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中房报记者 许倩 | 北京报道
“在房住不炒政策下，不能让楼市又出现热衷于炒作的心态，这样对楼市长远发展非常不利。政策支持要有针对性，真正帮助那些买房自住的人。”2月14日，中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远在接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者专访时表示。
受2020年新冠肺炎疫情的影响，恐怕没有任何一个行业一个企业能真正置身其外。程骁远认为，未来住宅市场销售、价格能不能保持住，确实是一个比较大的问号。现在很多企业考虑的是怎么保证现金流。
“金融政策的宽松是一定的。但若大部分资金还是按惯性涌入基建、房地产，对其它实体经济不能带来特别大的支持，这个政策刺激带来的只能是非常短期的效果。”程骁远认为，若实体经济不能生存下去，楼市连购房的基础都没有了，所以稳定实体经济是关键。
中国房地产报：你认为这次疫情对房地产行业有多大影响？可从受影响程度、可能持续周期、人群等方面来谈。
程骁远：住宅市场上，基本所有销售都停滞，大家都没有办法到售楼处购房，短期冲击还是很严重。房地产行业是高周转、高杠杆行业，对很多企业来说，如果没有销售，未来现金流压力会非常大。
当然这是一个比较短期的情况，要看疫情到底什么时候能够明朗化。短期会有特别大的影响，企业要看好现金流。
受影响的不止房企自身，还有其上下游企业，以及银行金融机构，需要考量部分贷款、债券到期后，企业有没有足够现金流去偿还。若有相应的金融政策支持，这些资金方面的影响还是比较容易得到缓冲的。现在一些地方开始出台金融方面的支持，部分银行开始对贷款展期等，如果这些政策支持是整体上的，企业还是能渡过这个难关的。
今年房地产销售业绩或多或少会受到影响。这个时间段本来就不是销售旺季，购房者对未来经济前景会不会有一定担心，从而使得其购房决定更谨慎更保守，这些因素都会影响未来销售。预计今年住宅市场表现会疲弱一些。
值得注意的是，这次疫情与2003年“非典”所面临的形势不同，当时整个经济规模没有现在这么大，“非典”疫情波及的行业、城市也没有这次范围广，因而这次疫情对房地产市场及经济的影响也会更大。
中国房地产报：预计这次疫情将对商业地产带来怎样的冲击？
程骁远：商业地产、零售业显然受冲击更大。目前来看，这些领域基本处于严控态势。数据显示，疫情严控期间只有民生攸关的企业能够持续经营，其它企业基本都在政府要求下歇业，即便还在经营的企业也是有限经营。例如餐饮、娱乐、零售、儿童教育等企业疫情期间停止营业，大部分商家除了超市、药店等外，基本都面临营业额下降80%-90%的情况。商家受到影响后，物业持有人的现金流必然也会受到影响。
较有实力的企业或商家，疫情过后还能继续经营。比较担心的是一批规模较小的企业，可能就在这次抗疫过程中倒闭了。很多商家面临的问题不止是租金，最大的成本开支其实涉及人工、物料准备等诸多方面。商家在没有营业额的时候，是没有办法持续的。即便业主给其免租优惠，要经营起来也是相当困难。比如像海底捞这类企业，其租金占成本的比例相对低，但一些小的餐饮类公司，租金占成本比重则会高一些，但也高不过15%。如果这些企业倒闭了，对商业空间的需求会大大减少，这对很多商业体业主方而言是非常致命的事情。
这次疫情下，很多企业原来是正常办公，现在变成远程办公、线上办公，未来或许会形成习惯。若形成习惯，意味着原来办公空间需求量可能会缩减。考虑到未来经济形势不是太乐观，企业自身也可能从成本上进行缩减，移动端等远程工具会越来越强大，这种对办公方式的改变，也会对未来办公空间产生影响。同时，越来越多人对线上购物的使用频率和依赖度也会越来越高，形成习惯后，线上购物的黏性也会增加，这些都会对实体商业造成冲击。
中国房地产报：2003年“非典”过后消费、商业曾迎来V型反弹。预计这次疫情过后，商业能否实现这种反弹？
程骁远：目前看，商业肯定会受到较大影响。与2003年情况不同的是，现在有其它消费渠道，网上交易已形成很完善的系统，足不出户也能解决问题。而17年前的网上消费才刚开始，还没形成气候。政府应该看到，现在不是一解封，老百姓就都出去消费了。当然线上线下并不冲突，可以一起做，比如盒马鲜生通过线下经营来带动线上，形成线上线下相辅相成的新零售经营模式。
现在要看政府未来的支持力度在哪里，目前看主要在税费减免等方面，但要真正帮助到企业经营才是最关键的一点。比如澳门特区政府，除了给予税费减免，还向澳门居民发放电子消费券，必须在3个月内消费，居民拿到消费券会积极去消费，这对实体经济的帮助就会比较显著。
建议政府多考虑当下人们的消费习惯以及去实体门店的消费信心，对实体经济的助力能更周全一些。因为实体经济在就业等方面是最大的贡献者，如果实体经济受到严重影响，对整个就业、市场、商业景气度都将带来非常负面的影响。
中国房地产报：你认为政府应该给到什么样的助力，才能真正促进实体经济的恢复和发展？
程骁远：第一，针对受冲击特别大的实体企业例如餐饮、娱乐、零售、儿童教育等企业，确实需要一些包括税费减免、财政上的支持，让其经营下去。第二，针对消费者，需要鼓励其消费，以增加疫情后消费者的信心和实际消费，比如借鉴澳门采取的这种发放消费券的形式。第三，针对持有商业地产的业主方企业，建议减免今年的房产税。尤其对于已经给予租户减免租金补贴的业主方企业而言，减免房产税可以一定程度缓解业主方的支出压力，并有助于鼓励更多的业主方与租户共进退，以稳定商业地产的正常运转。当然政府也在多方面考虑，有些政策已经出台，有些政策短期能减少企业负担，但能不能让其生存下来，还是比较关键的。
面对如此严峻的疫情，金融政策上的宽松是一定的。但若大部分资金还是按惯性流向基建、房地产，而对其它实体经济不能带来特别大的支持，这个政策刺激带来的只能是非常短期的效果。如果实体经济不能生存下去，大家连购房的基础都没有了。没有这些中小企业的支撑，最后我们看到的可能是表面的虚假繁荣，而不是恢复强劲经济所需要的真正基础。
政府需要准备比较系统有效的刺激计划，并需要在基层实施层面落到实处，而不是简单的降准降息。其实对于很多企业而言，央行降准降息后，真正落到这些企业上的实惠很少。企业不在乎利息高1个百分点还是低1个百分点，在乎的是整体的经营环境，能不能令其从容地经营下去。不但要有金融上的支持，还要有其他方面的系统性支持，这非常重要，必须是一个组合拳。很多经济学家已经说过，很多刺激计划带来的边际效应是递减的，比如这次央行通过释放的万亿元级别逆回购，对实际经济的刺激可能就很难达到17年前的效果。
中国房地产报：疫情仍在持续，对于房地产企业如何度过困难时期，有什么建议？
程骁远：第一，还是强调安全性，防疫是第一重点，要保证员工、客户的安全性。
第二，企业本身要有变通，在现在实体店无法经营的情况下，企业会在网上推出越来越多的措施。很多商场推出了网上销售平台，当然这个效果肯定不如实体店，但也是存活的一个方式。
最关键的是，所有企业要关注现金流，这需要金融机构的支持，比如贷款到期给予延缓。当然一些银行已经开始行动了。
预计国内融资渠道会开拓一些，但也不能过于乐观，金融机构会对融资企业评估风险，若企业风险很高，即便上面有政策，也不愿意提供融资支持。
中国房地产报：目前已有超过20个省市出台涉及房地产或专门针对房地产市场的利好政策，对此你怎么看？对2020年房地产市场发展趋势你有什么判断？
程骁远：其实我一直觉得楼市并不算差，去年不差，今年也不会太差。从过去一段时间来看，虽然楼市经历了好几轮调控，很多企业其实已经习惯了这样的金融政策，他们经过调整和发展，还是能够取得不错的销量增长和业绩表现。如果又出强刺激政策，推翻之前的调控思路，会形成太多的人为干扰，对企业未来发展是不利的。
政策要真正帮助到那些需要购房自住的人，通过按揭贷款利率的合理化、税费减免等措施推动刚需购房者更快做出买房决定，这对提振房地产市场的确会带来一些帮助。但如果是通过大规模的政策支持，使得大家形成楼市又出现了相当大的上升空间，从而热衷于炒作的心态，这对房地产未来发展会非常不利。 |
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发表于 2020-3-3 20:26:01
