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因为调控时间长、力度大，2019年被称为“最难的一年”。
事实证明，这不是悲观，是乐观。
没有最难，只有更难。在国人一年中最喜庆的日子里，新冠疫情的黑天鹅带来了“更难的一年”。
房地产进入至暗时刻。它需要在施工端聚集人群，在销售端聚集人气。为避免疫情传播，售楼部关闭，工地停工。
困难叠加，市场休克。未来怎样？
据凤凰网房产做的最新网上调查，房价预期相对温和，并未出现大幅度看空。
在这个全国30城市、回收达6000份反馈问卷的调研中，主流看法是未来一段时间房价会出现小幅波动，近23.07%认为疫情不会对房价产生明显影响，认为房价大幅下滑者只占两成，17.3%的网友甚至认为房价在经历短暂下滑后会出现回暖。
当然，大多数网友都相对搁置了购房计划。购置1个月的占到11.76%；2~4个月占比37.25%，半年及1年占比达到51%。
这与克尔瑞的判断大致相符，即：需求只会迟到，不会缺席。
这与豪哥的判断也大致相符。因为，这次疫情告诉了我们一件特别重要的事：
要有一个自己的家！
这里的“自己”要纯粹：产权证上须是您本人的大名。现任配偶的名字也凑合，前提是婚姻处于甜蜜期，至少是稳固期。
亲爹亲妈亲儿亲女亲戚的房子都不算。你没看见回乡的游子被拒之村外？租的房子更不算，你没看见回归的租户被拒之楼外？
当你听钟南山老爷子说最好的防护措施是“呆在家里”，而全国人民变身“闲疯帝”的时候，当包括宾馆在内的所有公共场所都对你说NO的时候，自有产权的房子才是你的诺亚方舟。
此时，一首老歌在你心中悄然响起：Home，home，sweet home……
2
什么样的房子（包括新房和二手房）才能算sweet home，至少是safe home？
此次疫情将使人们深刻检讨生活方式。随之而来的是购房偏好和诉求的变化，还有房企产品战略的改进和提升。
当年非典过后，豪哥记忆深刻的两次市推，一是北京朝阳公园对面的棕榈泉，二是三亚的半山半岛。两者主打的都是环境优势。面朝公园，面朝大海，通气通风，低密高氧。
此次疫情要点是：仍是肺部呼吸病症、高水平及时治疗（因为是疑难病症）、隔离到位（因为传染）。所以，总体上看，低密度、环境友好、配套齐全的项目会更受青睐。
市郊别墅或类别墅当然好，但大部分人或是钱包不给力，或是职住难平衡。
在城区买房，要选楼间距大、电梯户数配比高，公共区域区域面积大的项目。
这方面我大北京做得最好。一是首都，规划执行较严，二是城区面积为全国最大（为深圳8倍）。我曾经到过大开发商在二、三线的刚需盘看过，咳咳，应该再厚道一点。
此次疫情防范效果如何？社区出入管理至关重要。所以，物业管理严格、服务细致到位的社区，安全分值更高，比如万科、龙湖、碧桂园等。从这个角度看，物业服务类板块有其做大做好的强逻辑。
社区配套，一是尽可能配置社区医疗，二是离高段位医院要近，或有很好的交通可达度；三是配享高质量长期健管服务，如泰禾的“泰禾+”中的健管中心；四是小区有进行基本体育锻炼的场地，如跑步道（灯光跑道最好，因为大部分人在下班后才有时间）。
相反，在人口输入型的大中城市，人口密度过大、又有大量出租房屋、外地人或小公司集中租住的街区和社区的房产，增值相对缓慢，甚至会减值。
3
疫情过后，人们将更加重视健康、养生、体育活动，文旅娱养项目应该迎来一个不大不小的增量机会。
不大：是因为这些年来，全国文旅项目遍地开花，已挖掘到相当一部分显性客群了。
不小：一是据豪哥看项目的体会，项目虽多，但真正能为住户长期居住，做出贴心贴肺到位服务者，还是凤毛麟角。二是此次疫情，将促成相当部分的增量客户。
从项目方来看，注意两点。
一是在产品配套设计和宣传上，要突出重点。什么是最重的点？健康长寿！
仁者乐山，智者乐水。说的就是各有所好，难以统一。唯一能够对所有人形成不可抗拒吸引力的，是“身体健康，多活十年二十年”。它可以形成“强扭力场”，秒杀价格和距离敏感。
二是要重视即将离退休的客户群体。
多年前，万科有个榜样叫帕尔迪（Pulte Homes），是花旗国第一大开发房企。其有两大牛逼之处，一是连续50年盈利，二是客户细分到位，其中有活跃长者（active ageing buyers）。
在中国，活跃长者特点是：相对有钱，绝对有闲有见识有爱好，年纪在50-65岁之间。他们是“非亲密地缘型”文旅项目的最大客群，说人话就是：项目在云南，客户在北京。
在塑造产品力时，要找完美型人格的活跃长者做调研，就是热心肠、事儿多、要求高、爱挑剔、有格调的那部分人。
项目能达到他们的要求，就会给大部分客户以超值惊喜。
4
疫情会持续多少时间？疫情后市场会怎样？
可资比较的参照只有上次的非典。
从2002年12月5日，深圳打工仔黄杏初感觉不舒服，到2003年6月20日，小汤山医院最后18名患者出院，非典疫期从冬到夏，大约半年时间。
在非典疫期期间，楼市初现“休克”行情，但在结束后，并未出现大幅持续下跌，奇葩的是：央行推出了著名的“121号文”，全面收紧信贷。
当然，如你所知，两月之后，更著名的18号文出台，即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次“全面明确肯定房地产作为国民支柱产业的的地位”。
之后，中国房地产进入了真正的黄金年代。
而此次新冠疫情，虽然病例和死亡人数均超过非典，但一则病例多是之前未报积累的存量，二则湖北之外，疫情轻微稳定，三是此次抗击疫情，力度极大，效果可期。
疫期在半年上下，应该是大差不差。
而政府调控楼市的核心一向是“稳”字当头。于理于情于能力，力度较大的扶助、维稳甚至刺激等逆周期措施，都可期待。
所以，疫情爆表，线下关门，并不意味着无事可做。
很多房企和中介适时推出了线上售楼处，这是当下唯一有效的交易平台。
近几年电商风起云涌，房产交易环节亦有涉及。但客观地说，房产是高价值、异质化、实体验的产品，也是相对而言最不适宜纯电商成交的商品。
线上看房，获得房产初步信息，线下带看，如公证、贷款审批、过户等，两者分工明确，难以替代。所以，疫期期间，实现真正全程交易的可能性微乎其微。
但硬币的另一面是：疫情期间，房企在价格上极为克己，此时又是难得的性价比最佳的购房良机。
在线上，房企可以观察收集疫情对购房偏好的影响，增加项目曝光度，将疫期当成销售的培育期和蓄客期。
作为“闲疯帝”的一部分，购房者一是可以有大把时间，货比N家；二是可以通过下单和网签，提前锁定心仪的项目。但要注意：尽可能精确拟定各项有利于自己的条款，免得售楼处开放、行情逆转时，开发商推三阻四玩花样。
疫情终将过去，届时市场行情应可反弹。只不过，机会只给那些有准备的人，也就是当下能用好线上销售平台的房企和购房者。
5
豪哥坚信，我们终究会战胜这场灾难。不为别的，就因为那些坚守在武汉和逆行到武汉的白衣天使们。
特别是后者，那些从上海、浙江、四川等地支援武汉的医护人员。如果你看到每天湖北与外省市那差异巨大的动态疫情数字，你就会明白：她们差不多就是以生赴死。
而当听说她们中的一部分，曾经不得不穿戴着自制的防护服和口罩工作时，我不由痛惜泪下。
在17年前的那场灾难中，中国内地确诊病例4698,其中医护人员为917位，占近五分之一；去世349人（一说284人），其中医护人员至少在100人以上，占到三分之一！
而他们本来是最懂得如何保护自己的人群。
这次疫情期间，经常有各种倡议。搁笔之际，心如潮起，我也给房企提一个倡议。
在疫情过后阳光灿烂的日子里，如果在武汉定点医院工作过的白衣天使们，碰巧去您的售楼处买房，请在力所能及的范围内，给予他（她）们最好的价格和服务。
这不是优惠，不是折扣，不是钱的问题。而是在无以为报之下、以一报万的感恩和致敬。
因为在传染病时代，我们每个挺过灾难的人，都欠她们一个过命的人情。
在很多场合，“同心互勉，共渡时艰”都流为一句空洞的口号，在她们这里，却是血汗谱就的生命之歌，催生着从冬到夏的如锦繁花。
（来源：地产豪言） |
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发表于 2020-2-17 22:03:39
