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2020年,1个楼市好消息,2个炒房坏消息

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发表于 2020-2-11 11:10:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
这几天,与一位开发商朋友聊起了房地产。言谈之间,我们有一个共识是,表面上看,我们很多大房企的销售业绩还不错,但真正能赚到多少钱?这得打个问号!但对很多中小房企来说,一块地拿错,就有可能陷入泥潭,不拿地又不能继续经营,融资也是一道难题。此前认识的一些早期从事房地产的人也陆续在转行。说明一个问题,现在干地产确实不容易,房地产的黄金时代真的已经过去了。



当然,也不可回避房价问题。在开发商朋友看来,真正的刚需买房,主要就是为了结婚,子女上学。而其他买房是出于保值增值需要,但现在到售楼处的人还是比较犯嘀咕,毕竟当下的市场已经没有那么火热,观望氛围浓厚,如果售价与周边房子没有太大的倒挂,很多人是不愿意出手的。即使我们使用了各种营销战术、话术,转化率也不高,很显然,大家对未来的房价预期看不清楚,或者是认为市场还有向下空间,可以再等等。



关于开发商提到的这一点,在腾讯房产日前所做的一份问卷调查中也得到印证,在问及“你认为2020年房价会如何变化”问题时,在受访的24000人中,认为房价下降(含小幅+大幅下降)的比例为43.4%,而认为房价上涨(含小幅+大幅下上涨)的比例为20.34%,其他剩下的人要么认为房价平稳,要么不清楚。简言之,受访人中,不看好2020年房价的比例最大,这与此前中国科学院预测中心预测“2020年房价将上涨6.1%”形成鲜明对比。到底谁最靠谱,那就只能由时间来验证。





其实,2020年虽然才过去1个月时间不到,但楼市中已经有3个消息,1个是楼市买房好消息,2个是炒房坏消息,虽然不少人可能或多或少有所了解,但我们真的就理解了吗?可能未必!下面来看看分析。

先来看一个楼市买房好消息:房贷利率有下行空间,购房者可能少支付利息

根据融360发布的《2019年12月中国房贷市场报告》数据显示,全国第一套房贷平均利率为5.52,二套房贷平均利率为5.84,比11月均下降了1个BP,在融360分析师李万斌看来,虽然最新一期LPR没有变化,但考虑到目前的经济形势,未来仍有下行空间。简而言之,2020年利率可能下降,由于房贷利率与LPR已经挂钩,房贷利率也会跟随下降。

我们可以算一笔账,一般说来,房贷周期30年,本金与利息分别大概是1:1的比例。如果在利息上哪怕是小降一点,那也不是一笔小数。按照房贷100万元和普遍采用的等额本息还款方式来算,若房贷利率下降一成,30年利息总额由113万元下降到102万左右,足足节省11万元的利息,差不多够很多家庭购买一辆家用小轿车。



再来看2个炒房坏消息:一份文件,提到两个信息点

在2020年元月4日,中国银保监会在官网上发布了一份文件,名为《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,提到两件事,一是多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金;二是严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。这两个信息点如何理解呢?

首先,这些年住房需求旺盛,房价不断走高,不仅是刚需,还有房产投资者和炒房团,后者追求的房子的投资属性,因为人们担忧货币贬值的预期一直存在,在可靠投资渠道匮乏的情况下,房子成为不少人的优选项,这无形中放大了买房需求,成为房价的助力者。所以,如何把老百姓的储蓄、闲钱引导到安全可观的投资渠道上去,是一直在探索的问题。

而开年的《意见》中提到将储蓄资金转化为资本市场长期资金,无疑是一个很好的路子,虽然此前或曾听说过类似表述,但作为一个“5年规划”来制定,应还是头一次。可能有人担心的是,大家的血汗钱会不会直接进入股市呢?在银保监会首席风险官肖远企解释看来,核心的政策考量主要还是培育机构投资者,到底如何配置?有专业机构把控,这无疑打消了大家的顾虑。很显然,老百姓的闲钱有了去处,买房保值增值的需求无疑就减少了,这对房地产市场来说,推高房价的动力就会大幅削弱,房价就难以像过去那样快速上涨了,房价少涨或者不涨,甚至下跌,对炒房客来说,都是一件比较残酷的事。






其次,房企拿一块地,一般少则几亿,多则几十亿,上百亿,这可是一个上市制造企业一年的营业收入,所以,房地产所需的资金量是非常巨大的。《意见》在2020年开始再次强调不允许违规资金流入房地产,说明国家对楼市的调控不会放松,对期待“输血”的高杠杆房企来说,可能会有些绝望,这类房企接下来最重要的工作是加快销售和回款,如何做到呢?加大促销和折扣让利,才有可能实现。同时,大家知道,我们住房部门最大的杠杆就是房贷,抑制居民杠杆率过快增长,那么住房需求也会在一定程度上得到抑制。由此可见,开发商促销和需求减少,两者叠加,这可能是炒房客最不愿意看到的情况。

对于上面提到的3个消息,对于购房者来说,现在能做的就是静观其变,顺势而为,等到一个合适的时机再出手,而对于炒房者来说,在 “房住不炒”逐步深入人心的大环境下,还是应认清形势,悬崖劣马,万不可抱着过去的老思维对待未来市场,否则,受损失的不会是别人。

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