柏文喜：疫情或触发楼市调控政策实质性反转已现端倪

贺老师

今天，有关媒体就疫情发生以来，不同城市与不同房企之间的应对差异及其原因、行业走势对本人进行了采访。主要问题如下：

1、进入2月份以来，我发现有一种情况就是大型房企以及央企都在高溢价抢地。但还有一种情况，有媒体报道称像阳光城这类企业都已不为今年的销售预设目标了。基于这两种不同的变化，您认为房地产行业接下来的发展趋势会是什么呢？

2、因为疫情的影响，可能下一步在企业的产品端、融资端都不得不重新进行思考。那么，您认为现在应该怎么作才更合适呢？

目前就疫情对行业、企业的影响与行业未来走势而言，总体来看各方面的判断是有分歧的。

一些企业作了相对保守的安排，比如阳光城，已不为今年的销售预设目标了；而另外一些企业如恒大、富力都进行了声势浩大在线优惠售房，这其实是高周转、高杠杆房企为保现金流和为保命的因应之策。

不过，还有一些企业可能认为此次疫情造成的行业困难，反过来会因为涉及土地出让金及房地产行业关联税收引发的地方财政压力而推动行业调控的松绑，这正是趁行业低潮期大举拿地的好时机。比如一些大型房企和央企与国企背景的地产企业，最近在土拍市场表现踊跃。这固然不排除土地市场可能的人为托市因素，但也是不少城市土拍市场十分火爆的基本逻辑所在。

根据我近期行业观察的情况判断，由于房地产行业是整个国民经济的第一大行业，不但土地出让金和涉房税收对地方政府的财政收支影响很大，而且对于产业链上下游及就业、金融稳定的影响也是不言而喻的。加上去年以来，本来就处于宏观经济基本面下行的大趋势之下，此次疫情对于行业乃至宏观经济、金融稳定的压力也是可想而知的。因此，虽然“房住不炒”的大政方针还是要继续坚持，但是在“因城施策”和“一城一策”的具体执行层面，政策恐怕也就不能仅仅局限于目前各城市政府所推出的救房企和救施工企业的“救企”层面了，而是要推进和提升至救市层面。也就是说，疫情可能触发楼市调控政策的实质性反转，各地救市举措的出台应该也是大概率的事情，只不过是个明目张胆，大张旗鼓，还是羞答答、静悄悄地只作不说的问题了。

今天，《中国证券报》报道并非房地产行业热点地区的河南省驻马店市，已率先调低了首套房的首付比例，这个应该是力度比较大的“救市”举措了。另外近日来LPR下行导致的房贷利率的下调，也是行业内被普遍关注的重要动向。再加上近期央行为对冲疫情影响和提振市场信心，在大规模地向市场注入流动性，肯定也会多多少少曲线进入楼市和房企，对于改变行业的影响也将是直接的。

另外，今天浙商银行已将房贷首付比例下调至2成，其他银行随后跟进这一措施，应该也是大概率的事。

因此，对于房地产行业而言，目前为应对疫情带来的行业变局，可能不只是企业产品端和融资端的问题，也不仅仅是救企业的问题，而是极有可能会由疫情引发一次行业调控的实质性反转。