这三年环沪买花桥的，都亏得一塌糊涂

芊芊551

转自米宅长三角

今天，我们继续来关注昆山临近上海的花桥、淀山湖、锦溪、周庄、千灯等板块。

1

如你就在上海11号线沿线上班，

非买花桥不可，请优先买二手房












笔者此前已多次阐述我的观点，花桥所有的利好，都已经兑现，也没有新开发供应量支撑后市持续上涨了。

因此，早在2017年年中，花桥就已经到达了它的天花板价格，新房均价22000元/㎡，二手房均价18000元/㎡，CEO盘浦西玫瑰园30000+元/㎡，甚至超过了邻居上海安亭的新房价，这三年来，花桥一直处在新房滞涨、二手房微跌的横盘状态下。

要清醒的意识到，花桥，毕竟只是一个镇，太仓与上海市中心等距离、等通勤时间，类似花桥的板块浏河，新房均价15000元/㎡，比花桥便宜1/3，只是离地铁还差一口气！

既然花桥是一个镇，能有慢速、绕弯、站站停的上海11号线、苏州S1线，已经相当幸运了，它不会有像昆山南、太仓南（天镜湖科教新城）、嘉善南（新西塘孔雀城）那样，成为高铁枢纽，甚至一旁的上海邻居安亭北站，未来都能成为3条城际铁路（沪宁、沪通、嘉青松金）的交汇枢纽，但是花桥不会有。

关于花桥，我想再衍伸开来，说三个案例：

【案例1】

2017年以后买了花桥新房的，现在如果你想卖出（感觉就像昨天刚买了IPONE新款手机，今天就想卖掉一样），不打个85折，做好自行降价4000元/㎡的准备，是卖不出去的！

去年11月，笔者就碰到一个真实案例，一个米宅粉丝想卖掉花桥1套房，换手希腊1套房，给全家办个欧盟绿卡。他2018年底买的嘉宝梦之悦89平米，总价184万元（在建苏州S1线展览中心站旁，目前售楼处新房期房均价22000元/㎡），二手房市场上目前该小区全新交房的现房挂牌价17864元/㎡，他的房子最多也只值159万，还不算贷款利息、交易税费，就已经尽亏了25万元。

花桥区域新房推荐：象屿西郊御府（上海郊环边上，到11号线兆丰路站1公里左右，离上海近，适合每天往返上海上班的）、象屿都城（花桥新城区适合中央绿轴旁，康桥国际学校对面），均价都在22000-23000元/㎡之间，售楼处适合新房癌去买，要想便宜一些的，可以到小区周边的中介门店淘，比售楼处便宜2000-4000元/㎡。

花桥区域二手房推荐：国际华城（11号线花桥始发站旁）均价18100元/㎡，适合上班族，绿地启航社（易买得边上）均价17600元/㎡，适合居家养老。

【案例2】

如果你预算特别捉襟见肘，总预算不超过6位数，首付只有30-50万元，那么什么千灯、嘉兴、嘉善、启东、太仓、湖州、南浔、杭州湾，统统不要看了，只看深入上海郊环线内，轨交出沪第一站，11号线兆丰路站旁，70年住宅产权，开发商统一装修，配有中央空调的中寰广场就好了，挂牌均价只有11485元/㎡，主力户型1室1厅总价只要60万元。即使自己不住，月租金1800元没问题，租金收益率3.6%，比上海市区高3倍。

笔者2009年买过该楼盘一套53㎡的房源，当时总价35万元，首付2成，花了7万元就上车了，此后一直以租养贷，供着月供。由于基数太小，虽然此房升值空间不如预期，但租金回报率很高，也没想着要处理掉它，直到2018年买希腊房子，才打算把它出掉。于是已12000元/㎡单价，63万元总价挂牌，愣是半年多没卖出去，最终总价55万元成交，单价低到跌破该小区最低评估价才得以出货！这就是花桥目前真实的市场！

【案例3】

1月26日中午13:00，上海轨交11号线暂停了安亭-花桥跨省段三站的运营。1月27日，花桥进入上海的道路，除312国道曹安公路外，其余通道统统封路！关键时期，安亭就是上海，花桥就是江苏，神马长三角一体化，友谊的小船说翻就翻！

因此，如果你有上海房票，千万不要图便宜，一定要买在上海境内，11号线主线始发站嘉定北、7号线始发站美兰湖站旁，嘉定城北大居、宝山美罗大居，拿花桥的新房均价22000元/㎡，都能买到房龄5年左后的配套商品房了！

2

如在上海虹桥或青浦上班

淀山湖、锦溪可优先考虑












昨天，我们在介绍昆山2035年总体规划时已经说到，未来昆山南部水乡区域（淀山湖、锦溪、周庄三镇）最大的利好在于苏州机场拟落址昆山锦溪，苏淀沪城际铁路列入2025年近期建设规划，配套苏州机场建设，还规划了嘉昆太城际和苏州轨交9号线地铁快线。












其实，原来更利好于昆山南部水乡的是苏州市域S3线的规划，从上海17号线青浦漕盈路站分叉，至少淀山湖、锦溪、周庄、同里能够镇镇停，连到苏州4号线吴江同里的始发站。












如今，因为苏州机场的规划，这条S3线被“一劈二”，东段，锦溪（苏州机场）-青浦段，成了苏淀沪城际的一部分，西段，吴江同里-锦溪（苏州机场）段，成了嘉昆太城际的一部分。为了保苏州机场到苏州东、上海虹桥的运营速度，当中小站淀山湖站被和谐掉的概率很大，而从青浦“跨省”到淀山湖镇的这“最后一站路”，从上面这份《2035年昆山总体规划图》看，将由环淀山湖的有轨电车线路来承担。要知道从淀山湖镇到青浦主城区，以及虹桥去的直线，是走新乐路，直连17号线漕盈路站，而现在规划的环湖有轨电车，连的却是东方绿舟站，这是要绕朱家角镇一圈的节奏。还不如现在从淀山湖镇直接坐C3、C5、C6城际公交去17号线漕盈路站来得方便。所以，依照这份昆山2035年总规，等于判了淀山湖轨交“死刑”！












淀山湖镇上目前新盘也已售罄，二手房主要有：曙光新城花园13000元/㎡，韵湖国际15000元/㎡，福侬庄园16000元/㎡。好在与青浦新城的价差足够大（房价相差一半），距离又足够近（6公里），目前公交+轨交，已能实现10分钟到青浦，45分钟到虹桥的通勤目标了，对在上海青浦、虹桥商务区上班的新上海人外溢，还是有吸引力的。如果是自驾车，今年年底崧泽大道高架路全线开通后，从淀山湖镇入沪直接上高架，30分钟笃定到虹桥，还省了高速公路买路费，不要就太更方便哦。

再来说说锦溪，这个淀山湖畔的水乡古镇，如果苏州机场真落地了，可谓是“喜忧参半”，喜的是，锦溪将成为继昆山高铁南站后，又一个交通枢纽，而且是空铁零换乘枢纽，地位直指“苏州版的虹桥”，去上海虹桥20分钟，青浦、苏州东、昆山南、吴江10分钟左右，简直太方便、太快了！忧的是，这里的临湖别墅，不再那么幽静了，估计也只有万科海上传奇（均价19000元/㎡）、碧桂园淀湖芳华里（均价19980元/㎡）这种商品住宅，未来会因为机场、城际高铁等利好涨一涨，别墅盘现在价格已经很高了，不怎么会涨。

3

周庄适合养老

千灯不如浏河












最后，再来说说周庄，养老度假住住可以，上下班通勤毕竟还是太远了，不建议！千灯，花桥的衍伸品，12000元/㎡的二手房均价，看似便宜，但是离11号线花桥、17号线青浦漕盈路站距离都在30分钟左右，是牺牲时间换来的低价，再加上千灯周边有污染性企业，因此不推荐，这个价格，买北上海浏河的二手房，同样是30分钟到上海的地铁站，可对接1、7、11号线三条线，如果舍得多花3000元/㎡，还是买浏河的新房好，毕竟居住品质更胜一筹！

茉莉707

我爸妈买昆山千灯一层二梯两户的公寓，买入价4000元一平米不到，两套总面积200多点，当时应该70万这样子，千灯人少，物价便宜，小区环境非常好，物业也不错，距离上海古北的老房子45分钟车程，滴车回来150到170，比青浦性价比高，关键是他们不上班，昆山很多上海人在那里购房养老，所以还比在上海与人交流沟通多。

强绝商爸摇

买房要综合考量，花桥尽管是江苏的，但住在那边感觉就像住在上海一样，上海地铁直达，马上就要链接己开工昆苏Sl号线地铁，而且它的地理位置是整个长三角区域离上海市中心最近位置，无论交通、地理独占优势，嘉善、崇明，滴水湖等离上海市中心距离远超花桥，因当初买房之前实地乘车考察比较后花桥是离上海最近的，连家人有住浦东的都觉方便，无论去国内、外机场，迪士尼乐园，滳水湖、上海市中心等11号地铁都可直达，如住上海南、北、西面角离花桥还要方便，无愧于上海的后花园！

什么大师特

大家讲买昆山的好还是启东的人好？

就放荡不羁就h

锦溪千灯浏河是上海？

茉莉707

锦溪飞机场✈️已经判死刑了，离虹桥机场太近，空间区域不够

123456914

17年买的嘉定一手，价格和花桥差不多，不知道买花桥的是什么心态。花桥吹上天也是昆山，嘉定再差也是上海。

明绍宗朱聿键鼻

花钱不限购吗？没有社保怎么买？

胡胡胡美丽_ss

上海单位里有湖北的，今年回去了，过好年开车回上海，上海拍照的，需要上报吗，老板也是呢，怎么上报

崔炫俊献

说不知道上海花桥的，去了解下绿地时代名邸1.2.3期！青浦白鹤一直以吴淞江（苏州河）为界，河左边白鹤镇，右边花桥镇，但是绿地时代名邸板块是个非常特殊的小区群，地理位置属于上海花桥，看清楚，上海花桥，产权也属上海，但是水啊，气啊，都是江苏的，挺有意思！