疫情，给楼市带来10大悬念

胡37

文/刘晓博




悬念一：房价会跌多少？

目前楼市交易基本上被冻结，私下交易无法过户。疫情基本控制后，交易刚刚恢复的时候，会有一波抛盘，主要是两类：

第一，资金链断裂的炒房客，需要赶快斩仓救命；第二，资金链紧张的开发商，需要降价回笼资金。

但政府会控制一手房的价格，估计很难出现超过10%的跌幅。二手房很难说，可能会有部分盘降价20%出售。但这往往是捡漏的时候，但你要问问这套房子在疫情期间发生过什么。

非典时期，全国房价普遍有20%的跌幅（局部更高一些），但那时楼市尚未形成“赚钱效应”。现在情况不同，国家调控反应速度更快，而房东一般会惜售。所以，大部分城市跌幅（均价）很难超过5%，局部或许会出现10%的跌幅。

也就是说，这次疫情对楼市的打击小于非典。

悬念二：疫情结束后，楼市会报复性反弹吗？

非常有可能。关键看未来货币政策和楼市调控政策。

疫情让楼市“小阳春”泡汤了，但需求仍然在，只是被压抑、推后了。疫情结束后，楼市会普遍回暖，也会有更多城市放松限制。

非典发生后，广义货币M2反弹了3个百分点，造成了2004年CPI的大反弹——CPI从2003年的1.2%反弹到2004年的3.9%。

所以，疫情对楼市的影响是四步走：零成交—下跌—反弹—创新高。当然，如果涨多了政府仍然会收紧调控。但经济压力大的城市，通过一次“突袭”上涨10%是完全有可能的。比如去年4到7月的苏州。

悬念三：地方政府会放松楼市限制吗？

当然会，只是目前不允许交易，所以暂时不会发生。等到楼市恢复交易的时候，措施会蜂拥而出。

悬念四：地产股还会下跌吗？

到目前为止，这一轮万科最大跌幅22%，碧桂园最大跌幅27%，应该比较充分反应了市场影响。而且由于开发商计算收入方式带有滞后性，是以交楼为标准的，2020年开发商的业绩体现的是一年到一年半之前的销售。

所以，如果疫情不继续恶化，地产股大致能维持目前价格，但短期内反弹也比较难，市场热点不在这里。除非到3月，市场恢复交易之后，出现新一波的放松“五限”的热潮。

放眼全年，地产股的机会反而加大了。因为稳增长难度增加了，楼市需要发挥的作用更大一些。

悬念五：会有更多开发商破产吗？

会的。持续一两个月的“零交易”，将让一些开发商资金链非常紧张。房地产行业将进入“大鱼吃大鱼”的时期，不仅中小开发商会倒下，一些大的也会扛不住。

扛不住了，就需要并购。并购发生的时候，地产股就会活跃。

悬念六：会降息吗？

其实央行已经降低了政策利率。2月3日开盘当天，7天逆回购和14天逆回购，都下降了10个基点。很快，中期借贷便利（MLF）1年期利率也会下降10个基点。后者是最重要的政策利率，将直接导致2月20日的LPR利率降息。

估计2月20日公布的1年期和5年期LPR利率，都会降息10个基点。当然，如果降息幅度更大，也不出意料。

我觉得目前只降息10个基点，是远远不够的。不要以为“央行两天放水1.7万亿”力度很大，这些钱都是短期的钱，只能给市场用7到14天，跟降准完全不同。上证报昨天说“逆回购1.7万亿相当于降准1个百分点”（见其官方公众号）是无知的表现。

要知道，2月3日到4日，央行虽然放水1.7万亿，但同时逆回购到期收回的资金也超过了1.1万亿。而且逆回购影响的是短期资金，降准影响的是长期资金，这两种资金的成本也完全不同。

中美达成协议，限制了2020年中国降息。而疫情的突然出现，则加大的中国的降息空间。央行显然要先照顾国内经济的发展。2020年，中国需要更大力度的降息，最好能降50个基点。

悬念七：中国城镇化战略会改变吗？过分强调中心城市，还会持续吗？

从2018年开始，中国开始提倡“新型城镇化”。说白了，就是放弃之前的“大中小城市协调发展”，开始强调“中心城市、都市圈、城市群”，力求在“失衡中重建均衡”。

疫情之后，中国会反思、改变城镇化策略吗？大城市会面临利空吗？

我们不妨看一下，2月3日新华社发布的最新一次高层会议的通稿。稿件说：

会议强调，这次疫情是对我国治理体系和能力的一次大考，我们一定要总结经验、吸取教训。要针对这次疫情应对中暴露出来的短板和不足，健全国家应急管理体系，提高处理急难险重任务能力。要对公共卫生环境进行彻底排查整治，补齐公共卫生短板。要加强市场监管，坚决取缔和严厉打击非法野生动物市场和贸易，从源头上控制重大公共卫生风险。要加强法治建设，强化公共卫生法治保障。要系统梳理国家储备体系短板，提升储备效能，优化关键物资生产能力布局。

这是高层初步反思疫情。很显然，这里没有提到城镇化的策略问题。而且大城市化是一般规律，全世界都如此，很难人为改变。

疫情结束后，各地会重视发展“副中心城市”，但也只能是“一阵风”。普通省份“一省一城”，已经是最好的选择，总比“一省无城”要好。每个省都要发展副中心，其实未必能发展起来。

悬念八：哪些城市会因为疫情而受益？

短期看，各省的副中心城市会在疫情结束后受到重视。下面是根据公开资料整理出的各省副中心城市一览（部分可能有误差，因为信息比较混乱，而且常常变化）：

黑龙江省：齐齐哈尔市、大庆、牡丹江、佳木斯

吉林省：吉林市

辽宁省：大连市、鞍山市

河北省：唐山市

山东省：青岛市、烟台市

湖北省：宜昌市、襄阳市

湖南省：岳阳市、衡阳市、常德市

广东省：湛江市、珠海市、汕头市

江苏省：苏州市、无锡市

浙江省：宁波市、温州市

江西省：九江市、赣州市

福建省：厦门市、泉州市

安徽省：芜湖市

山西省：大同市、临汾市、长治市

内蒙古自治区：包头市、赤峰、鄂尔多斯

海南省：三亚市

云南省：曲靖市

贵州省：遵义市

陕西省：宝鸡市

宁夏回族自治区：固原市

在查阅资料过程中我发现，很多省的“副中心城市”常常发生变化，换了领导就可能更改名单。而且，有些人口、经济总量都比较小的省份，竟然有3到4个副中心城市，完全是为了照顾情绪，没有什么意义。这充分告诉我们，“副中心”大多是不靠谱的，没有获得认真对待。

像河南、安徽这样的人口大省，只把一个城市列为副中心，还显得有一些诚心诚意，像是要成事的样子。

我的看法是：一个省能搞起来一个副中心城市，就已经非常不错了。即便如广东，由于存在广深双中心，珠海、湛江、汕头三个副中心能发展起来一个就不错。弄不好，东莞佛山才是最后的市场选择。

悬念九：别墅和低密度住宅会畅销吗？

非典之后，别墅和低密度住宅一度畅销，但后来仍然成为投资者的噩梦。一般来说，别墅等超低密度住宅的配套都不太好，不符合我常说的三大条件：1、800米内有地铁站，最好是双线、多线站点；2、1.5公里内有大型购物中心；3、学位中等偏上。

我曾有过一个判断：只能开车回家的小区，都是不值得投资的伪豪宅。这是强调轨道交通的重要性。其实，这种偏远的小区学位肯定也不好，商业配套也非常一般。

别墅自用可以，投资一般来说都是坑，其中的血泪就不赘述了。如果你家是开矿的，或者有腾讯原始股，当然可以买别墅来玩。此外，别墅视野狭窄、采光通风一般，是小众产品，而适合接盘的小众们又不喜欢二手盘，让这种产品在中国普遍比较失败。

所以，疫情结束之后，大家在买房子上仍然是回归老路。因为每天的生活是更重要的，时间、资金成本是更重要的。

悬念十：小户型会贬值吗？

通风、采光差的小户型，的确容易传染、感染疾病，这已经被香港淘大花园印证过了，代价是42条人命。如果你还不知道，可以自行百度，那是非典时期的惨烈一页。

在寸土寸金的一线城市，超小户型的房子越来越多，比如深圳近期就有多个含有面积小于30平米户型的公寓盘发售。疫情结束后，这些房子短期内或许会被歧视，但时间久了，大家仍然会遗忘。

疫情10多年才来一次，而生活压力需要每天面对。所以，贬值很难发生，除非房间里出了死亡病例，类似淘大花园那样。不过，这种凶宅贬值跟面积没有关系了，大户型一样贬值，而且会更厉害。因为买大户型的人，会更在乎这些。