疫情下，中国楼市的“死”与“生”

戏做顿

近两千年前，一场大瘟疫加速了古罗马帝国的衰亡；16世纪黑死病横扫欧洲，也敲响了中世纪的 “ 终 ” 声；1918年，全球大流感让 “ 一战 ” 提前结束 ……

传染病，这面无表情的杀手，总是以残酷的方式改变世界进程。









此时此刻，我们的国家正在经受一场苦难： “ 新冠 ” 肺炎虽然不比黑死病、天花在过去那般穷凶极恶，但也在民族的身体和灵魂上缔造了创伤。

处在疫情漩涡中心的不只患者和医护人员，还有蒙受牵连的各行各业。作为多米诺骨牌上的关键一环，房地产也迎来历史性的考验。

售楼部全面关闭，返乡置业搁浅，购房者足不出户，企业资金链紧张……据克而瑞统计，今年1月TOP100房企业绩规模同比下跌12%。

无论从业者还是看客，都在思考同一个问题：楼市接下来怎么走？




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乐观者会搬出 “ 非典 ” ：2003年，虽有恶疾肆虐，但市场活跃度和房价仅仅在疫情期间出现少许下降，于6月后继续攀升。

这一年，中国房地产开发投资同比增长29.7%，创下1998年以来新高。






▲ 来源：国金证券研究所




另一个根据，是所谓 “ GDP决定论 ” 。

国金证券研究所测算： “ 非典 ” 对03年二季度GDP的影响在0.9个百分点左右。而全年GDP增速达到10.04%，比之02年还有所上浮，可见疫情的负面作用微乎其微。

由于不少人将房价当作GDP在某种程度上的反映，故自然而然地得出 “ GDP稳则楼市稳 ” 的结论。

两者是否高度相关？UP君做了两组数据分析 ——






▲ 2000-2018年中国GDP增速与商品房销售面积增速走势（数据来源：地方统计局）






▲ 2000-2018年中国GDP增速与商品房均价增速走势（数据来源：地方统计局）




2000-2018年，全国GDP增速与商品房销售面积增速的相关系数大概是0.317，GDP增速与商品房均价增速的相关系数约为0.318，再参考上图，GDP与房地产指数的变化率虽然在局部周期上走势一致，但相关性真的很弱 ……

且不论 “ 新冠 ” 将给经济带来多少影响，以GDP论楼市本就不太科学。更何况，如今的形势与 “ 非典 ” 时期不可同日而语。




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中国经济总量在2003年不到14万亿元，2019年却接近100万亿元，16年增长六倍有余。有人说“腰包”鼓了抗风险能力更强，似乎有道理。

但别忘了，近十多年来全国GDP增速呈下降趋势，2019年粗略估计为6.1%，为1991年以来新低。

用专家的话讲：经济来到“增速换挡”的新阶段。说直白点就是处在瓶颈期。






▲ 中国GDP增速走势（来源：快易数据）




在这考手艺的 “ 换挡期 ” ，哪位老司机坐C位？

据最新统计，2019年我国社会消费品零售总额41.2万亿元，同比增长8%；消费对经济增长贡献率高达57.8%，拉动GDP增长6个百分点，连续六年成为经济第一拉动力。

在投资、出口双双缩水之际， “ 三驾马车 ” 硕果仅存，倘若消费也出现 “ 肌无力 ” ，情况就不容乐观了。









问题在于，“ 新冠 ” 已显著冲击了消费。

据不完全统计，春节档电影票房收入几近清零，全国春运旅客发送量同比下跌21%，餐饮、旅游收入预计跌幅在50％以上。加上延迟复工，实际损失更加惊人。






▲ 来源：中泰证券研究所






▲ 来源：中泰证券研究所




我们为阴霾下门可罗雀的餐馆、濒临破产的小商贩扼腕，鲜有人思考这背后，动摇的是一个国家的齿轮。




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“ 非典 ” 灾情过后，经济迅速恢复了活力。同样的戏码会上演么？

彼时的中国刚加入WTO不久，信心满满，斗志昂扬，国内外更有大把需求缺口，这就像血气方刚的青壮年， “ 浑身有使不完的劲儿 ” 。

而现在，我们应该说步入成熟、稳重的中年，固然阅历更深、底气更足，但船大了调头也难，遇上磕磕绊绊，“回血”速度肯定比不上年轻人。

更深层的原因，是经济结构在发生变化：服务业增加值在GDP中的比重，03年时只有42.03%，19年却达到了53.90%






▲ 中国服务业增加值占GDP比重走势（来源：快易数据）




从下图可见： “ 非典 ” 对例如住宿、餐饮等第三产业的影响强于第一、第二产业。在这次情况里，由于服务业占比提升，疫情的负面效应将更大。






▲ “非典”前后GDP增速变化（来源：国金证券研究所）




此外，03年的复苏还应归功于蓬勃的人口红利：人口出生率达12.41‰ 15-64岁人占比70.4%。






▲ 2001-2018年中国人口出生、死亡和自然增长率走势（来源：网络）




而到了2019年，全国人口出生率降至10.48‰ ，自然增长率创下新低，并且12.6%是65岁以上的老人：增长放缓，老龄化加剧。

有机构预测：到2050年，中国年均新出生人口将低于1000万人。






▲ 1950年起中国出生人口走势和预测（来源：网络）




人口红利萎缩，将降低社会生产效率，将削减消费、投资、出口等的产值，进而拖慢经济步伐。中泰宏观团队测算的结果是：影响全年GDP 0.8-1.5个百分点。




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综上，本轮疫情很可能比 “ 非典 ” 持续时间更长、 “ 后劲 ” 更足。

看官们要问：前面你讲GDP增速跟房价相关性不高，那说了这么多，是否 “ 新冠 ” 还是和楼市关系不大？

UP君拿出相关系数，只是为了驳斥 “ GDP决定论 ” 。房地产是个无数复杂因子共同作用下的 “ 混沌事件 ” ，走势不由某一项决定，但与之存在千丝万缕的联系。

比如人口基本面的问题，必将反映在市场上。









在社会这个守恒体里，收入与支出是对应的。 “ 新冠 ” 让产业和消费受挫，没有了足够的消费力，将会有成千上万的人收入缩水甚至失业、破产。

据说西贝餐饮在春节期间亏损高达7-9亿元，账面“只能撑三个月”，海底捞损失也超过7亿元。巨头尚且如此，何况广大蚁民？

你又不解了：有钱人我还可以理解，那些在北上广深这样的大城市“搬砖”的普通人，他们又买不起房子，凭什么影响行情？









罗胖说 “ 人的连接 ” 是世界的逻辑，我们就生活在一张巨大的网中。

给你送外卖的小哥，他或许暂时没能力买房，但一百位外卖小哥能养活一家饭馆，一百个导购员也能养活一座商场。

即便是京沪10万一平的豪宅，饭馆老板、商场CEO也拿得下吧？

假如你经营着一所药店，在 “ 新冠 ” 事件中毫发无损还赚了笔小钱，但你的雇员可能因为另一半失业而提出加薪，你不得不付出更高人力成本，并因而压缩开支。









这种 “ 蝴蝶效应 ” ，爆发起来堪比核裂变。




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还有两组数据：易居研究院报告显示，2019年全国商品住宅房价收入比为 8.8 ，为历史最高；央行发布报告称，我国居民部门贷款余额47.9万亿元，其中一半以上是住房贷款，整体杠杆率超过60%。

这说明，普通人的购房和 “ 养房 ” 成本并不低。由 “ 新冠 ” 引发的收入缩水，可能让他们推迟甚至打消置业计划，抑或减少置业预算。

此外，出于防疫考虑的关闭售楼部、减少外出等动作会直接降低房地产热度。连个暖场活动都搞不了，怎么招揽客户？

还有最后一个选择：降价。









疫情还会影响预期。倒不一定说会出现什么坏结果，关键在于给经济带来的不确定性：面对 “ 薛定谔的黑天鹅 ” ，谁都得谨慎三分。在这点上，股市已先 “ 绿 ” 为敬了 ……

无论从需求压抑还是房企以价换量层面，今年楼市降温、房价横盘甚至微跌都是必然现象，持续时间将与 “ 新冠 ” 生命力呈正相关。近期的 “ 冰山指数 ” （二手房大数据）已说明一切 ——






▲ 成都冰山指数走势（来源：冰山指数微信公众号）




嗯，你觉得我是来唱空楼市的？

那么甩一张图：2000-2018年，中国商品房均价持续上扬，哪怕在最低迷的2008和2014年也只是涨幅趋缓。






▲ 2000-2018年全国和成都商品住宅均价走势（数据来源：安居客）




至于销售面积，同样只在这两年有所下挫，其他年份都是高歌猛进。

UP君认为：虽然更顽强、波及面更广，但 “ 新冠 ” 肺炎和 “ 非典 ” 一样，不会动摇房地产良性发展的根本。




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原因？还是那个法则：短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。

疫情当头，许多专家都呼吁调整今年的财政和货币政策，不排除未来有“宽松”的可能。

针对收入困难问题，央行与财政部等印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，要求金融机构在信贷政策上给予特殊人群（感染者、参与医护工作者、受影响失去收入来源者）适当倾斜，可合理延期还款。

信心比黄金重要，适时的支持性政策虽然是针对整个经济和社会体系，对房地产来说也是利好，无论实质还是预期。









土地方面以成都为例，参考去年的供需情况和这几年的楼面价，你自会有答案。

最后是人口。前边说了增长乏力、老龄化等问题，但一来是整个中国的宏观数据，二来我们也应看到一些闪光点。

像成都这种成长中的 “ 新一线城市 ” ，人口上限2300万，还有600多万红利；城镇化率73.12%，离发达国家还有相当差距，也意味着足够上升空间。

有个很有意思的数据：从2009年开始，成都的新增出生人口几乎逐年攀升，2017年已达30多年来的最高点。






▲ 1985-2017年成都新增出生人口走势（数据来源：地方统计局）




这是什么意思？未来几年里，其学龄人口将出现井喷！随之而来的学区房、改善置业选择，将为楼市注入兴奋剂。

波动只是暂时的，归根结底，房地产还是政策影响下的供需行为。在一个相当长的周期里，人口红利和城市化还将一如既往地推动楼市平稳、健康地 “ 拾级而上 ” 。




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如果说这次疫情在楼市只是可痊愈的创痛，那么对一部分企业来说就是真正的 “ 生死时刻 ” 。

2003年，国务院发文指出 “ 房地产已成为国民经济支柱产业 ” 。 “ 黄马褂 ” 加身，市场快马加鞭，众人赚得盆满钵满。

时过境迁，在 “ 房住不炒 ” 基调下，调控空前密集，对房企资金能力、操盘能力的考验也更加苛刻。仅2019年，全国就有近500家开发商倒闭。









“ 新冠 ” 发作，无疑进一步加剧了行业分化：收益下降引发现金流紧张，停工导致费效比剧增，负债高、融资渠道单一的中小企业，生存环境更加艰难。倘若真的被迫降价让利，肩负昂贵的土地成本，连“活下去”都将成为奢望。

另一方面，融资和多线作战能力强的开发商则会挺过去，甚至因磨砺和疫情中的品牌建设变得更为强大。









在刚刚过去的1月，虽然TOP100房企销售额下降，但 “ 万碧恒 ” 三巨头业绩均与去年同期持平或实现增长，十强业绩同比增速回落幅度远小于排名30乃至50名之后的企业。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，新一轮洗牌正在路上 ……




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今天，UP君的朋友发来这样的消息：









一个平日略 “ 抠 ” 的人，怎地突然舍得买别墅？原来他在疫情中感触颇多，想给老婆孩子换个好点的环境，顺便远离人群密集的疾病易发地带。

诸位都还记得08年地震后，成都掀起的买车潮吧？历经生死、看透世事的川人，有什么理由不让自己过得体面一点呢？









同理，UP君认为经此一 “ 疫 ” ，国人的居住意识将再上台阶，对产品也会愈发挑剔。

譬如别墅、低密大平层将升温， “ 一步到位 ” 会是多数人的共识。绿色环保材料、装配式内装、空气净化系统等也会更加受宠。

我们前几天报道了电梯内的纸巾事件警惕！高危电梯里的救命纸巾，居然被人这么搞！！！？？？，一个小动作，足见物业水平和业主素质高低。未来，好服务和 “ 好邻居 ” 也会备受青睐。

线上营销，VR看房？都是花架子，房产还是要回归线下、回归品质内核。

比如户型空间和家庭关系的重构 —— 自我隔离期间长 “ 宅 ” 在家，怎样和亲人相处才不至于尴尬？某楼盘的230㎡户型我们已多次报道，这里再拿出来（非广告）：它的确能让一家人死宅到底而互不干扰、各有所乐。






▲ 某楼盘230㎡户型动线示意




市场需求升级，必将倒逼供应端做出改变，让开发商迎来一波接一波小考。个别企业会在竞争中退场，但之于整个行业，是灾情后的不幸之幸。






结语




据国家卫健委统计，截止2月5日24时，全国 “ 新冠 ” 肺炎确诊病例累计报告28018起、累计死亡563起，令人欣慰的是，累计治愈数达到了1153起，新增治愈人数曲线已经 “ 跑赢 ” 死亡曲线。

没有硝烟的战斗还在继续，不确定性依然存在，但在沉沉黑雾下，地平面已升起希望的曙光。









一位英国教授指出，任何传染病都会引发三种流行趋势：恐惧、道德化和行动。

与其抱怨或是裹足不前，不如躬身入局、去 “ 做点什么 ” —— 不能冲在防疫治疫一线，那就耕好自己的一亩三分地，为后续的经济复苏尽点滴之力。产品也好营销也好，品牌也好企业模式也好，穷则思变，房地产局中者更应明白这一点。

毕竟哪里有毁灭，哪里就有新生。