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新一年的“丁祖昱评楼市发布会”选在了2019年的最后一天举办，按照以往的惯例，易居企业集团CEO丁祖昱将在现场总结中国房地产市场过去一年的表现，同时对即将到来的新一年作出预测。
2019年是个特殊的年份，当2020年的钟声响起时，意味着告别了21世纪的10年代，正式进入20年代。丁祖昱认为，相比10年代，20年代的中国房地产市场将有不同的玩法和规则。
关于2020的十个预测
1、既要“防上涨”，又要“防下跌”
丁祖昱口中需要“防”的是政策方面，“防上涨当然需要，更重要是防下跌。不管是价格还是成交量都是今天政策需要关注的面，2020年政策会和过去有点不一样。”
2、政策继续“放水”，但楼市仍然不是受益者
和2019年预测一样，丁祖昱再次预测2020年政策会继续“放水”，但楼市不会是受益者。“考虑到房住不炒，房企要做好打持久战的准备，去杠杆会是长期的工作和任务。”
3、行业规模、企业规模双见顶
丁祖昱认为，在当前的市场中，增长不是必然，2019年已经出现很多现金流为负的企业，2020年这一状况会持续加剧，可能很多房企会选择在2020年制定新的目标。“行业和企业规模都将在2020年双见底。”
4、深圳不会涨，长三角空间大
自大湾区概念热起来之后，深圳房价将大涨的消息便不时在市场中出现。但丁祖昱指出，从市场角度来看，目前深圳房价并不低，2019年很多楼盘经过了上涨阶段之后，需要一定的消化周期，未来房价大概率会是平稳或微涨的状态。
而2020年长三角或是市场新的焦点，因为很多国家战略，长三角一体化战略落地最快，效果最快，相比深圳而言，长三角空间更大一些。
5、销售难以摆脱对渠道的依赖
发布会上，丁祖昱披露了一组数据，2018年之前，房地产项目销售去化中，渠道的占比小于5%，2018年在10%到15%之间，2019年，这一数字激增，尤其是2019年第四季度，占比达到50%以上。
“很多房企都在说被渠道‘绑架’了，利润赶不上给渠道的佣金费用。但讲归讲，在年末去化节点，还得靠这些渠道带流量，实际就是客户发生了天翻地覆的变化，财富客户下降，自用型客户和楼盘要匹配起来比过去困难得多，空间和属性上都非常难以寻找客户的情况下，依赖渠道成为不得以的选择。”
因此，丁祖昱预测，2020年房企一方面会加快速度，另一方面会进一步依赖渠道，这点很难发生改变。
6、拿地不急，全年都是“窗口期”
2020年，投资的机会可能会更多。丁祖昱称，2020年拿地“不要急”，不要像今年一样，大家去抢地，因为2020年全年都将是拿地窗口期，房企应该更加从容一些。
7、兼并收购 大鱼开始吃大鱼
2019年年末，市场中传出福晟集团被世茂、东方资产收购，以及协信将被阳光城收购的消息。丁祖昱称，在2019年年末，所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成了大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。
8、2020年会是物业企业的分化年
随着兼并收购的案例增加，物业行业的分化成为必然趋势。丁祖昱预测，2020年，每家物业企业的市盈率将发生比较大的变化，好的物业企业市盈率仍然比现阶段的房地产企业高5到6倍，一般的物业企业市盈率会慢慢趋向于眼下的房地产企业，物业企业之间的差距会在2020年得到体现。
9、租赁市场“变天”，还需寻找新的模式
长租公寓在2019年经历了艰难的一年，乱象之外，种种迹象表明，政府强监管的时代即将到来。
“随着年底政策出台，2020年需要重新看待租赁市场。整个租赁市场未来空间还是很大，但租赁要寻找模式，要了解每块细分市场实际需求，要了解每块细分市场实际大小，再做更加符合当前不同细分市场的租赁新模式。所以租赁更需要精细化管理，不断全面提升。”
10、看好这八家地产股
万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。
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文章来源:时代财经
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发表于 2020-2-16 09:36:37
