恭喜无房人，楼市“新禁令”传来，开发商担心的一幕还是发生了

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当下楼市，开发商最不愿见到的是什么？很多人认为是房地产调控持续加码，其实不然，房地产调控持续加码已经成为当下楼市最常见的政策，已经没有过分探讨的余地。面对房子难出售的局面，开发商最不愿意见到的，其实是房价“禁跌令”。

01.房价热度不再，开发商打折销售来临。

根据中国指数研究院11月份发布的最新房价数据来看，2019年10月，中国100个监测城市新建商品房平均房价为15073元/平米，环比9月份上涨大约0.15%，虽然仍然呈现出上涨态势，但是涨幅进一步收窄0.16个百分点，这已经是百城房价三个月持续收窄。在这100个城市中，10月份有62个城市房价环比呈现上涨态势，有32个城市房价环比下跌，有6个城市与上月涨跌基本持平。



曼谷市容在商业区附近的晚上时间

与房价走势平稳相对应的是另外几组数据，一方面从4月份以来，房地产市场的按揭贷款利率持续上浮至今，特别是从10月8日开始的央行房贷利率新政实施后，更多城市利率微涨，让楼市本来买房成本就增加的情况进一步加剧，刚需购房者也感受到了一定买房压力。

另一方面，不管是央行还是各大城市地方银行，持续对房地产贷款政策收紧，在2019年的2次定向降准和普降准政策下，虽然释放了万亿现金，但是基本没有直接流向楼市的渠道，央行一再声明这些钱主要是针对中小企业资金需求，楼市盘活无望。购房者买房成本加大、开发商融资难之下，商品房销售并不理想，所以我们才见到了从8月份开始不少开发商相继掀起了打折促销潮，这么早就开始全员促销活动，这在近些年都是首次出现。

房地产其实是一个高周转、高负债的行业，一方面购房者需要运用银行按揭贷款买房、另一方面开发商需要银行贷款开发投资，当房子不易出售的时候，开发商自然面临着巨大的资金缺口。房子容易建造，但是面对难以出售的市场环境，打折、降价、促销似乎是必然的选择。“限制降价”让房企的这种念头打消了。

02. 楼市“新禁令”消息传来，开发商担心的一幕还是发生了。

何为禁跌令？这其实是房地产调控的手段之一，是房地产管理部门通过发布相关通知、公告等形式的文件，通过一定的方式约束房地产企业降价幅度的行为。在历史上，限跌令有多种表现形式，例如通过房地产协会出台的红头文件，让主要房企达成一致性意见，约定最低的降价区间。或者城市房管局发布《通知》，规定房企发着销售的最大底限。还有对于已经降价较大、超出一定幅度的房企进行约谈要求拉回房价水平等。



建筑起重机鸟瞰图

不管是哪一种禁止房价下跌的情形，都指向一个点：房价下跌不能超过一定的限度。至于这个降价限度是多少，每个时期都有不同的定义。不过根据《中国房地产报》近日发布的一则消息，马鞍山市房管局发布《关于做好商品房销售管理工作的通知》出台了2019年第一个全国新的“房价限跌令”。其中明确规定，商品房的实际出售价格，不能高于备案价格，但是降幅也不能低于备案价的10%。



对于开发商新房实际出售房价，做出了最高限制的同时，也做出了最低的限制。前者很好了解，对房价做出最高限制，这是一直以来房地产调控的初衷和目标之一。在我国的房地产发展史上，房价上涨是常态化表现形式，根据社科院数据显示，截止2018年末，中国房价收入比已经达到9.3:1，一线城市房价收入比远远不止这个水平，大都在1-20之间，远远超出了一般国际房价收入比平均水平。所以，限制房价过快上涨成为了调控的重要任务。

不过，禁跌令也是房地产调控的重要手段之一，目的是防范房价过快下跌，但是这也是当下开发商最担心的事情，面对商品房难以出售的局面，打折促销是最好的办法，如果不让房价下跌，这就让开发商显得极为尴尬了。



横滨市

03. 新禁令下，恭喜无房人，今后刚需买房不再难？

最后说说刚需该不该买房的问题，首先说下买房信心问题，我们就拿最近的一次房价变动来说，这一波房地产调控其实始于2016年底，当全国各大城市（包括三四线城市）的房价振臂高呼的时候，国家一声令下，房住不炒振聋发聩。各大城市纷纷加码调控政策，有的城市壮士断腕、有的城市冰封楼市，不过政策对于楼市的影响往往是通过信心传递的，虽然2016年-2017年政策在变严，但是楼市信心依然不减，所以我们看到了五花八门的买房套路：摇号、落户、人才大战等等。

到了2018年下半年，楼市中的买房信心一点点被政策磨平，从厦门开始曝出8折销售，于是这种沉淀已久的房价下跌潮蔓延开来，从沿海传递到内地。可以这么形容，从2018年10月到12月，整个楼市都弥漫在一片下跌气氛当中，就连人民日报也撰文《楼市不会进入冬天，而是有望迎来新的春天》以正视听，批评鼓吹房价下跌的声音。



很有效，随着个别城市再度开开放限购，从2019年2月开始，楼市再度回暖，金三银四到来之后，调控再度加码，于是2019年就被打上了“平稳”的烙印。4月-10月，不管是房地产开发投资还是房地产销售面积、房价、土拍市场等无不平平淡淡走过。楼市预期中，平稳成为了绝对性的存在。这个刚刚符合住建部“稳预期”的目标。

一方面开发商准备打折促销，另一方面“禁跌”，这是地方与调控大局的一个周旋，在这其中，其实利好的是刚需和无房人，应该看到房价有下跌的空间，但是跌幅不应该过大，未来房价应该会在确保房价平稳的基础上平稳涨跌，所以无房人可以择机而动、趁着打折契机及时入手，说不定能买到物美价廉的好房子。

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