疫情之下，楼市还有没有信心？

麻辣鸡翅

疫情仍在持续。随着防控力度升级，此次新冠肺炎对宏观经济的冲击肉眼可见，除医药医疗产业外，其他各行业的运转都面临降速甚至停滞，房地产行业作为典型的资金密集型产业，亦不可避免地受到了疫情的波及。

受此轮疫情的影响，房地产行业是否会遭到重创？这关乎到我们每一个地产人的生存。




01

短期内冲击宏观经济

对固定资产投资影响有限




把握大局，有助于我们更好地看清当下。

由于同属于扩散性疫情，有不少的声音都将此次新冠肺炎和2003年的SARS联系了起来，17年前的这一场疫情同样影响到了宏观经济，但是这两次疫情所面临的大环境并不相同，相应的宏观经济的表现也会有所差别。

一季度GDP增长会受到冲击。目前正是疫情的高峰，相比起SARS，各部门针对新冠肺炎的反应速度更快、对抗力度更强，比如交通管制、延时返工以及限制娱乐消费活动等举措，因此从一季度开始经济增长受到的影响就会显现出来，且受到的冲击更大；

同时，2003年SARS时中国的经济正处在“黄金十年”，爆发力强后劲大，但当前中国经济增长下行的压力较大，且众多经济目标待实现，肺炎疫情的短期冲击有很大概率会加大政府后期稳增长政策力度，目前重庆、山东等地都出台了相关政策措施，以支持中小企业渡过难关。

对固定资产投资影响有限。从固定资产投资的周期规律来看，约70%-80%固定资产投资集中在三四季度。在现有的医疗及管控水平下，若本次疫情能得到及时有效的控制，那么新冠肺炎对市场的影响只是阶段性的，预计一二季度固定资产投资增速会呈现下滑态势，但并不会严重影响全社会固定资产投资信心。




02

房企坚持自救

等待转机避免“被洗牌”




基于此，我们再来看身处其中的房地产行业。对于这个问题，锐理君的态度是：确实不乐观，短期内行业受到的影响还是很大，不排除洗牌的可能；但也不必过于悲观，受自身特殊属性影响，长期来看房地产行业仍“稳”字当头。

我们从五个角度来看此次疫情对房地产造成的影响。



供应端：右手是库存压力 左手是囤地之机





房企的压力显而易见。目前线下的销售中心关门，一季度房企的供货节奏会放缓，节后到目前为止，成都还未新增住宅预售，第一季度的货量可能会积压到第二季度甚至更晚。

机会则来自土地端。受疫情影响，一季度各地的土地出让大量推迟或取消，以成都为例，截至2月4日，龙泉驿区、天府新区等地共计12宗土地拍卖时间顺延，同时房企拿地热情也会下调，相应的土地财政收紧。

为保障地方财政收入，在“房住不炒”的前提下，预计后期政府会在土地供应量及价格预期中寻找平衡，即保证供应量、降低价格预期，对于资金充足的房企来说，这时候将是囤地的好时机。



销售端：“新花样”赚吆喝 宜蓄客不易成交





线下销售中心关门，为减弱“断流”对企业资金链造成的影响，多家房企展开了一场“自救”行动，包括线上售楼部以及直播卖房等花样百出，甚至给出了限定时间内无理由退房的保障性条件。

但是，这对未来住房交易方式的影响是有限的，对于动辄数百万的商品房交易来说，绝大部分购房还是要通过到现场实地勘察才能下定，目前这些线上通道的成交占比极少，主要作用还是蓄客，可以为后期的转化做准备。

当然，2020年的楼市“小阳春”已经没有可能实现了，受线下购房渠道关闭及控制人口流动影响，未来2-3个月楼市成交量将受较大冲击，当然如果政府在政策端口给予支持，情况则另当别论。



房企端：以价换量求生存 中小房企警惕洗牌危机





由于停业影响，房企现金流会进一步吃紧，负债压力巨大，尤其是在前期高周转的前提下，房企的偿债压力会非常大，因此，不排除疫情解除、售楼部开放后，会出现以价换量加速回款的情况。

当然在这方面大型房企有优势，但对于中小企业、尤其是深耕三四线城市的中小房企来说，受到的冲击就会较大，现金流的短缺会加速行业洗牌，预计在2020年下半年至2021年上半年会有一波收并购小高潮。



客户端：成交周期拉长 优先保障资金安全





购房需求积压是一定的，这不仅仅是受到春节假期延长、线下渠道关闭的影响，更是客户消费心理的变化所致。

疫情冲击宏观经济，居民的收入也会受影响，考虑到自身的资金风险及后续的支付能力，客户端的消费需求会下降，观望情绪加重，购房热情将会被压制，因而购房成交周期也会被拉长，初步预计客户需求会积压至今年第二季度。

不过下半年的购房需求应该会有所上涨，一方面收入的危机得到缓解，另一方面部分年轻群体经此一“疫”，买房的想法会增强，也会给市场增加一波需求。



产品端：需求优先级调整 大变革可能性小





由于疫情影响，客户对于产品需求可能会有所增加，包括在小区密度、建筑通风、私密性以及建筑内部的换气设备（新风/供暖设备等）、客厅尺度、卧室尺度等方面，会产生新的考量，绿色健康住宅概念会有一定趋势；同时，客户对于社区配套、物业的服务水平等也会提出新的要求，对于房企来说，这些可以作为未来产品打造的新关注点。

但是，产品整体革新的可能性还是比较小，毕竟产品直接对应的是总价，对应客户的出价能力，因此，一场疫情很难大幅度影响未来产品的走向。

当然，上述一切都建立在一个大前提之下——疫情能够得到及时的、有效的控制。但到目前为止，本轮疫情防控的拐点还未到来，风险一日不解除，大家面临的难题就难以解决，所以，对于这场疫情，我们每一个人既要有信心，积极对待，对自己负责，对他人负责，同时也应做好持久战的心理准备。




以上仅为锐理君的观点，对于此次危机，对于未来的土地市场和住宅市场走向，欢迎大家提出各自的看法。

（来源：锐理数据，欢迎关注原作者）