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文 | 白羊
“高！！！”
这怕是国人对当下房价最直观、最统一的感受和评价了，不管你是在一线、二线城市，还是身处三四线。可若要让你说说过去几年房价到底涨了多少时，很多人怕是要语塞了。
日前，上海易居房地产研究院发布了《2019年中国百城房价年度报告》，看到里面过去几年一、二、三四线房价年涨幅时，笔者的心情，可用3个字来形容——“想不到”！
为了方便对比和理解，笔者对报告中的数据进行了重新组合，制作了一张更加直观的表格，见下图。
（统计样本共100个城市，其中一线城市4个，二线城市32个，三四线城市64个；数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院；制表：楼市参考）
各位读者，不妨根据自己所在城市的级别，琢磨下自己买房时，是有幸踩中了“谷底”，还是不幸站在了“高峰”，并盘算下自己持有的房子（不管是自住还是投资），这些年获得了多少账面收益。
笔者为什么要用“想不到”来形容上述图表呢？理由如下
一是，“想不到”重压之下，一、二、三四线城市的房价上涨韧性如此之强。
自2016年“930新政”以来，在“房住不炒”的大旗下，市场的共识逐步统一，即房地产正在不可避免地进入“新常态”，进入白银乃至青铜时代，彻底打破“越调越涨”怪圈。
另一方面，经过3年的调控，2019年楼市销售规模增长大幅放缓、房企降价跑量和被整合的消息漫天飞、从一线到三四线都在明着暗着放松调控……看到这些大家（包括笔者）不免会认为楼市正在迎来拐点、发生质变。
但大家看看2019年一、二、三四线的房价涨幅（分别为10.8%、9.3%、9.2%），是不是感觉脸火辣辣的，哪有半点疲软的迹象！即使从炒房角度来说，这收益率也是杠杠的。要知道，2019年国内GDP涨幅使出吃奶劲儿也才6%。
另一方面，与调控前期的2017、2018两年比，2019的房价涨幅并没有出现明显下滑，即便日后有所滑落，考虑其基数较高，其涨幅绝对值也将远远跑赢通胀，保值增值也是绰绰有余。
所以从数据本身来看，想要劝大家不炒房，难度还是很大的，也是不现实的，至少现阶段是。换而言之，楼市拐点还远未到来。
二是，三四线城市远没有我们预想的那么不堪和脆弱。
三四线城市房价2016年较2015年大涨，2017年较2016年大涨，背后逻辑不难理解，是由去库存政策、货币化棚改、一二线收紧调控导致的热钱流入等因素共同导致的，但随着调控深入、货币化棚改由大漫灌变滴灌、二线城市大肆抢人，楼市分化、三四线城市被普遍看衰成市场共识。
但统计数据显示，三四线城市的房价表现大大超出公众预料。
2019年64个三四线城市的房价涨幅丝毫不输于一、二线城市（也看不出一、二、三四线分化的迹象），甚至在利空因素加强的背景下，涨幅比前年还要高出一个百分点。
对于“看衰三四线楼市”的观点，我们需要重新认识了。
三是，一线城市房价并不是“永远涨”，也有“惨不忍睹”的时候。
若只看过去6年数据，不管是顺周期，还是逆周期，一线城市房价的涨幅表现，都可以用“高位稳定”四个字来形容。一线城市似乎还真是“永远涨”。若仅看这些数据，不管什么时候，一线城市的房子似乎都可以闭着眼买，不管是炒房还是自住。
但2011、2012年数据告诉我们，哪怕是中国内地实力最强的城市，房价也有栽跟头的时候。
四是，都知道“去库存”救出一个大牛市，但没想其对楼市造成了深远的结构性影响。
如扰乱了楼市一、二、三四线城市的市场板块轮动规律和房价变动规律。这一点，将2011年——2015年和2016年——2019年两个期间的图表一对比便知。
由上述图表可见，在前5年，一、二、三四线楼市有着显著的层次性和轮动性，但去库存去出明显的牛市后（2016年），这种特性消失了，至少没那么明显了。 |
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发表于 2020-2-19 07:31:06
