从厦门、青岛、郑州看，济南未来房价最贵的地方在哪儿？

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1、厦门老破小房屋单价动辄四五万疫情爆发前，观察君曾去厦门旅行。

走在沿海的环岛路上向厦门岛内望去，既能看到高大上的地标建筑——世茂海峡大厦，也能看到一片片的破旧、矮小的小房屋。





但是，你可千万别小瞧这些破旧的房子！这里可是厦门“思明区”。而思明区， 是厦门房价最贵的地方！

根据中国房价行情平台的数据，在今年1月份，厦门思明区二手住宅均价高达5.69万元/平方米左右。

在链家网上打开地图，前述世茂海峡大厦的西北侧，即使那些破旧的二手房，价格也达到了四五万元/平方米。



其实，不仅仅是思明区，厦门的整体房价都比较贵。根据中国房价行情平台的数据，在今年1月份，厦门二手房均价为4.64万元/平米。



其中，思明区、湖里区房价最贵，均价都在5万元/平方米以上。而这两个区，分别位于厦门岛的南北两侧。



2nd

厦门的逼仄成就了高房价

厦门的房价为什么这么贵？

有人说厦门的环境好，有人说厦门的收入水平高。但除了这两个因素，厦门地势逼仄也是一个重要原因。

厦门的发展始于厦门岛，虽然近些年环湾地区发展也比较快，但最能代表厦门的依然是厦门岛。



而且，即使加上环湾区域，厦门的地理空间也很逼仄。

厦门岛陆地面积仅有1699.39平方公里（济南总面积为总面积10244平方公里），同时有大量的山地，城市开发受到了极大限制。



在逼仄的地理环境中，厦门岛是厦门的精华之地。岛内的思明区、湖里区，也自然成了厦门房价最高的地方。

3rd

青岛房价最贵的地方为什么在市南、崂山？除了厦门，省内的青岛也是我们一直关注的地方。

近些年，青岛发展很快。在房地产市场，它的热点区域已经北至即墨、南至原胶南、西至胶州。

但是，如果问青岛的精华在什么地方，那自然还是胶州湾东部的市南、市北、崂山、李沧，跟原来的胶澳租界相差不大。



在青岛各区的房价中，市南区和崂山区属于第一档：它们的房价明显高于其他各区，二手房均价达到了3.8万元/平方米以上。

市北区、李沧区房价属于第二挡，均价也在2万以上了。

其他各区房价在1.7万元/平方米以下。



为什么市南、崂山的房价最贵？首先，这里的土地资源也很紧缺；其次，这里占据了青岛最核心的资源。



青岛市政府在市南区；青岛第一、第二、第三、第六、石老人海水浴场在市南区、崂山区；青岛的八大关、胶澳总督府旧址、众多德式古典建筑等历史文化资源集中于市南区、市北区；众多高端商务写字楼布局沿着香港路布局，横贯市南区、崂山区。

行政资源、海岸景观资源、文化历史资源、商务金融资源等，当这些集中于市南、崂山，这里的房价鹤立鸡群就成为了必然。

4th

房价比济南低的郑州这里的房价却全国著名

再说一个城市，我们的西侧邻居——郑州。

在很多人的印象中，郑州的房价比济南贵。但实际上，郑州的平均房价比济南低！



（数据来自中国房价行情平台）

那么，为什么很多人都觉得郑州的房价更贵呢？

因为，郑州有一个在全国都很知名的房价高地，那就是郑东新区。其中，在郑东新区北龙湖附近，新房在售价格动辄达到四五万元/平方米左右；整个郑东新区的二手房均价也达到2.5万元/平方米以上。



郑东新区的房价为什么那么贵？因为，它同样汇聚了一些核心资源。

比如，河南省政府坐落于郑东新区；缺水的郑州打造了一个庞大的人工湖——北龙湖，位于郑东新区；全国第二大高铁站郑州东站在郑东新区；郑州CBD也在郑东新区；郑州最大的大学城也在郑东新区。



5th

济南的“贵”房子都在哪儿？

看了以上三个城市，再看济南。

我们会发现：济南的房价，“群山无峰”，没有一个突出的高地。

至今年1月份，济南历下区、市中区二手房均价最高，约为2.44万元、2.10万元，高新区为1.86万元，槐荫、历城、天桥都在1.4万元-1.5万元之间。



（数据来自中国房价行情平台）群山无峰的济南，哪里会是未来房价最贵的地方？

参考厦门、青岛、郑州的情况，一个城市的房价高地应该具备这么两个条件：1、占据了城市核心资源。这三个城市中房价最贵的地方，都占据着一些最好的资源，包括行政资源、环境资源、文化历史资源、商务办公资源等。只不过，厦门、青岛的这些资源集中于老城区，而郑州的资源集中于新城区。2、供应的短缺。

厦门、青岛的情况尤为明显。

厦门的土地资源本身就很稀缺，岛内土地更是少之又少；青岛市南区、崂山区也是，南侧、西侧临海，东侧临山，北侧是市北区，区域内土地开发殆尽。

郑州的情况不是很明显。但经过十多年的开发，郑东新区已经初具规模，居住环境很棒，北龙湖周边的环境在郑州更是独一无二，所以便也有了一定的稀缺性。

回头看济南，济南哪些地方具备以上条件？

我们先来梳理济南的资源要素。环境资源：济南最好的环境资源，当属护城河沿线及以内。作为驰名中外的“泉城”，济南护城河沿线的趵突泉、五龙潭、黑虎泉，护城河内的大明湖，永远都是济南最靓丽的名片。

济南次好的环境资源，当属南部的山景。

文化历史资源：

济南最深厚的文化历史资源，当属明府城、商埠区。明府城（护城河）内是济南的文化之根，商埠区（火车站以南区域）代表着济南的近代文明。

政治资源：

主要也在老城内。市级行政中心已经东迁至奥体片区，但省级行政中心依然在老城内，主要在市中区和历下区。

商务金融资源：

原来在老城区内，主要是在历下区和市中区。近些年的东迁，正在东移至奥体、高新区、CBD附近。

优质教育资源：

集中于市中区、历下区。

对比厦门、青岛、郑州，如果说厦门、青岛的重要资源集中于老城，郑州的重要资源集中于新城，济南的重要资源大部分在老城，还有一部分正在向东部新城转移。

也正是由于重要资源并不集中，济南的房价“群山无峰”。

根据济南重要资源的分布情况，济南的“贵”房子，大致分为三种类型：

1、济南老城内，历下、市中区楼盘，拥有优质教育资源，与明府城内的一些城市核心景观也相距不远。比如这些年开发的海晏门、国熙台等。其实，参考厦门、青岛的情况，济南护城河以内及沿线，占据着城市最核心的景观、文化、历史资源，是非常有潜质的地方。但这里被大量的老破小社区占据，居住舒适度极差，而且改造难度大，甚是遗憾。2、济南东部经十路两侧，从燕山立交到凤凰路，商务办公资源在向这里转移，同时距离市级行政中心不远，是济南新城区的中心。

3、南部山区山景房，占据着次优景观资源，同时多分布于历下区、市中区，教育资源也不错。

如果你一个高端需求者，如果你正在买房，可以对比以上三条，你看上的房子是否在以上三个区域内？如果不是，它的区域是不是刚需片区？或者说它有什么独特的优势？

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阿豆学长长ov

这时候探讨此话题，十分的无聊……

就放荡不羁就h

济南就是经十路，历下区

楚一帆

青岛除了工厂多，有港口刷GDP，其他方面都不如济南（医疗，教育，体育，金融，历史底蕴，收入水平，社消水平，储蓄水平，交通等）

勇敢的树袋熊1

济南房子只会跌不会涨，和其他三个城市没有可比性，人家外来人口多

阿豆学长长ov

济南、郑州怎么好意思与厦门比房价。上世纪30年代，郑州还是县城，省会在开封。当时厦门高居全国第二，仅次东方巴黎上海，其房价是福州二倍半，杭州4倍，当时北平现在帝都19倍！[泪奔][泪奔][泪奔]

王俊杰2017

去年买的绿地新里程。请问能保值吗？

芊芊551

你们那太冷了，厦门暖和

清风吹袭断

华润中央公园路过

清风吹袭断

一是学区房，二是护城河内及沿岸文化中心，三是CBD商务中心，四是离商务中心近的依山低密度住宅。