疫情事件将影响楼市销售，短期内住宅库存将增加

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来源：易居研究院

报告摘要

百城库存：2019年全年全国百城库存同比增长6%，从历史数据看，此类同比正增长态势已经保持了13个月，这和2019年出现三次供应高峰是有关的。

城市结构：2019年三类城市的库存走势都呈现增长态势。尤其是有5个地级市库存同比增长的态势最为明显，后续也需要积极去库存。

趋势判断：2020年1月的肺炎事件将显著影响相关城市和房企的销售工作，预计第一季度住宅库存压力将明显放大，而二季度则会有所减小。

库存

1、100城库存：2019年总体呈现逐月攀升态势

本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。这意味着2019年全年全国百城库存同比增长约6%。观察2019年的月度数据，总体上呈现了逐月攀升的态势。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势，2019年底的库存规模相当于2017年2月份的水平。总体上看，相比2017-2018年，2019年住宅库存压力有所增大。



2、供求关系：2019年出现三次供应高峰

库存走势可以用供求关系来解释。2019年全年，100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。而观察2019年全年月度数据，可以看出，全年共出现了三次供应高峰，分别为9月、11月和12月。类似供应高峰的出现，既说明地方政府在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1:0.96，所以客观上带动了库存规模的上升。



3、城市结构：二线城市全年库存增长最明显

截至2019年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。观察三类城市数据，可以看出，2019年全年三类城市均步入到了库存上升的通道之中，其中二线城市上升态势最为明显，客观上也要求其2020年继续做好去库存的工作。



4、城市排行：5个地级市库存增长较为明显

截至2019年12月底，100个城市中，有59个城市库存出现了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为明显，包括日照、柳州、惠州、金华和岳阳，此类城市的库存走势，和2019年棚改货币化安置政策调整、购房需求减少等因素有关。同时，100个城市中，有41个城市的库存出现了同比下降态势，其中中山的同比下降最为明显，这和2019年粤港澳大湾区建设下的购房需求积极释放是有关的。

存销比

1、100城存销比：2019年呈现V型走势

本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年12月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据，总体上呈现了V型走势，其中8月份为全年的月度新低，而后受库存攀升等影响，存销比数据也明显拉升。

自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。



2、城市结构：一线城市去化周期最长

2019年12月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、8.9和10.2个月。观察全年存销比的走势，三类城市总体上都呈现了V型的走势，客观上说明了三类城市去化压力先减后增。当然观察历史数据，目前三类城市的存销比均属于偏低位水平，库存风险相对可控。



3、城市排行：北三县、部分滨海城市去化压力大

从城市排行可以看出，2019年12月份，100个城市中，有两类城市的库存压力是比较大的。第一类是北京周边的北三县城市，包括香河、大厂和燕郊等，此类城市二手房交易规模大，而新房交易规模非常小，导致了新房的存销比相对偏高。第二类是滨海城市，尤其是包括厦门、舟山和三亚等城市较为明显。此类城市2019年的销售市场降温较为明显，客观上使得去化压力较大。



结论与趋势

总结2019年中国百城住宅库存数据，其受供应放量等影响，库存规模明显拉升，进而也使得去化周期等指标有所拉升。而从城市结构上看，部分地级市和滨海城市的库存压力较大，值得关注。类似城市的库存压力，和棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发放预售证等有关。当然总体上看，无论是一二线城市还是三四线城市，库存去化周期总体上属于偏低位水平。

2020年1月份出现的新型冠状病毒事件，将显著影响一季度的市场交易，进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。当然客观上说，后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存是有积极作用的。