降价也卖不出去了，楼市终于迎来了真正的寒冬

啤酒瓶空了缓

前不久，美联储降息之际，中国楼市突然传出一则消息，一则很容易被忽视的消息。

杭州二手房库存破10万，准确的说是99423套，时间是截止11月初。并且这一库存量仍不断增加，要注意10万套，是一个关键门槛。



这条一闪而逝的资讯，让我提起了警惕之心，立刻去趴了下各地主要城市的二手房库存量。这一汇总，发现了个大问题。

库存节节攀升，成交量下滑

二手房市场，最能反映一个城市楼市的真实状况。综合安居客、链家、我爱我家，以及各个平台的多个城市的二手房售卖市场发现。

大部分新一线，强二线和弱二线城市的二手房市场存在库存量上升，交易量下滑，挂牌价下降现象。大多从下半年开始，并有加深迹象。

中部代表城市，郑州

郑州作为中部新晋的 新一线 ，强二线城市，楼市的情况一定程度上甚至能够代表整个中部区域。然而从今年6月份起，郑州楼市反转。

一个典型的案例——

年初有房东将自己房子挂250万，143㎡，半年无人问津。9月份降35万，有意向的买家仍在犹豫要不要买。房东后悔没能早点出手。

西部代表城市，西安

西安作为西部新晋网红城市，借人才的东风，近年人口净流入成功成为千万俱乐部的一员。按理说西安的落户、买房门槛都不算高，但...

一个典型的案例——

最近刷爆全网的那个降35万的业主，房子所在地也算是核心地段了。但半年前标价140万，就是卖不出去，现在标价才106万，据传已有意向客户...



南部代表城市，杭州

杭州，在南方的地位，可以说仅次于上海、深圳等一线城市。但在今年下半年以来，杭州二手房市场遇冷。二手房成交量不断下滑。



与之相对的，就是节节攀高的二手房库存量。预计11月份，库存量突破10万不是什么难事。

有朋友可能以为这只是个别城市现象，认为这并不能代表全国楼市的行情。

那，其他城市如何？

全国来看，并非个例

来自贝壳研究院的数据表明，在贝壳监控的29个重点城市中：

7个城市，月末库存环比连续增加3个月；13个城市，月末库存环比连续增加近4个月；7个城市，月末库存环比连续增加近5个月

其中的典型，要数重庆

有数据显示，2019年开始，重庆二手房库存量已无限接近于20万套。20万是多少？可能，重庆一年的人口净增加也达不到-这个数字。



也就是说，即使所有的新增人口都有买房欲望，并且都买得起房的话，还会有剩余。要知道，这仅仅是二手房，还没有包括新房还没有去除婴幼儿。

比如广州。安居客曾发布的一个关于20个标杆小区的二手房小区放盘价的变化。



图片来源：安居客

很显然，这20个二手房标杆小区2019年8月的放盘价，相较2018年8月，同比全部下行。



什么原因？

不可否认，这与新房、二手房价格倒挂有一定影响。部分地区新房价格倒逼二手房价格下滑。但还有相当一部分城市，新房销售也遇冷。

再看新房最新数据。

易居研究院汇总国家统计局、CRIC、各地官方公布数据出了一份调查报告显示：从全国层次来看，10月40城新房成交环比下降4%，预计年末打折促销活动将继续增多。



易居研究院调查的40典型城



什么原因？根源还在于调控。

2019上半年，持续收紧的调控政策密集发布——单单上半年便有251条调控政策落地；要是算上第三季度，这个数字肯能要再翻上一小翻。

4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。

5月，住建部再发房价预警，公开点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市。

6月，社科院发布报告，对热点城市房价上涨调控政策或加码。

7月，年中政治局会议召开，坚持“房住不炒”。

而房地产政策执行的效果滞后性原因，导致下半年楼市处于半横盘的状态。尤其是新房价格恒定于一定空间，给了市场机会。这就导致，大部分人急于止损，相当一部分炒房客想要出手，这就造成了二手房库存的增加。但另一方面，买房的人却开始处于观望的状态。

最后，就形成了这样的局面。但实际上，市场的应对也很巧妙，大部分降价行为是地产商开发的次级房产（偏远盘、概念盘等）贡献的。

不过，不可否认，国家房住不炒确确实实起到了作用。以此来看，短期调控政策不会放松，市场没有大幅升温的基础。可以说，房价已经失去大涨大炒的基础。

市场钱紧，制造业、非地产行业，钱却在加多。这说明什么？

说明，房地产行业，从整体到结构，越来越紧！以后还可能更加紧。

房地产钱紧，怎么办？

最最最难受的要数地产开发商了。前几年，都说房价不会跌，使劲借钱买地，造房，吹概念。再偏僻的地都不怕卖不出去，就等着房子建好了，赚一笔。

没成想，最后什么结果？

房子不好卖了，尤其是郊区、性价比低的，楼王、地王等区位性价比低的。

但借的钱还要还，怎么办？

一是借新还旧，二是尽快去库存。但一方面房地产企业融资利率越来越高，融资越来越难；另一方面，去库存效果也不尽如意。

因为区位好的、性价比高的，不降价照样有人买；但区位差的性价比低的，即使促销也不尽如意。大牌的房企巨头还好，小的就难受了。



来源：21世纪经济报道

冷冰冰的数字背后，是一家又一家被时代所抛弃的企业，成为头部度过艰辛时期的资粮。犹记得前几个月，在人民法院公告网上，这一数字是200多家。

那么接下来——

如果你是刚需准备买首套房，一定要分析自己的现金流，分析自己的工作情况，分析自己的家庭结构，做出精准的选择，买有价值的楼盘。

如果你已住房自由考虑买第二套，一定要注意现金流问题，能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。

如果你手里已有多套房，一定要重视资产配置的问题了，要学会整合，不要一味买房了。

但是，切记一定要远离远郊区楼盘，尤其是三四线、弱二线等城市远郊区楼盘；一定要远离概念盘、养老盘、旅游盘等，十个九个坑。

如果你是开发商，也要小心了，中小开发商的口子已经被撕开，这一片海很大。或许未来，开发商排行榜会是一天一个样子，也说不定。

市场的残酷性将会表现的淋漓尽致，“成王败寇”，无论是开发商还是买房人，均是局中人。