疫情当前，分析师们如何看2020年楼市？

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受疫情影响，当前大部分省市要求在建项目停工、售楼中心和二手房交易门店暂停营业，不少房企做出延迟复工决定或要求员工采取在家办公。2月3日，国内A股市场开始首日，上市房企股票下跌家数达137家。

此次新型冠状病毒感染肺炎疫情对2020年楼市影响几何？与之相似的2003年SARS疫情的影响是否有参考意义？小全全综合整理了近期国内不少经济学家、房地产市场专家的观点，以供大家参考。




复盘：2003年SARS对房地产行业的影响




2003年，春季流行的“非典”对旅游、餐饮、交通运输等服务行业影响最大，经济出现短期的低迷。中国指数研究院的数据显示，2003年爆发的非典疫情，拉动中国经济“三驾马车”之一的消费是受影响最大的。

受SARS疫情影响，2003年上半年，国内消费意愿明显减弱，2003年5月社会消费品零售总额增速仅为4.3%。6月疫情结束后，长时间压制的消费需求获得明显释放，国内消费迅速反弹，并持续快速增长，全年社会消费品零售总额实现增长9.1%，且全年投资和出口整体受到的影响较小。






图源华夏时报大风号

不过，SARS疫情对房地产业的影响不是很大。根据国家统计局数据，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。






2003年房地产市场商品房指标单月同比走势图，数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

2003年一季度和二季度房地产业增加值均保持10%以上的增长，对宏观经济起到了重要的支撑作用，同年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (即当时的“18号文件”),将房地产业定性为国民经济的支柱产业,房地产行业的持续快速发展之路由此开启。









当时受非典影响最大的是香港、北京、广州等地，香港楼市受非典影响最大。但香港楼市的低迷并不完全因为疫情，而是自1997年亚洲金融危机后，香港楼市的持续下行就没有停止，SARS疫情只是加剧了这一轮下行。但很快，2003年底,香港楼市开始止跌回升。






图源明源地产研究院




2003年上半年，上海房价甚至整体上涨了20%。而北京尽管在非典肆虐的两个月里，房地产开发投资增幅至少下降10%，商品房预售下降36%，不过因为疫情的暂时性和房地产行业的需求刚性，“非典”并没有给北京房地产市场的发展带来长期不良影响。






图源明源地产研究院




今年，新冠肺炎疫情

对楼市的影响可能更大




从2003年“非典”到2020年新型冠状病毒肺炎,17年间，一座座高楼大厦拔地而起，国内的房地产市场早已不可同日而语。两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异。中国指数研究院表明，此次新疫情对楼市的影响可能更大。

宏观层面，2003年国家经济正处于高速发展阶段，GDP增速保持在9%以上。但当前经济面临很大的下行压力，2019年，中国全年的GDP增速已下滑到6.1%。

2003年SARS爆发的时候，房地产市场正处于市场迅猛发展的阶段，市场规模比较小，增长比较快。从1999年到2009年，商品房的销售面积复合增速20%以上，发展到今天，2019年商品房销售面积17.2亿平方米，是2003年市场规模的5.1倍，销售金额也是2003年的20倍以上，市场规模再大幅增长的动力已减弱。






2000年以来，全国商品房销售面积及同比变化走势。 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据




另外，2003年房企整体规模较小，市场整体环境也较为宽松，明显不同于最近几年来以“房住不炒”为调控主要基调的楼市。

2019年，百亿房企已超过152家，千亿房企已达36家，而在10年前，千亿房企只有1家。大型企业在市场的规模体量突出，且很多企业当前的高增长都得益于高周转策略，在这样的情况下，疫情使得企业面临更加严峻的资金回笼压力，春节假期本就是房地产企业一年中销售额最小的月份，再加上当前的疫情让春节假期结束后的房地产市场交易活动几乎停滞，高周转企业的现金流将面临很大的断流风险，这也给整体房地产市场运行带来了巨大的风险。




部分房企转战线上销售

但效果仍有待观察




房地产行业是典型的资金密集型行业,负债率高也是众所周知的事实。如何改善当前销售受阻的情况、尽快实现销售回款，是当前房企最为关心的问题。

在关停售楼处的同时,不少房地产企业开始另谋出路,通过“线上售楼处”的形式进行宣传促销，通过全民营销APP和线上小程序，24小时为客户提供看房、选房、认购、置业顾问等服务。

碧桂园“凤凰通”、雅居乐“雅居宝”、融创幸福通、阳光城“阳光房宝”、龙光地产“龙光宝”、美的置业“神器”等APP或小程序，为客户提供了各自企业旗下在售项目的价格、户型、产品等信息，让客户在足不出户的情况下实现轻松看房；八达岭孔雀城在微信公众号设置全景看房功能；绿地、禹州启动24小时在线体验等。

不过目前来看，房企线上卖房的自救措施对于商品房的销售所起效果可以说是微乎其微。

某品牌房企运营负责人透露：虽然建设了网上销售平台,但是接待的大多是咨询类客户,真正下单掏钱的寥寥无几。

亿翰智库首席分析师张化东针对此种情况也发表了一些他的看法,“对于眼下多家房企推出的‘网上售房’活动,要分清楚是应急的举措,还是一个成系统化的举措。”他认为,不仅仅是一手房,包括二手房网络销售的深度和广度,“都是非常非常有限的,这个毋庸置疑”。




1月市场整体表现低迷

疫情对市场影响至少持续半年




根据58同城、安居客14日发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，有68.6%的受调查者倾向于选择回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市)，这一数据高于2019年的52.7%。只不过，来势汹汹的新型冠状肺炎疫情，击碎了房企对返乡置业季的期待。

1月26日，中国房地产业协会向会员单位及全行业发出倡议，倡议房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，全国60余个城市下发通知，明确要求所在地商品房售楼部暂停对外开放，房地产中介机构门店暂停营业，部分城市甚至关闭网签系统，暂停房屋交易。









评论员严跃进表示,“售楼处暂停开放,客观上使得住房交易停滞,部分城市或出现日交易量为零的现象。后续是否有反弹,直接取决于此次公共卫生事件的解决和行政管控命令。”

克而瑞数据显示，2020年1月，TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿，同比下滑16.2%。其中，仅6家公司权益销售金额超过100亿。

短期来看，疫情叠加开工受阻等因素，将对一季度整体销售形成潜在压力。

二手房方面，据贝壳数据显示，1月链家18城二手房成交量环比下降38%。去年包含春节因素的2月份二手房成交量环比降幅是29.8%，今年的降幅明显比去年扩大。今年1月，18个城市新增带看量环比下降40.8%，新增客源量环比下降44.7%，新增房源环比下降48.5%。

因此，贝壳研究院预计，2020年第一季度全国重点城市二手房成交量将出现显著回落，楼市三四月份的“小阳春”难以出现，疫情对市场的影响至少持续到上半年。




政策宽松动作提前

可缓解部分房企资金压力




2月3日，节后开市首日，沪指、深成指、创业板指三大指数开盘皆受重挫。央行迅速出手发布公告，为对冲公开市场逆回购到期和金融市场资金集中到期等因素的影响,维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕, 央行开展了1.2万亿元逆回购操作，同时下调逆回购利率10个基点，2月3日实现净投放1500亿元。

2月4日,人民银行继续充足市场流动性，当日公开市场操作逆回购投放资金5000亿元。两日投放流动性累计达1.7万亿元，累计净投放5500亿元，充分显示央行稳定市场预期、提振市场信心的决心。

财经分析师认为，央行宽松政策提前释放，可缓解一部分房企融资成本的压力，不过当前的主要负面影响仍来自工地及销售的停滞状态。

从多个监管部门的发言和态度而言，短期内为保障金融支持疫情阻击战，流动性是基础。疫情之后，稳增长可能需要更大力度的逆周期调节和流动性投放。2月20日会有新一期LPR报价，MLF操作打提前量，不仅能引导融资成本下行，还能辅助市场建立信心。

今年，是决胜小康社会的最后一年。考虑到第四次经济普查的影响，不少分析师认为，中国的GDP增速仍然需要达到5.6%左右，逆周期调控政策需要进一步发力。

张宏伟预计，本轮新冠疫情加剧经济下行压力，参考SARS期间的政策逻辑（先宽松，后收紧），2020年二季度前后，楼市政策将出现定向宽松调整，如果经济下行压力持续加大，不排除出台大规模定向放松政策的可能性，2021年1季度将出台楼市适度收紧政策抑制城市房地产市场阶段性过热。

经济学家任泽平从三个层面分析了中国楼市近两年可能的发展走向——

2020年2季度前后，楼市政策将出现定向宽松调整，预计二季度开始新一轮“救市”措施出台，刺激下半年交易量回升。而在交易量回升之前，上半年将延续以价换量趋势。

2021年1季度出台将出台楼市适度收紧政策抑制城市房地产市场阶段性过热。

此次疫情主要集中在湖北及武汉，参考北京及广东案例，疫情爆发后的半年内，商品住宅成交量增速将同比下滑4%甚至更多，考虑到其他区域的项目暂停限制，中度及低感染区域市场成交将差于SARS期间水平。

（来源：地产全说，不代表本平台观点）