疫情冰封楼市，这次房价会跌吗？

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疫情来势汹涌，全国30个省、市突发公共事件一级响应措施，多地先后“封城”，与其一起冰封的还有楼市和房地产行业。

壹丨利空楼市 2月会更惨！

现在售楼部都已禁止了营业，没了上访客户自然不会有成交。何况昨日西安住建部发布了“暂停市本级不动产交易登记大厅现场办理业务”的通告，没有交易意味楼市进入冰封期。






无论何种口径来盘点，2020年1月的数据显示，当月销售金额同比下滑显著。1月数据的下滑主要是由于今年春节较早，叠加疫情扩散与全国市场的下行。



根据克而瑞统计数据，截至2020年1月末，百强房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低12%；TOP100房企操盘销售金额的入榜门槛仅9亿元，同比降低19.1%。

除了万科、碧桂园、恒大外，龙头房企中，中海地产、融创中国、保利发展、华润置地的销售额明显减少，同比下滑3%-18%。

按疫情态势，2月业绩惨淡也是必然了！房地产行业真的是“看天吃饭”的行业，市场影响太大，这也练就了房地产人的快速应对能力。相信大家已经看到各式各样的楼盘线上宣传。无论是全国还是西安，房企自有平台、公众号、小程序、进驻电商平台等多种形式线上展示已经开始。

但在跟多位同行交流中得知，线上售楼部几乎没什么用，当日留电、致电客户经常挂零，有一两组客户就已经很好了。

房子这种商品最特殊的地方在于唯一性和不动产，天下没有一套相同的房子，也因为它的不可移动注定它轻线上重线下。所以S姐反复强调，无论你在线上对房子做了再多了解，都是要亲临现场看房，最终交易。现在线下无法看房，线上能成交的也仅是之前的老客户罢了。而疫情的延续，也严重影响了很多人的心里预期，包括对自己收入、经济环境以及房价。

贰丨借古鉴今 非典时期的楼市表现

提到房价，买过房的朋友会担心自己去年成了高位接盘侠；而原本打算今年买房的朋友也变得犹豫不定。我们不妨回顾一下17年前非典时期房地产的表现：




2003年4个季度GDP增速分别为11.1％、9.1％、10％和10％。很明显看出2003年二季度受非典影响较大，增速明显低于其他三个季度，当下的疫情发生在一季度，即便后续势头得到缓和，一季度的数据也不会好看。

从逻辑上讲，经济增速下滑，首先会影响到购买预期，利空楼市，2003年疫情爆发的第二季度也是购房需求大幅下滑到谷底的时期，后期随着全国事态的平稳，一些城市的需求才开始快速释放。如今疫情还在爆发期，购房需求还在不断探底。



但2003年和现在本质的不同是，当时中国楼市处于市场化初期，势头正盛，在货币政策宽松后，2003年全年商品房销售面积增长29%，房价还上涨了5%。




2003年，楼市快速启动除了货币宽松以外还有它的当年的地位和控制手段：当年，房地产正式被作为国民经济的支柱产业。同时，国土资源部发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，这两份文件规定了各地必须有明确的土地供应指标，不能再像之前一样，想供多少就供多少，一定程度上限制了今后的楼市供应量。

嗅觉敏锐的投机者将炒板蓝根、炒口罩的方法拿去炒房，温州炒房团应运而生。当时炒房团第一个盯上的地方是上海，当年上海均价首次超越北京，达5100元/㎡左右，同比涨幅为24%，同期北京仅为4000元/㎡左右。






同年11月23日，温州炒房团包飞机去深圳看房，很多楼盘一开售，就被温州人包揽上百套。温州人买房赚钱的示范效应，令深圳人及多地人争相效仿，上海全国房价最贵这个称号，旋即被深圳夺去，年底深圳均价达到5600元/㎡左右，涨幅达42%。

而且这一涨几乎是连续上涨，根据国家统计局数据2003年当年全国商品住宅的均价是2197元/平米，2018年达到8544元/平米，上涨了4倍。而各别城市的涨幅更是惊人，当时深圳、上海的房价不过4000元/平，现在至少涨了15倍，西安也涨了有6/7倍。




正是因为2003年楼市市场化初期的快速发展、宽松的货币政策、限制土地供应、首付两成等一系列刺激政策，即便当年遭遇非典，2003年的楼市并未下行，反而成了恢复疫后经济的重要手段。

叁丨疫情对楼市的影响

今时确实不同往日，但历史总有相近之处。房地产仍是支柱产业，但现在房地产正处于上一轮高峰市场之后的回调期，金融、行政政策严控，楼市本就处于降温阶段。我们在去年底发布的《预见 2020》中就提到，今年楼市不会起大波澜，但政策面会较为宽松，局部城市会在小阳春先行启动。如今小阳春肯定没了，疫情打破楼市短期节奏，延缓冰封期，但不会影响楼市长期的发展。

第一，从三个月到半年的短期来看，疫情确实决定楼市冷暖。只要疫情一天不平复，全国各能级城市的楼市都不会有所好转，各城市的楼市成交量都将跌至冰点，因为现在第一要务是“抗疫”，保证生命安全。如果疫情继续扩散，房地产这种高周转、高负债的行业一定面临极为严峻的考验。待能够复工销售时，现金流吃紧的开发商一定会让利促销，毕竟活下去比利润重要多了，但绝不会出现大幅下跌。

当然我坚信，战胜疫情是迟早的，随着天气的转暖，三个月的时间足以结束这场战“疫”。

第二，从半年到一年的中期来看，楼市依然仰仗政策。此次疫情对全国经济影响很大，一季度乃至上半年的经济数据都不容乐观，房地产仍是当前的压舱石，稳增长的重任，还得由房地产担。




疫情后，其实现在已经开始出台刺激政策，降准降息是金融层面，房地产层面，各地大概率会秉着“一城一策、因城施策”的方针放松调控，“不将房地产作短期刺激经济的手段”不知能不能守住？真要靠房地产救经济，“释放需求”“控制供应”的招还很多。




无论是“稳经济”还是“稳楼市”在这场疫情下都变得更难了。所以很有可能楼市触底反弹时间差缩短，那我们就要时刻做好准备，果断出手！

第三，5-10年的长期来看，我们的观点一直是看好。城镇化率增长有较大空间、土地面积减少，地价上涨，人口向城市群的流动，城市的快速发展、我们还在新房市场等等都决定着楼市的发展基础。疫情这种黑天鹅事件只是短期行为，对于楼市长期发展影响不大。




最后提醒各位，即使你准备今年买房，现在安全第一是一切，线上可以了解 下楼盘大概信息，初步筛选一下，真正决定购买等这场“抗疫”之战打赢后也不迟！

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