一线城市楼市有哪些新变化？专家帮你分析｜幸福锦囊

Jacqueline季

疫情还未结束，复工潮已经逐渐热起来，部分城市已解除交通管制。有网友预测，新冠肺炎之后，一线城市的房价会大涨，这个预测是真是假？有的人正想买房，但是赶上疫情，不知道该不该买？今天，关于这两个问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！

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问：有人说:新冠肺炎疫情过后，全国一线城市房价必定大涨，你怎么看？

回答：

@李中东：我认为基本没有这个可能！

首先要明确，这次新冠肺炎疫情，对楼市的冲击是全局性的，一线城市也没有躲过冲击，疫情过后，楼市恢复元气需要时日，在这种情况下，再大涨是不现实的，没有涨价的基础。



1、新冠肺炎疫情令开发商资金压力面吃紧，打乱了开发商的推盘计划。

以往春节期间，会有一波返乡置业行情，而这次爆发在春节这段时间的疫情，让返乡置业行情彻底熄火。大家自觉待在家中，零看房，零成交，楼市几乎“冰封”了。

房地产行业是资金密集型行业，开发商从银行等方面融资来的钱资金成本很高 ，因而，房企的资金面压力非常大，客观上要求高周转。

这次疫情让开发商的资金风险彻底暴露出来了。这就不难理解为什么各大房企纷纷开启线上售楼模式急于自救了。比如恒大这几天打出了网上购房赚佣金的广告，无理由退房，在家没事赚佣金，宣传力度很大，这固然是一种销售策略，但从侧面也说明了恒大的资金压力之大。据统计，截止2019年中期，恒大最新的净负债率达152%。



像恒大这样的头部房企都这样，中小房企的资金压力就可行而知了。目前江西、无锡、西安、深圳四地均出台了对房地产的扶持政策，打响“救市第一枪”，为房地产行业减压，说明了楼市形势的不乐观，

因此，疫情过后一段时间内，楼市复苏需要时日，北上广深几个一线城市涨价缺乏基础，可能性非常小。



2、无论政策面和基本面都不支持一线城市房价大涨

我国的楼市，受政策影响很大。从近期一些重要会议对2020年房地产业的表态来看，进入2020年，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”和“一城一策”仍是房地产调控政策的思路。这次疫情虽然是个意外，但是不会打乱楼市稳中向好的趋势。也就是说，政策面不支持一线城市房价暴涨暴跌。

从北上广深这几个一线城市的房价收入比来看，已经远远超过了国际水平。下图为2019年国内各城市房价收入比排行榜前20名。



从图中我们看出，深圳排国内第一，房价收入比达35.90，北京排第三，房价收入比达31.23，上海排第五，房价收入比达26.07。只有广州房价收入比率低一些，为19.63，排第七。也就是说，北上广深四个一线城市，房价收入比全部进入了排行榜前十名。

“房价收入比”，也就是一个地区每套住宅平均成交价格与家庭平均年收入的比值，它反映了家庭对住宅的支付能力。按照世界银行的说法，发展中国家合理的房价收入比应该在3~6之间，考虑到家庭本身也要花钱，那么比较节俭的家庭存钱10年买房是比较合理的。

下图为全球房价最贵，“最住不起”的10个城市：



其中连续第9年排在全球最贵的房价榜首的中国香港，房价收入比为20.9倍，排第二的温哥华为12.6倍，排第三的悉尼为11.7倍。

北上广深的房价收入比和这几个城市相比，是否过高想必大家都有自己的判断。

因此，从政策面和基本面都不支持疫情过后一线城市房价大涨。



3、个人收入层面不支持房价大涨

新冠肺炎疫情爆发到现在快一个月了，目前还没有出现拐点，何时能够结束是个未知数。因为防控疫情的需要，各地基本都推迟了复工，店铺也纷纷关门歇业，对中小微企业主、个体工商户、计件薪酬制的员工以及农民工影响很大，他们不能出门工作就没有收入。

目前疫情只持续不到一个月，对这部分人收入影响暂时是有限的，但是，如果再持续一段时间的话，影响就比较严重。而这部分人，恰恰是购房的主力军之一。

这部分人收入降下来了，购房就会慎重，也即购买力不足，某种意义上来说，这对楼市起了釜底抽薪作用，房价再大涨就缺乏基础，不现实。
总结

这次疫情对楼市的负面影响是很大的，北上广深四个一线城市也没有避免。疫情过后，楼市复苏需要时间，各方面都不支持房价大涨。但是，一线城市经过这两年的调整，下跌空间也有限，刚需购房者可以多观察，多比较，择机入市。
问：准备买房，刚需，赶上新冠，现在适合买房吗？

回答：

@勇谈房产壹贰叁：大家好，我是勇谈。此次新冠肺炎可以说打断了很多朋友的生活，尤其是对于一些本身2020年有购房打算的朋友来说。此次疫情引起的影响肯定是巨大的，甚至已经学者预测此次疫情会造成房价下降，那么刚需此时该怎么办？准备好钱包，看准机会就下手是我的建议。
2020年上半年的楼市注定不太平，恒大、万科等房企已经开始试水“线上售房”，是真的急了

20多年的商品房发展史，房企从来没有像今年这样“慌得一批”，因为此次疫情造成的不仅仅是销售停滞，关键是造成了不少人的收入停滞。一旦人的收入减少后，购买力就降低，那么影响的就不仅仅是这两个月的房产销售了，甚至是未来几个月的销售。这也是为何恒大此次这么着急的原因，毕竟对于这些大房企来说一个月的营业额都是百亿级以上。几点观察：



第一、迫于现金流压力上半年房价出现回落基本是事实，降价促销会是房企采取的普遍手段。“要利润还是要生存？”是横亘在房企之间的选择，对于真正还想在房地产行业做下去的房企来说降价促销，使劲扩大销售成为房企疫情后的首要工作。包括如今恒大、万科等开始的线上售房其实也是在为5月10号以后的线下销售做铺垫。

第二、2020年是这几年为数不多对于刚需购房有利的时间段，起码在房价上是这样。最近的适合购房时间其实是在2015下半年到2016年上半年之间，2020年会不会再次回到2016年的盛况？这点关键是要看国家和地方调控力度是否会放松，比如：限购、限贷、限售等政策（个人观察概率不大）；但是降低首付款、调低房贷利率或许会成为一种现象，这对于购房者来说或许是一次机会。



刚需赶上新冠，现在适合买房吗？合适，尤其是疫情结束后的1-2个月

第一、疫情改变不了你是刚需的事实，住房和子女教育问题你回避不了。刚需买房的首要目的是为了解决需求问题，居住需求和子女教育需求等，尤其是对于城市的子女教育问题。此次疫情虽然说爆在武汉这样的大城市，但是根本上解决不了大城市聚集了太多优质资源这个事实。大家会认为此次疫情会阻碍城镇化的步伐吗？肯定不会，起码在城市发展中，尤其是二线城市继续做大做强的趋势不会改变。



第二、疫情对于房地产行业造成的打击的三位一体的，趁房企搞促销不买房？还等什么时候。这也是为何我虽然对于恒大此次线上购房不太感冒但是也建议有需求的购房者试试的原因。毕竟这是一次“以小博大”的机会，如果说3个月后房价下降了，自己以相对比较优惠的价格购买了一套房产，有什么不好？

综上，疫情发生不会改变大家缺房或者需求房的事实，房产毕竟还是资源聚集度的体现，很多资源是你没有房产的时候无法享受得到的。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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