楼市，有点自嗨

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最近的楼市，有点像耷拉着小脑袋的中老年男子，试图寻找一家疫情下没有歇业的成人用品专卖店，游走在夜色里，店还没找到，就开始幻想服用后的威力了。

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浙商银行的20%首付自嗨

这两天，浙商银行下调首付贷款比例的新闻几近刷屏。



购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30%）调降至二成（20%），看似政策松动。可是，要看清楚，这是针对非“限购”城市居民家庭，而不是针对所有城市。

其实早在2016年2月2日，央行就已经下调了非限购城市首套房首付的比例，商业贷款由之前的30%降至20%。

截止目前，虽然历经多次调控，但这一政策并没有取消，在多数非限购城市，个人购买首套住房依然是首付20%。像泰安、临沂这些城市，首套房首付就是20%。

浙商银行不过是在央行既有政策下，做的一些调整，而非什么开创性、重磅级的政策放松。等到央行发通知，限购城市首付比例下降到20%，再自嗨也不迟！

而之所以很多媒体跟着推波助澜，不是不明就里，就是带节奏起哄，就像青春美少女爱说的：你这个糟老头子坏得很。

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驻马店17项稳楼市政策自嗨

在浙商银行之前，大家自嗨的是河南驻马店17项稳楼市政策。



2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中最为有力度的就是调整住房公积金贷款首付比例：将缴存职工首套房贷款最低首付比例由 30%下调为 20%。

这一最有力度的政策，其实也经不住推敲。第一，这是针对交了住房公积金的购房者而言，而驻马店有多少缴存住房公积金的？第二，我们来看政策的后半句“二套房贷款首付比例仍执行 30%不变”，二套房首付才30%，这充分说明河南驻马店的政策本来就很松。要知道，多数热点城市的二套房首付在60%。

即便楼市政策如此“友好”，河南驻马店楼市依然止不住的滑坡。据媒体报道：

据不完全统计，2019年驻马店商品房网签面积2863166平米，网签金额1702678万元。与2018年相比，分别下降23.2%和16%。

截至2019年12月末，驻马店商品房待售面积2529.37万平米。

一年网签才286万平米，待售面积却高达2500万平米，这库存高企的驻马店，就算没有疫情影响，或许也会有其他名义的政策“松动”吧。

其实，和驻马店性质差不多的，还有湖南衡阳市。

2月14日，衡阳房地产协会的微信公众号“衡阳楼市”发出衡阳政府救市的衡阳17条。多数自嗨者解读为情人节这天发布，说政府开启救市，其实，这一政策早在2019年底就发布，2020年1月1日起执行。

1月1日，疫情还没影响到其他地方，即便在武汉，1月1日的时候也没当回事。所以，衡阳出台政策也不是因为疫情影响，而是和河南驻马店一样，楼市止不住的下滑。

有数据统计，2019年全年中心城区住宅累计销售25295套、面积300.46万㎡、金额184.73亿元，同比分别增长-16.65%、-16.16%、-17.34%。

不只是衡阳雁去无留意，衡阳楼市也难，所以撑不住，打响了“救市第一枪”。详情请阅读《为什么湖南衡阳真正打响了救市第一枪？》。

为什么说衡阳不是2月14日发布政策而是2019年底就出台政策，请看配合衡阳17条，衡阳市住房公积金管理中心1月13日的官网就发布了贯彻执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》的实施细则。

无脑自嗨，真得挺可怜。

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央行“降息”自嗨

2020年2月20日，央行公布新一期LPR（贷款市场报价利率）：1年期LPR下降10个基点；5年期LPR下调5个基点。



这一政策更是冠以“重磅”发布，楼市一番沸腾。包括再往前一段时间，央行所谓的“放水”1.7万亿等等，其实难免都被解读为政策利好。

确实，降了总比没有降要好。但这解读为“救楼市”就有点自作多情了，1年期LPR下降10个基点，这是为了在疫情当下助力企业渡过难关；而对购房有影响的5年期以上LPR下降仅为5个基点，比较少。一多一少，也可以理解为房地产调控仍未放松。

再算一笔账，5年期以上LPR下降仅为5个基点对房贷有何影响？按照基准计算，贷款100万元30年期，每月的月供仅仅减少30元而已，整整30年，也不过少支付10864元的利息。

就像一些购房者感叹的，我差的是每月少还30元的贷款吗？我差的是几十万甚至上百万的首付！

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多个地市土地市场政策松动自嗨

因为疫情影响，确实给经济造成一定程度的影响，就比如楼市，据中原地产研究中心统计数据，从1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。

而房地产是一个高周转的行业，疫情就像飞到楼市的黑天鹅，确实让房地产企业很难受。政府为帮助房地产企业渡过难关，在土地出让金的缴纳时间上延缓一下，拿预售证的标准降低一些，对企业是雪中送炭，但是这并不能刺激购房需求。

所以，不管是浙江省也好，还是杭州、西安、济南、无锡等城市出台的政策也罢，过分解读成救市，不过是一厢情愿地自嗨。

在这个自嗨的过程中，不要把“房住不炒”的声音丢在一边。要知道，自2月16日到19日，财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

人总是趋利避害，喜欢着重强调“符合自己需求”的信息，而选择性忽略了与自己向左的信息。

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可惜购房者还没有嗨起来

在楼市有一个很有意思的事情，大多数人（看清楚不是所有），在没买房的时候，希望的是房价尽可能再降一降，再便宜一些，而只要交了定金，心里想的就变成，楼市再涨一涨。

这无可厚非，人性都是自私的，谁也不希望今天买的房子明天就降价。

但是，楼市还有一个“定理”，也就是在政策不变的情况下，虽然开发商等庄家掌控，但市场（或者说价格）是由准备购房者的支付能力决定的。不是你手里有几套房扯着嗓子喊几声涨价就能决定的，而是看“准备购房者”有没有接盘的能力，人数多不多。如果等待卖房的人挤爆售楼处，房价肯定涨一涨，如果售楼处门可罗雀，则房价就会降一降。

而现在，疫情对经济的影响，或许是暂时的，但这个暂时也决定了楼市暂时按下了暂停键。楼市不是没有需求，而是人们开始考虑，为了这个需求可能付出的代价。毕竟，吃饭或许不是问题，但是能不能确保不断供，确实存在变数。请阅读《终于明白：你没穷过，你不懂》。

当然，积累更多的人，才能支撑起经济健康发展，才能在一定程度上扩大需求端，支撑起楼市。为此，在疫情尚未过去，杭州就出招抢人了。据媒体报道：

近日，杭州市推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，其中在人才引进上有如下诱惑：对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年。提高高层次人才购房补贴，给予A类顶尖人才“一人一议”最高 800 万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等等。

人，真是个好东西。抓楼市问题的关键，就是看人多不多，够不够；人多了，众星就可以捧月，高收入的人就会多，房价就有支撑。

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天助自助者，楼市亦如此

其实，寄希望于政府救，终究不可靠。等来救兵还好，等不来就会越来越被动，所以遇到困难，最好的办法就是还是自救。目前多家房企的线上购房，不管最终成交如何，至少在尝试自救。办法总比困难多，先下手为强。（先下手裁员不是好事，但最近不少房企陆续开始裁员了，所谓区域合并，结构优化，从中也可以看到放弃的日子并不好过，别假装很嗨了）

再有就是，做点好的产品，拿出诚意的价格，也是一种自救。毕竟，只要天塌不下来，购房的需求总还是有的，不买新的就买旧的。

但千万记住一点，别盲目自嗨得以为真的很嗨，自己把自己套进去就麻烦了。

据说爱幻想的中老年男子的一个幻想症就是，做一场美梦，挣几根金条，娶一个小老婆。

想多了。

崔炫俊献

普通民众该存钱，还是买房，存款怕贬值，投资房产怕下跌，钱该往哪儿放？