为了稳经济，楼市会有什么大动作？

宇宙无限

面对新冠病毒的突然袭击，经济已经受影响。




快速反应的是股市，2月3日，沪指、深成指、创业板指三大指数开盘皆被重创。虽然央行已经快速出手以利率招标方式开展了12000亿元逆回购操作，加上隔天再次投放了5000亿，两天加起来1.7万亿，但有10500亿元的逆回购到期，两天净放量5500亿元，依旧难以止住股市的下跌。









除了股市，受疫情冲击的还有楼市，延迟复工、暂停开放售楼处已经直接影响房地产市场交易，部分建筑工地延期，开发投资增速下降，一季度的楼市成交预见悲惨。




在疫情影响下，货币宽松正提前到来，而对于楼市，很有可能会有进一步的调控放松。






楼市的调控主要是集中在两方面：一个是增加货币总量，即经济手段，第二种则是市场政策，即行政手段。




经济受损，首先肯定是在大的经济上抢救，在这方面，央行层面可出动的工具归纳起来就是三种，俗称央行三大法宝：




·存款准备金：降准

·利率：降息

·公开市场业务：逆回购、MLF









降低银行准备金率（降准）是为了增加银行可放贷金额，从何增加市场上货币总量的一种手段。




而降息是通过必要手段控制基准存款利率，当银行利率变少后，原先存在银行的钱的收益就会变少，储蓄者就会更倾向于将钱从银行拿出来，从而增加市场上的货币总量，而手头有钱的人，会倾向于去投资，其中又以房产投资为主。




简单来说，降准是增加货币流通量，而降息则是鼓励投资。




这是在经济环境低迷时，常见的两种手段。而直接的弊端就是通货膨胀，但为了稳经济，总得阶段性有人牺牲。




这里想插一个真实案例，今天早上父亲大人去货场买鸡，3块钱一斤，鸡农基本都在亏本卖，想必下半年物价会有报复性上涨。




看回公开市场业务，常见的有逆回购和MLF，逆回购简单理解就是放水，也是为了增加市场资金的流动性，同时起到调节利率的作用，央妈把钱借给商业银行，银行手头上的钱多了，就可以不用高息去借其他机构的钱，那么放贷出去的钱利率就会降低，从而降低贷款利率。









目前执行的LPR=MLF+利息差，除了降准降息，MLF降低也会给LPR的降低带来空间，现在已经鼓励商业银行降低利率，未来一段时间，LPR利率估计都会持续走低，目的也是为了刺激楼市成交。




以上所提的央行三大法宝，逆回购已经实行，降准降息估计马上会来。




虽说三大经济手段并非直接指向楼市，但房地产业作为国民经济支柱的产业，受到的利好绝对不会少，这点大家已有所共鸣。




比如目前武汉、郑州、惠州、成都等城市，首套房利率都处于最高点，郑州，连首套房贷都要上浮25-30%之间，这个太恐怖了。




而且大多数城市因为限购限贷，二套房首付5成以上，如果二套再继续上浮25%，资金压力和成本都很高。




这些城市在今年肯定会有很大的下调空间，以此来刺激成交。






历史总会相似，但不是简单的重复。




相比2003年的非典，这次新兴肺炎疫情的影响程度更大，因此不可相提并论。但考虑到病毒会加剧经济下行压力，估计这次会参考非典时期的政策逻辑（先宽松、后收紧）。




所以楼市政策很有可能出现定向宽松调整，如果经济压力持续加大，甚至不排除会出现大规模定向放松政策的可能性。




早在去年，在“因城施策”的政策指导下，就有部分城市已经进入到了调控放松的节奏中，比如税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激措施，今年不排除会有大批城市跟进。

广州黄埔区对连续在黄埔区工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区范围内买1套商品房，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才等，其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。




广州的花都区也同样放开了人才绿卡申报对象在社保、学历方面的制约，除此之外，还有南沙区，在南沙区工作、学习的本科及以上学历（或具备相应资格）的人才，在该区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

去年底，广州在楼市松绑的道路上快速反应。




实际上，不仅广州，整个大湾区都在松绑。




深圳，依旧是四大一线城市中落户最宽松的城市，去年双十一又取消了豪宅税；




佛山发布人才新政，在佛山工作、具有本科及以上学历及中级工以上职业资格的人才。首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；




惠州一直不限购；




珠海除横琴之外，其他区购房基本没有任何限制···




大湾区的楼市，一直算比较稳，但想进一步刺激成交，或许还需要更大力度的宽松。




比如从五限：限购、限售、限贷、限商、限价上下手。






虽说现在大方针是“房住不炒”、以及稳定的预期并未改变，但因城施策下，不排除部分一线城市和二线城市受困于经济压力，变相去“挑战”五限。









从五限来看，限购和限贷有其合理性，肯定会长期存在，但另外三限的可操作空间就很大了。




比如限售，就是限制商品房出售，主要是减少二手房的供应，这个不只不能降低房价，还可能在短期内导致供求失衡而推高房价。




实际上，有人想卖房，有人想买房，是一种市场化行为，买卖过程中还能收税，在经济下行、GDP受影响的情况下，放开限售或取消限售的可能性极大。




还有就是限价，顾名思义就是限制新房的开盘价，房价高了不让开盘，这种做法最直接效果是扭曲了市场上的价格信号，导致新房二手房倒挂，买新房得摇号抢房，造成新房市场异常火热，短期看对购房者确实是利好。




但对于开发商而言，上有政策下有对策，开发商可以转售为租、或者直接捂盘不卖，在此基础上，开发商回笼资金慢，资金成本增加，最后的这些成本都可能转嫁到购房者身上，羊毛出在羊身上。




所以限价短期是控制房价，但长期来看，对房价影响没那么大，这种政策，也是存在修正的可能。









最后一个是限商，就是限制商业楼、办公楼按照公寓楼改装成公寓出售，其实这个政策对于供地紧张，供求严重失衡的深圳来说，作用不大，反而是减少了房屋供应，加剧了供求失衡的矛盾，造成房价上涨。




如果可以通过补齐地价，将商业楼、办公楼转为居民楼，政府多了一项税收，也可以增加市场供应，从而降低房价，何乐而不为呢？




可见，以上三限都会有操作空间，但效果可能短期看不到，因为无法真正快速刺激消费。




真正会“伤筋动骨”的还是限购和限贷，取消是不可能的，但如果疫情影响确实足够大和足够长的情况下，我认为也可能触及到限购和限贷。









比如现在的限贷，目前全国认贷，对于在异地有房现在工作地买房的人而言，首付基本在5成以上，这种资金成本太高，如果可以降低“异地有贷款，本地无房”的首付比例，对于这类人也是一种刺激作用。




还有限购，虽说限购限贷会长期存在，但不影响以别的方式放开，比如深圳落户非常宽松，比如广州个别区域已经用人才方式变相放开限购，现在广州、深圳都需要社保缴存5年，这个年限也是可以有操作空间，比如由5年减少至3年，对于广州而言，又会释放一批购房需求。






以上的种种，都可能会是楼市接下来的动作。




但会不会执行，又会执行到哪一步，都取决于疫情影响的时长和广度，但基本可以肯定的是，降准降息肯定会来，因为这不仅仅是楼市，还是整个经济层面的。




至于楼市五限，另外三限调整可能性极大，甚至根据疫情影响程度，不排除动到限购限贷头上，但肯定是短期的，按照非典的逻辑，今年政策肯定是先松后紧。




所以上半年很可能出现房企熬不住降价、房贷利率下调的情况，买房成本会省不少，加上现在房企为了自救还实行线上卖房，给到的折扣会更大，对于刚需而言，危机背后蕴含着最佳的上车机会，有资金有储备的上半年恰好是买房好时机。




待危机过去后，相信政策又会逐渐收紧，房企也会逐步收回让利。




最后，想说点题外话，每天看着确诊人数在不断增加，有朋友公司开始继续往后延长假期，上班时间待定都感到非常着急又无能为力。




这次的疫情影响真的非常大，预示着未来经济的影响也会特别大，真心希望拐点快点到来，一切恢复正常。




待春暖花开，想去武汉吃上一碗热腾的热干面。

强绝商爸摇

降价一半都有钱可赚

hecgdge4

球动作也救不了楼市，因为买不起。

愿为素心人

如楼市大动作，那是大错特错。