么一说，似乎也相当合理。



大家都知道，因为疫情原因，今年经济发展的任务，将格外艰巨，楼市可能又要再一次承担起“压舱石”的重任。

只是谁都没想到，作为一线城市的深圳，竟然也会按捺不住。

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那我们来看看下一步会发生什么。

我先提醒一句，不要高兴得太早。

这一次，建行出台这个政策，出发点是为了扶持小微企业贷款。

从现在高层的舆论上，也可以明显看出，对楼市调控的态度并没有真正放松，即使经营贷放松，但信贷资金流入楼市，也会被严格监管。



所以，虽然有各种渠道可以去买房，但用抵押经营贷的方式，还是存在一定的门槛和风险。

综合来看，这个政策出台后，对深圳楼市肯定有利好，但具体利好有多大，要看接下来一周各方势力之间的博弈权衡，不排除建行甚至会紧急辟谣。

不过呢，我个人的判断是，建行辟谣的可能，没那么大，政策对楼市的利好，也没那么小。

今年国家最重要任务是发展经济，而想要搞好经济，有时就不得不依赖于楼市的稳定。

本身这个政策，出发点就是为了支持小微企业，与“房住不炒”没有冲突，甚至还能对今年楼市适当托底，政府其实很愿意看到这一切。

而且，只要是贷款人的确有企业在实际经营，而且没有明显挪用经营贷来炒房，我想银行和政府都不会去核查，这笔钱到底用来干嘛。

总得来说，我觉得这个政策，大概率会让深圳楼市率先启动。

06

其实这个政策，不只是深圳朋友应该关心，全国的购房者也都应该盯紧一点。

因为历史上几次大的行情，都是深圳、上海作为龙头率先启动的。

这次要是深圳起来，我觉得上海很快也会跟进。

毕竟，上海有着不输深圳的金融环境，连深圳都已经开始通过，而且领导也没明确批评什么，那么上海自然也会有相应的政策利好推出。

如果深圳、上海能够起势，那么会带动二线城市，进而带动全国回暖。

所以，未来几天，让我们拭目以待，看看是否会有官宣。

静淡市，有一点挺好，你可以思定后动，看清楚再出手。

静淡市，有一点不好，因为市场被压制过多，一旦有利好，反转速度也是快的惊人。

生命不息，折腾不止。

以上是正文，来自于观观。

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强绝商爸摇

故意歪解的政策都敢用来宣传 楼市估计不容乐观 中介已经开始不折手段了

我是来围观的逊

快买房啊，房价又要大涨了。

芊芊551

官方已辟谣

我心如烟卸

想多了 深圳取消豪宅税上海都没跟

清风吹袭断

深圳二套首付5-7成 是可操作3成的

内托体头

请认真看人家发的政策。

白云追月素

辟谣了

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你写了一堆，到底是在说啥？

六月清晨搅

首付低，月供高，首付好凑月供不敢保证，死的更快。。。。[捂脸]