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因为之前年底异常繁忙，好久没更新账号。这几天虽然是春节，但与往年亲友拜年、走街串巷的热闹场面不同，疫情发生，不仅牵动全国人民的心，与此同时，为了隔离病毒，大家都自觉宅在家里过年。
由于疫情导致各行各业普遍进入“休眠”状态，很多人也担心会不会对经济、楼市产生同样的冲击。
于是这几天不断有人来问@美好楼生活 ，打听到底2020年楼市会怎么样？开发商销售业绩会不会全面下滑？购房者要不要趁低位入市？
虽然@美好楼生活 不是一个算命先生，不会掐指一算，就精准算出未来楼市如何。但是，很多事件发展，都有其自身规律，甚至不排除历史有可借鉴案例。
因此，为了解答这些问题，@美好楼生活 春节这几天也没闲着，多方查找资料，收集市场信息，以2003年非典为主要参照，力求呈现楼市较为大概率的走势方向。
冲击一：售楼处中介首当其冲
2020年疫情发生后，随着确诊人数不断攀升。2020年1月25日，南昌房管局发布了《全市所有商品房售楼部及中介门店暂停营业的通知》，这也是本次疫情中，全国楼市首份要求暂停卖楼通知。几个小时之后，成都房协也发出紧急通知，号召各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部。
第二天，也就是2020年1月26日，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。
很快全国各地纷纷跟进，包括广州、重庆、成都、杭州、苏州、济南、太原、郑州、福州、福州、南京、合肥、中山、宜昌、襄阳、鄂州、湛江、赣州、德清、聊城、绵阳、德阳、攀枝花、雅安、乐山、自贡等城市，以及广东、广西、云南、湖南、贵州、海南、江西、黑龙江多个省份，上百个城市住建房管部门、地方房协明文要求当地暂停售楼处开放。
可以预测，后续跟进的城市还会更多，因此，全国大范围停开销售中心、中介门店已经是不争的事实。
事态发展之迅猛，远超预期，因此，@美好楼生活 此前密切观察的多家开发商接到通知之后，也配合关停销售中心。
而像恒大、碧桂园、富力、雅居乐等原本计划在春节期间卖楼的开发商，也接连暂缓推货节奏。事实上，本次影响绝不止于春节放假期间，而会一直延续，直至整个疫情蔓延结束。
冲击二：渠道卖楼模式全受挫
2019年，市场不景气，为了加速去货，开发商纷纷被迫采用渠道卖楼。然而，渠道卖楼对开发商来说，一旦上瘾之后，很难戒掉。
而且，随着渠道出货比例不断提升，开发商逐步被捆绑，最后甚至有房企跳出来高喊“被渠道绑架”！指责渠道压榨了大量利润空间，该言论一度引发市场激烈辩论。
令@美好楼生活 记忆犹新的是，当时世联行董事长陈劲松带头炮轰：“目前开发商普遍被渠道绑架，返佣，给钱，这是目前中国房地产腐败集中点。”
几个月前还是香饽饽的渠道商，一夜之间成为市场的弃子。前文提到，开发商售楼处、中介门店被要求暂停开放，直接断了渠道卖楼的导客模式。
很多渠道商平时就是围在开发商售楼处周边抢客，收获大量客源。现在开发商售楼处都关了，他们想连抢客的切入点都没有。
同时，不少通过二手中介带客的渠道，随着中介门店关停，连根据地都被一窝端。
也许对于渠道商来说，这年过得，真不让人省心。目前也只能等到疫情结束后，重开售楼处、中介门店，才能有个盼头。
冲击三：楼市小阳春将难再现
再从买方市场来看，往年前节发完年终奖，回家过年再跟父母争取点赞助之后，很多手握大笔现金的返城刚需族、改善族纷纷启动置业大计，从而也带旺了楼市小阳春市场。
而今年疫情突然爆发，导致大量购房者持谨慎态度，毕竟，在性命攸关时刻，大家更关心的是在哪里能买到消毒口罩，或者抢粮囤食是否充分，要不就是测量体温会否超高。至于买房，那都是疫情结束后才会考虑的事情。
当然，也有精明的购房者，熟知2003年非典楼市下跌状况，也知道突发疫情将沉重打击房地产市场，料想开发商、二手房东撑不了太长时间，最后不得不降价出售，于是跟卖方打起心理战，故意延后置业需求，以期等待市场降价，再入市抄底。
冲击四：业绩完成率跌破预期
对照2003年非典时期来看，中国经济当时短短两三个月内经历一次大滑坡，本次疫情受影响的范围非常之广，一点都不逊于当年非典，不排除经济同样受影响。
整体大经济环境承重压力大，楼市岂能独善其身。尤其是在没有了自身的售楼处、也少了渠道卖楼助力、购房者置业欲望不高等多种利空因素夹击下，2020年开局，对于开发商来说实在太“南”了！
不少开发商朋友节前在跟@美好楼生活 交流中透露 ，今年春节本来就比往年早半个多月，原计有2-3月份两个月充足卖楼时间。
所以，很多开发商连春节也不放过，纷纷在春节期间就启动春节不打烊卖楼活动，希望抢占先机，带动小阳春行情，赶快在一季度能快速走量。
但被武汉疫情打了个措手不及，之前做的所有推货计划全部作废，而且，因为疫情何时间结束具有不可预知性。
所以，什么时候重启推货也无从谈起。在这种情况下，想要重现往年楼市小阳春，对于开发商来说，时间不等人。
因此 ，可以预判短时间内，卖楼首当其冲，即便春节档期对开发商而言，销售量并不算高，在全年销售占比低。
但目前情况来看，各地纷纷出台延后开工、开学通知，预计2月销售进度也将受挫，原计划小阳春行业不可避免受影响，不排除整个一季度市场相对惨淡，想完成业绩，压力山大。
冲击五：网上卖楼将大行其道
2003年非典时期，很多人被困家中，于是上网成为当时主流，包括淘宝、新浪、腾讯等一大批互联网企业迅速崛起。
对于楼市来说，大量售楼处门可罗雀，销售惨淡，没人去现场，开发商也打起互联网的主意，于是很多互联网房产平台脱颖而出，涌现了像房天下、搜狐焦点等垂直房产网媒，房产广告一时之间风起云涌。
2020年疫情，各省市均祭出隔离措施，又一次让人们宅家里，这次轮到抖音、快手、B站等视频、直播网站平台风起云涌。与此同时，随着销售中心被要求关闭，案场卖楼也全面叫停。
线下关闭，线上开张！就在开发商关停销售中心同时，乐居、安居客、明源等互联网平台也迅速推出网上售楼处，为开发商提供线上卖楼工具。
如果说2003年非典带动了房地产互联网广告，那么2020年疫情推动了房地产互联网交易，以乐居为代表的一系列房地产网络平台迅速从切入房产交易环节。
全面打通线上楼盘信息展示、置业顾问在线咨询、视频VR看房、意向洽谈、大数据匹配、掌上选房、电子签约、网络支付等各个步骤，这与以往房产电商相比，这轮线上售楼更加深度介入到开发商交易之中。
据@美好楼生活 多位在房产网站工作朋友反馈，整个春节期间，基本没有休息，天天加班加点为开发商搭建线上售楼处。
包括世茂、龙光、佳兆业、奥园、万科等众多开发商线上售楼处竞相推出，朋友圈、微信群铺天盖地都是各地项目线上售楼处链接推广。
冲击六：房企两极分化分水岭
中国文字博大精深，比如“危机”这个词汇，里面既有“危”，也有“机”。在任何一场危机面前，不同企业应对策略不同，往往得到的结果也不同，有些企业最后只有“危”，而另些企业则获得“机”。
2020年疫情，对于各行各业来说都是一场考验。
比如餐饮行业，大量聚会取消，很多餐厅食客剧减，几乎无人上门，与之形成鲜明对比是超市、菜市场供应不足。于是，北京全聚德餐厅将各种蔬菜备料，拿出来摆摊出售，不仅降低了损失，也缓解了周边社区居民用菜紧张。
而像电影行业，春节档七部贺岁片全线撤档避让疫情，但《囧妈》却将版权卖给今日头条，不仅收回成本，开创中国电影发行新模式，而且免费请全国网友看电影，赚足口碑。
@美好楼生活 从来自房企内部信息获悉，同样在此次疫情面前，不少开发商也进行反思，在营销层对于新兴互联网交易产品准备严重不足，一旦遇到突发事件，基本处于被动状态。
传统的售楼模式也被重新审视，毕竟互联网尤其是移动互联网是整个社会发展大趋势，疫情的发生，加速了这一进程的推进，也让房地产行业看到互联网快速执行力和实用性。
这轮疫情冲击，让房企加速分化，形成强者愈强、弱者恒弱的局面。应对得当，积极拥抱互联网的企业，类似碧桂园、恒大这类已经逐步建立起线上销售体系的开发商，或者借助乐居、安居客等网络交易工具的企业，将快速从关闭售楼处的影响解脱出来，并抢先占据市场制高点。
反之，反应迟缓，缺乏新型营销策略思路，只会单纯逼迫渠道商、代理商卖楼的开发商，将被市场逐步边缘化。
冲击七：年中企稳年底或冲高
前面讲了楼市受到武汉疫情重大冲击，那么，很多人一定非常关心这波影响会持续多久。@美好楼生活 查阅了2003年非典当年楼市各项数据，发现2003年房地产行业虽然开年惨淡，但年中基本回复元气，到了年底甚至冲上新高。
根据国家统计局发布数据，2003年中国房地产开发投资额为10153.80亿，这是个值得纪念的数据，因为有史以来，中国楼市首次突破万亿门槛。
值得一提的是，2003年商品房屋销售额7955.7亿，相比之下2002年仅为6032.3亿，也就是说在非典年中国商品房涨幅高达31.88%。另外，2003年商品房屋销售面积也冲高至33717.6万平，较2002年增长25.77%。
由此可见，无论是商品房销售金额还是销售面积，双双大幅增长，而且创下历史新高。
2003年在非典打击下，中国楼市顽强生长，背后有诸多因素，包括当年中央发布“18号文”，及时稳定了市场，坚持市场化取向，培育住房消费，立足于调整商品房结构，增加普通商品住房供应，重点是中低收入家庭的住房需求。甚至还诞生了温州炒房团，飞往全国各地囤房产。
综上所述，疫情影响都是阶段性，楼市走势则有其自身规律，当疫情被克服时，房地产市场将摆脱短期突发因素束缚，沿着2019年四季度已经逐步形成的回暖格局，年中开始企稳。开年积压购房需求也将释放，随后交易重新攀升，到年底预计冲上全年高峰。
对于大家关心的房价问题，@美好楼生活 也翻看了2003年销售价格，非典来时，普遍回调，特别是广州、北京、香港三座疫情较重城市。
2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/平，而2002年的均价为4143元/平，同比下降5.1%。
香港2003年房价为1854港元每平方英尺，与1997年楼市高位最高峰的6170港元每平方英尺相比，缩水七成。
北京房价虽然未有大的波澜，但疫情高峰期的4-5两月商品房月均预售套数比一季度平均水平减少了3296套，减幅达36%。
可以说，2003年是房价低谷，之后几年持续上涨，一直延续到2008年全球金融危机。
疫情要重视，但也没必要制造人为恐慌，楼市未来的发展，仍会走出自己的节奏。别太慌张，希望还是会有的！ |
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发表于 2020-2-10 12:35:45
