砸出来的“坑”，2020年的楼市，或是未来10年难得的一次上车机会

芊芊551

还未进入2020年之前，不少机构媒体表达了对2020年楼市的乐观态度。

比如1月8日，中科院预测中心在 “2020年中国经济预测发布会”上发布的报告显示，预计2020年房价上涨6.1%，全国商品房均价将达到9753元/平米。



实际上，还有不少房产专家学者，包括我本人，此前都对2020年的楼市给予了一定程度看多，楼市“小阳春”将大概率到来。理由很简单，三点：

一是一线大城市，如北、上，楼市调控已经两年有余，楼市潜力待释放；

二是按照传统楼市规律，年底属于楼市淡季，积压的购房需求需要在开年后释放；

三是二手房市场成交量始终处在一个底部位置，随着限价楼盘逐步清盘，给予了二手房市场一个复苏机会。

然而人算不如天算，一场突如其来的公共事件改变了楼市轨迹。这让我想到了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在1月17日国是论坛“中国经济形势分析会”上的一段话：

2020年商品房价格增幅预计在5%-8%之间。一二线城市和东部等区域经济发展相对较好，人口流入相对较多，一二线大多数区域城市群房价会上升。

虽然预测房价涨跌幅度只是一个数字，我们不苛求精准，但不难看出，倪主任还是看好2020年的楼市，至少表达了对一二线大城市的乐观想法。

但，如果仅看部分表述，或者不设置前置条件，未免有些断章取义了，倪主任还有一句话：

2020年，楼市将继续处在降温通道，在没有重大政策转向和意外事件冲击下，不会出现剧烈波动。

这个前置条件就是“在没有重大政策转向和意外事件冲击下”，很显然，2020年的楼市已经遇到了困难。是哪些呢？

1.据不完全统计，在中房协的倡议下，已有超过60城响应暂停售楼处销售活动。虽然一些房企开启了线上卖房，但面对房子这样的大件商品，购房者未必买账，或者说，不亲身感受和体会，不敢下手。

2.开工延迟，房企的一切动作都得往后推。建房的农民工分布在全国各地，这个时候，房企不敢，工人也不会冒这个险。

3.房企销售业绩承压。如下表，从图标中可知，销售前30强的房企同比、环比数据大都呈现较大幅度下跌，根据春节时间节点排布看，大部分的业绩是在上半个月发生的，其实，2020年与2019年春节前后时间差距也就一周差距，但楼市销售额变动如此明显，可以预见的是，2月份房企的业绩的差距还会进一步拉大。



毫无疑问，这个春天的房企注定难熬，楼市降温，甚至是下降都已经摆在台面了。于是乎，网上有专家端出了稳楼市方案，总结一下，大概有这么几条：

1.建议降息、降准，实行宽松的货币政策；

2.建议全面补贴中小房企，防止破产；

3.建议全面解除住房限购、限贷、限售、限价等措施，刺激楼市需求；

4.建议施行宽松的房贷政策，首套、二套房贷利率下调；

5.鼓励买房免税费、财政补贴，增加棚改货币化比例。

…

不得不说，这些措施都是恢复楼市信心，刺激购房需求的建议，如果国家真能够采纳实施，市场将得到快速的恢复，说不定还有一波迟到的楼市“小初夏”。然而，我认为，眼下还不可能这样做。原因有两点：



一是房住不炒的理念已经深入人心，有关住房投资的刺激难以重现，自国家在去年中提出“不将房地产作为短期刺激经济”的定调以来，央行在2020年开年初就要求，“防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长”，还是强调一个“房住不炒”，如果此时把炒房客放进来，那么，前面几年的楼市调控就有可能前功尽弃，当然，也不受老百姓欢迎。

二是央行日前的一个文件，并未释放任何有关楼市宽松的信号。在银保监办发【2020】29号文中要求，“鼓励银行机构通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害”。从已经表态的商业银行看，大都表达了支持小微企业贷款、个人经营贷款，对房贷利率调整或者房企信贷并未提及。

说到底，好钢要用在刀刃上，房地产业自然暂时是不在此列。有网友问，房企就不是受影响企业吗？我认为，严格意义上讲，肯定算的，所以，不排除后期对房企的一些金融支持，但力度预计不会太大，需要在一个合理的范围，还是那句话，需要跟楼市调控相结合。



最有还有一个问题。那就是，在这样的市场状态下，房子还能不能买了呢？

我的答案很简单，一句话：砸出来的“坑”，2020年，大概率是未来10年难得的一次买房机会。为什么这么说？从3个方面分析：

1.如何理解砸出来的“坑”？

如前面文章已分析，预计的楼市“小阳春”大概率不存在了。一季度，大部分房企业绩应该是比较难看，我们知道，房地产行业属于高薪行业，加上房企资金成本、管理成本以及各项运营费用等等，房企面临的资金压力自然是比较大的。所以，参照2003年，待售楼部恢复正常后，各房企为抢得市场客户，必然加大折扣优惠力度，按照以往的惯用销售措施，送车位、免物业费、低首付等等，这些还不能解决问题的话，直接折扣优惠上阵。在经过你来我往交锋后，不管是市场的“坑”，还是房价的“坑”，都被砸出来了。前者的“坑”指的是可选房源多了，后者的“坑”是指买房相比之前更便宜和实惠了。



2.购房者避险情绪浓厚

企业少不少发工资，这估计要根据各企业情况，但如果企业利润减少的话，少发奖金的概率还是比较大的。所以，人们会意识到收入可能会减少，而对于那些个体工商户来说，一天不营业，其收入都会受到影响，所以，对他们来说，收入减少是最明显的。在这样的情形下，购房者会更多考虑家庭经济风险和经营风险，即使有购房首付款，也未必敢进入楼市买房，避险情绪会比较浓厚。

3.2020年，会是未来10年难得的买房机会吗？

通过上面两点分析，房企要加大销售回款力度，需要让利，房企之间的竞争更容易让这种市场让利下沉，加上购房者避险观望，此时的购房者很可能买到性价比较高的房子。先申明一点，我不希望市场会是以这样一种形式回归，但确确实实是未来10年的一个难得的买房机会，这主要是货币、人口流向和土地所决定的。

此外，我再把未来10年房地产形势再解释一下，现在业内有一个共识，房地产高增长已经过去，但我们的城市化下半场才刚刚开始，将进入城市群和大都市圈时代，房地产自然不会缺席，这也是一个新的增长点，随着农村人口缓慢流入城市的同时，城市之间的人口还会进一步集中，城市住房还会面临着需求释放，这些需求一方面来源于大量的改善置业，另一方面还因经济发展带来的家庭小型化趋势，产生大量的老年人和年轻人独居的住房消费。所以，从中长期看，房地产趋势仍旧比较有潜力。



具体到个人，对刚需而言，早买早居住，既然有“坑”可入，那自然也是一个难得的好机会。对以保值增值的房产投资家庭而言，城市群和大都市圈就是一个方向，当然，钱多就往大的城市、核心城市走，钱少就退而求其次，群内、圈内城市也可选。

一句话，当市场大热的时候，追涨可能被卡在山顶上，当市场处于一个都观望冷清的时候，往往也孕育着机会，因为风险释放了，跌无可跌，楼市何尝不是如此？

以上就是“砸出来的“坑”，2020年的楼市，是未来10年难得的一次上车机会”的分析，如有相关问题，欢迎评论区留言交流。

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房价高的离谱，宁波这边半年涨了20％，再不降价有多少人买得起房？

茉莉707

钱都被坑骗完了！现在很难赚钱哪有钱买房

真不是我干的的

不管你怎样忽悠，我觉得还是农村好，有车很方便，小县城不值得买房没必要

因醉鞭名马幌

这是个好消息，等到明年的时候，房价更低

芊芊551

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侬去斯

房价那么高，我们怎么都买不起