高层发出3条“指令”，12万亿农地首次提及，涉8亿市民、5亿农民

胡胡胡美丽_ss

最近两天，不少城市都按捺不住了。

CRIC研究中心监测显示，目前已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等十余省市集体出台房企纾困政策。

措施有很多：土地出让金延期，降低土拍保证金比例，放宽预售条件，税款缴纳最长可延期3个月，缴纳房产税，城镇土地使用税可申请减免。

楼市宽松的步调可谓是整齐划一，没办法，100余城暂停开放售楼处，90余城房源零供应，27城零成交，30城一天加起来卖的房子只有几十套，没了来自购房者的销售回款，开发商的现金流压力与日俱增，只能靠调控来纾解。
有人说这预示着楼市宽松信号又来了，事实果真如此么？

笔者不这么认为，看以上这些政策，土拍期限、预售条件、减税降费等，大部分属于边际宽松类的新规。

其中既没有房贷利率大幅下降的迹象，也没有放开房企融资的门槛，是无法改变“房住不炒”基调的。

房地产不能大幅宽松，这源于楼市发出的3道“决策”和“指令”。
第一，银保监会反复表态楼市资金面。



1月初，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，明确指出：防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，促进储蓄转化为资本市场长期资金。

到了1月中旬，银保监会定下2020九大任务，其中的一个重点是：严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。

银保监会的表态，是针对2020全年银行资金面的方向指引，同样的例子，我们可以参考2019年，自从年中发出类似表态后，全年房地产贷款增速同比下降3.3个百分点。
第二，央行定下“底线”。

在1月初，2020年央行年度工作会议召开，会议指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加快建立房地产金融长效管理机制。

最直观的例子，是1月份的LPR报价，市场普遍预期5年期LPR会下降，但最终的报价纹丝不动，显示出了调控的定力。

再比如，在因城施策的框架下，现在5年期LPR虽然是4.8%，但各个城市的房贷利率，首套房也要加上几十个基点，这种情况下，楼市很难出现类似2015-2017年那样的上涨潮。
第三，高层发出1号文件，12万亿农地首次提及，未来20年供地有保障了。

这是我们今天重点讲的一部分内容。

据中房报近日报道，高层下发了抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第17个指导“三农”工作的一号文件。



在破解乡村发展用地难题上，文件指出，“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”。

值得注意的是，关于“农地”的这种提法，在历史上尚属首次。

受访专家认为，“入股”意味着要有定价，而定价则意味着要先“入市”，农地入市有望进一步推进。

大家都知道一号文件的重要性，作为每年发布的第一份文件，从2004年至2020年连续十七年发布，其中蕴含的分量可想而知。

笔者认为，这次关于农地入市的提法，有3大亮点。
1，集体土地入市有望进一步推进。

关于农地入市，其实早有风向。

在去年8月份，集体土地入市扫清了法律障碍，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地。

在去年10月份，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，做足了准备。

官方数据显示，截至去年年底，33个试点县（市、区）集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元。简单计算，一亩集体经营性建设用地入市价格在30万元左右。

每亩30万元，按《第一财经》发布的数据，目前大概有4200万亩集体建设用地，这样算来，目前有价值12万亿的农地，有望进一步推进流入市场。
2，未来20年，房地产有供地保障了。

我们把房地产行业的发展划分为前20年、后20年。

在从2000年至今，是房地产发展的前20年，这个时期，楼市在预售制、高周转、金融化的体系下迅速扩张，年销售面积达到了17亿平米，年销售额达到了15万亿。



但是，对一二线城市来说，中心城区的土地极度稀缺，无论怎么向外围扩张，供地都不够用，哪怕是三四线城市，最近几年在棚改的推动下，地价水涨船高，传导至房价，自然会抬高居民的购房负债率。

充足的土地供应，才是解决房价问题的核心。

从2020年开始，我们可以把“农地入市”当做起点，作为未来20年楼市发展的基石。

原因在于，除了京沪深等个别城市，其他二线以下城市，城郊、城乡结合部都有大量集体土地资源没有得到充分利用，处于闲置状态，还有不少地方长期“人户分离”，宅基地和农地空置，造成资源浪费，没有办法作为农村产业壮大的渠道。
3，农民不必担心产权问题，这些土地供应的是政策性住房。

有人会说，农村土地这么宝贵，怎么能和房地产挂钩？产权怎么办？

这里需要明确一点，文件里已经说了，可以通过入股、租赁等多种方式入市，而且，这部分土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，不能作为商品住宅来售卖。

从实践中看，集体土地入市，不会改变土地性质，不会冲击商品房体系，反之，会提供更多的租赁房源，北京的共有产权房，深圳限涨幅的公寓，会在更多城市推广。



一句话：农地入市，不会变成商品房，而租赁房、保障房、廉租房以后会越来越多，还会反过来抑制商品房价上涨。

这显然会对整个房地产市场，城乡的所有居民产生影响。

正如自然资源部法规司司长魏莉华所说：这是土地管理法一个重大创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了障碍。

根据统计局公布的数据，截止2019年末，我国城镇常住人口84843万人，比上年末增加1706万人；乡村常住人口55162万人，减少1239万人。
这份数据透露出了两个信息。

一方面，涌入城市的人口源源不断，农村人口减少的趋势不可逆，缓解城市住房矛盾，给农民增收是大势所趋。

另一方面，涉及8亿城市居民，5亿农民，未来都会受益于这一政策，千里之行，始于足下，从今年开始，我们不妨静静等待城乡双赢、住有所居的未来。

胡胡胡美丽_ss

不重视粮食生产，终有一天没粮吃

愿为素心人

新房，鬼楼一大堆，积压卖不出去，房地产就是虚空的泡沫！终究会覆灭！

飘渺九月

都是“炒"字惹的祸，还是先把空置房处理请楚把。

因醉鞭名马幌

什么时候市民是8亿，农民才5亿了

白云追月素

都是房地产商惹的祸！

崔炫俊献

土地全部收会，走集体化才是中国的方向，大有前途

王俊杰2017

如果不能控制疫情，好多房奴已哭晕在商品房内！

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以前在耕地上种的是五谷杂粮现在种的是钢筋水泥砖块，做房地产的你们吃这些得了

王俊杰2017

支持生产，保基础民生，别搞一刀切，手中有粮心不慌，国有利器，库有粮，美帝不敢狂。