重估2020年楼市走向

丁侦球

· 这是第3127篇原创首发文章 字数 2k+ ·



“黑天鹅”

对于中国经济来说，始于2019年12月份的新冠病毒肺炎疫情绝对是最大的“黑天鹅”。受疫情影响，春节假期延长、各地延迟复工，各地规避大规模人口流动，部分社区主动采取隔离防范措施。去年年底、今年年初大多机构和专家对今年经济的预测，到如今都不得不再次修正。

从目前来看，全国范围内，除了关系国计民生的行业以及医疗卫生行业仍在正常开工外，大多行业都被迫停工停产。以地产为例，房地产、基建投资短期基本停滞，截至目前，全国大部分省市要求在建项目停工，要求售楼中心、二手房交易门店等暂停营业，整个楼市基本陷入冰封期。

疫情对地产行业的影响是显而易见的，克而瑞数据显示，受到春节假期和疫情影响，全国房地产销售跌入低谷。2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿，同比下滑16.2%。其中，仅6家公司权益销售金额超过100亿，此外，百强房企入榜门槛仅9亿元，同比降低19.1%。我们对比一下，2019年1月份百强房企销售额合计为6647亿元，有10家房企单月权益销售金额超过100亿。

销量下降更明显的是二手房，贝壳研究院发布的数据显示，1月链家18城二手房成交量环比下降38%。去年包含春节因素的2月份二手房成交量环比降幅是29.8%。

可以预见的是，由于全国越来越严峻的战“疫”，较严重地区湖北之外如温州也开始采取最严格的城市管控，整个2020年2月份房地产销售将降入冰点，今年房企还将面临更多的不确定性。





疫情对地产的影响要比“非典”严重

1月31日，中指研究院发布的《沉着应对！从SARS经验看本次疫情对楼市的影响》研究报告指出，2003年SARS疫情曾令全国楼市短期运行放缓，但恢复迅速，随着疫情逐步缓和，房地产市场运行也进入加速发展通道。但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异，新冠肺炎疫情对楼市的影响可能更大。

从2003年的非典时期来看，当时中国经济处于强势上升期，即使遇到疫情，当年经济所受影响仍在可控范围，数据显示，2003年GDP增速一季度为11.1%，二季度略有下降为9.1%，在SARS疫情得到控制后，2003年三季度GDP增长10.0%，最终实现全年增长10.0%，较2002年提升0.9个百分点，经济上行趋势未改。

与2003年相比，今天的房地产行业处于整体的调整通道，而且各地的调控力度与当年不可同日而语，2003年房地产行业正处于持续快速的扩张期，中指研究院数据显示，1999-2009年，商品房销售面积复合增速超20%，而今天中国房地产市场经历了起步、快速增长之后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位。

中指研究院指出，从全国房地产市场的反应来看，2003年的“非典”疫情仅在快速蔓延的当期对地产行业造成了一定的影响，在4月份爆发高峰期之后，经过短暂休整，市场无论是投资还是销售都很快得到恢复，而且由于前几个月的消费被抑制，5月份的销售快速反弹并盘踞高位，房地产开发投资额同比增速在6月份达到疫情后的全年第二高位，新开工及施工面积也迅速回到全年平均增速之上。8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，从土地、信贷等方面全方位推动房地产行业的发展。这之后，国内楼市全面恢复，很多人都记忆犹新的温州炒房团就是在这个时候被外界关注的，2003年11月23日，温州购房团包三架飞机看房，开售当天包揽深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。

从数据上看，“非典”对当年的地产行业影响甚微。根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。

当然，与“非典”时期不同，当前中国经济处于新旧动能转换的关键期，2019年GDP增速下滑至6.1%，2020年的新冠肺炎疫情爆发，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后，2020年GDP增速大概率破六。

不过，与2003年“非典”不同的是，这次疫情防控的及时性和力度明显强于2003年非典时期。从12月8日首发病例到1月20日中央领导指示相隔不到一个半月，相比之下，非典时期，从2002年11月16日首发病例到2003年4月17日政治局会议高度重视长达5个月时间；再加上目前中央已迅速出台应对举措，银保监会发布通知要加强银行业保险业金融服务，如对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限等，对经济的及时恢复都有积极影响，也无需对疫情过分悲观。





今年地产发展的三个预判

从地产行业来说，影响是巨大的，年初我们对房地产行业在2020年的走向不得不做出调整。

按照恒大研究院任泽平的推算，如果防控及时得力，疫情持续时间较短，疫情高峰出现在2月中旬，3-4月就能结束，WHO解除PHEIC认定；如果防控不得力，疫情可能延续至二季度，最终于6月左右结束，WHO维持PHEIC判断至6月。在长达4-6个月的时间，房企不仅要错过返乡置业潮，往年抢争的开年“小阳春”也要大打折扣，今年的任务大部分还得压到下半年。

总体来看，疫情对今年地产行业的影响，有三点预判。

首先是中小房企压力剧增。疫情影响最大的，不是龙头房企，主要还是中小企业。从1月份的销售来看，恒大、万科、碧桂园、中海、融创、保利六家房企权益金额仍过百亿，万科甚至还能维持增长，碧桂园和恒大也基本与去年持平，反观TOP20以后的房企，不仅面临销售骤降的压力，如果真要经历长达6个月的疫情，还有资金回笼不及时、资金链紧张的压力，不少去年年底刚缓过劲来的房企，又很快陷入危机，房企之间的“大鱼吃大鱼”可能还将提前。某千亿房企人力总裁告诉笔者，今年上半年房企裁员潮将持续，他们公司已经在研究控成本的方案。

其次是疫情结束后楼市大概率将陆续松绑。尽管已经不再提刺激房地产行业发展，但疫情结束后，一方面是前期滞后的消费需求需要释放，另一方面是地方经济发展对土地财政的需要，制造业发展对房地产行业的依赖，地方政府只能通过放松调控、利好购房的方式刺激楼市的发展，以弥补前期楼市的低迷。因此今年楼市，从五六月开始将逐渐恢复，并迎来一波小高潮；对购房者来说，下半年楼市将有不少入场机会。

第三是大多房企都将下调今年任务。对房企来说，与2019年类似，整个下半年都将是抢收的时间，但由于错过了时间窗口，再加上大多的购买力仍与国民收入以及国民的安全系数相关，下半年很难有大涨的行情。今年龙头房企可能仍将维持高达5000亿以上的收入目标，但多数房企可能都将下调全年目标。

最后要说的是，中国经济具有极大的韧性，中国的房地产行业体量庞大，具有随时调整的能力，疫情的突袭在短时期内让行业措手不及，但要看到的是，像有些房企已经在尝试线上销售，通过APP、电商平台和线上广告来抵消线下的影响，而且从长期来看，中国经济向好的局面并未改变，这是中国房地产行业发展最大的支撑。



「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国 」



内容合作、投稿交流：friends@chinamoments.org

123456911

所以，下半年值得上车？！