疫情对楼市影响几何？中指院：市场量价都存在下调压力

我的苦恼冉

来源：澎湃新闻网

2月3日，中国指数研究院以“疫情下的‘危’与‘机’”作主题，通过2003年的SARS经验以探此次疫情对楼市的影响。中指院指出，2003年SARS影响下经济短暂下行，楼市有所降温，但回升较为迅速，但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异，此次新疫情对楼市的影响可能更大。

对于此次疫情对楼市的影响，中指院认为，短期预判来看，市场量价存在下调的压力但仍具韧性，随着疫情得到控制将回归平稳运行态势。

2003年SARS与此次肺炎对楼市的影响有和差异？

主要有两方面：宏观基本面存在较大差异；楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。

中指市场研究总监曹晶晶指出，宏观基本面存在较大差异。2003年国家经济正处于高速发展阶段，GDP增速保持在9%以上。但当前经济面临很大的下行压力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆发对餐饮、旅游等行业也产生了比较大的直接冲击，这也进一步加大了经济下行的压力。

楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。从所处阶段来看，2003年SARS爆发的时候，房地产市场正处于市场化发展的起步阶段，市场规模比较小，增长比较快。从1999年到2009年，商品房的销售面积复合增速20%以上，发展到今天，2019年商品房销售面积17.2亿平方米，是2003年市场规模的5.1倍，销售金额也是2003年的20倍以上，市场规模再大幅增长的动力已减弱。

市场的政策环境也存在较大的差异。2003年整个房地产市场的政策环境较为宽松，但最近这几年，在全国房住不炒的基调影响下，整体政策面较为严格，需求的释放也更为理性。房企的开发体量也发生了较大的变化，2003年房企整体规模较小，发展到今天，2019年百亿房企已超过152家，千亿房企已达36家，大型企业在市场的规模体量突出，且很多企业采取高周转策略，在这一情况下，企业面临资金回笼压力，而现金流吃紧的情况，对企业而言影响较大，同时也会对房地产市场带来运行风险。

在市场环境变化情况下，楼市情况走势如何发展？

由于当前楼市本身已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，购房需求主动或被动释放动力减弱，房地产市场交易规模短期将出现回落，尤其是今年上半年或一季度。区域层面，疫情较为严重的省市，房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。但考虑到房地产行业在经济发展中发挥的稳定器、压舱石等重要作用，其整体规模将具备较强韧性。

曹晶晶指出，通过《疫情对购房需求影响》的问卷调查，对线上网友3000份问卷结果看，在无疫情情况下，有49%网友表示在春节期间以及接下来的一个月有购房计划，整体需求依然存在。受疫情影响，推迟购房计划的比例达到70%。因此，我们认为整体购房需求会延迟入市。参与调研网友中，有43%的网友表示会考虑网上售楼处去看房、购房，因此这也需要房企在短期内加强线上营销。

对全国市场而言，短期的市场调整是不可避免的，包括返乡置业以及传统的三四月小阳春也会受到一定的影响，交易规模短期会出现回落，此外楼市处于调整通道，因此相比2003年非典期间，此次疫情对市场影响会更大。

市场调整多久才会恢复需要看疫情发展情况综合来看，从目前情况看，如果2月份疫情能够得到基本控制，整体影响应该会延续到一季度，市场最快会在二季度逐步恢复。

房价方面，需求短期疲软或将导致房价存下调压力，但部分重点城市房价已稳步调整一段时间，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。

对不同区域来说，三四线城市在错过了返乡置业之后，三四线城市整体面临的调整压力会较大，对一二线及重点城市群及强三线城市来说，市场韧性更强，恢复也会较快，需求会延迟入市，受疫情影响大的城市的恢复时间则更长一些。

疫情对一二级市场的影响幅度有多大？

曹晶晶表示，对新房市场而言，影响是短期的，主要影响在一季度，二季度至下半年市场会呈现逐步回温的态势，销售节点也会是相应顺延的过程。对二手房市场而言，由于受到带看量的影响，二手房在量和价上都面临比较大的下调压力。从量的恢复角度看，很多大中城市的购买力都通过二手房置换的过程购买新房，因此在市场恢复正常之后，挂牌量和成交量会逐步恢复。

疫情影响下，房企如何应对？

紧盯营销，关注回补需求释放，疫情消除及时开盘；强化线上能力，强化线上办公与营销。同时择机补货，紧密监测各城市地市变化，获取高性价比项目。

中指企业事业部总经理白彦军表示，2003年，销售额最高的房企全年销售额是62亿元，2019年的最高销售额是2003年的100倍，企业在目前面临的客户、合作伙伴完全是不一样的量级。

受疫情影响，防护第一位，但房企既定要交付的项目因为开工节奏和时间原因要延后，后续会面临客户投诉、反馈，对房企而言会带来更多挑战，房企需做预案。

本轮疫情对全国项目营销都带来一定影响，尤其比较严重的灾区，营销受到影响更大，开盘节奏和节点均受到一定影响。因此，企业应随时关注疫区的恢复和政策调整。之前抑制的需求会有一波回补的需求释放，企业应做好开盘的准备，抓住特定市场中的回补放量机会，促进项目的销售去化。

同时，受本轮疫情影响，多数房企停止售楼处销售活动，同时转向线上销售：通过全民营销APP和线上小程序，24小时为客户提供看房、选房、认购、置业顾问等服务。房企应强化线上服务能力，降低线下冲击带来的负面影响，提升线上办公与营销能力。

截止目前，全国多个城市发文要求企业推迟开工时间，并发文要求暂定房地产市场经营，预计2020年楼市交易小阳春难现。

同时，节后疫情缓解消除后，部分城市的土地市场将会迎来新的机会，房企应择机获取优质土地资源，为后期市场的释放准备充足的粮草。

疫情影响下，地产监管政策有没有放松可能？金融财政政策是否会放宽？

中指控股CEO、中指研究院常务副院长表示，房地产市场强调“房住不炒、因城施策”。在疫情影响下，我们认为，不同的地区，在因城施策下会给予相对灵活的政策。

中信建投证券研究发展部房地产行业分析师江宇辉认为，2019年底开始政策已经出现积极信号，2020年积极信号会延续。2019年以来中央对房地产行业坚持“房住不炒”并提出“三稳”目标，在因城施策下，部分房价上涨过快城市的房地产政策逐步收紧，但也有部分城市在限价、限购等政策上作出调整。2020年，我们认为一些政策偏紧的城市会逐步开始做一些政策微调、放宽来稳定楼市。

江宇辉指出，当前随着房地产行业整体的下行以及去化的回落，加之疫情爆发的一月份，百强房企的销售同比下滑7%，房企的资金链承压。整个房地产行业的资金流动性会受到挑战，因为融资进一步收紧的可能性不大，在整体防范风险的情况下，化解行业的杠杆压力，保障整个行业资金面平稳运行这一思路会在未来逐步清晰，整个行业的政策在边际上的改善是值得期待的，在疫情冲击下，我们认为也会在这方面加大力度。在疫情相对严重的1~2月份，对房企而言是一个资金的考验窗口。