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保利海德公园项目优惠活动频出。
有人说，这个世界上没有永远上涨的东西，除了年龄！
用这句话来描述2019年的太原房价，似乎较为贴切。这一年，太原房地产市场毫无悬念地进入下行通道，高开低走。经历了降温、探底、盘整、花式促销的太原市房地产市场，在“房住不炒”的政策基调和“限购令”的压力之下，趋于冷静，成交量和成交价均有所回落。
尽管一再说，2019年是房地产市场最难的一年；尽管房企叫苦连连、促销手段花样百出……但从数据看，太原房地产市场年终报表仍有多个抢眼之处。2020年的太原房地产市场能否触底反弹，则需拭目以待。
开发商以价换量追赶年度任务
2019年的太原房地产市场，究竟是什么温度？
随着政策压力持续加压，2019年太原房地产市场呈现出量价走低，横盘整理，市场观望情绪加重的态势。从市场表现看，2019年上半年，太原房地产市场流速持续放缓，至2019年6月，住宅市场去化周期达到最高点。随着下半年房企积极供货、以价换量，去化周期明显缩短；未来市场去化压力增大，短期内去化周期将持续拉长。
2019年12月底，各大房企纷纷冲刺追赶年度任务，千方百计保证项目回款。在这个阶段内，营销暖场活动频次激增，推广力度不断加码。其中，各大品牌房企心照不宣地几乎同步推出“某某项目即将全面上涨”倒计时广告。此涨价倒计时广告，一反之前“优惠”的主基调，某些项目的上涨幅度一度高达十几个点。
但相比之下，2019年下半年的各种项目房价特惠广告的频率，仍为几年之最。省城张女士的微信群里，日渐频繁的特价房广告，让有意购房的她不知所措。各房企的推房文案，让“买到就是赚到，不买就是亏本”的紧张情绪，直击人心。“员工福利房名额仅剩最后3套；8套特价房限时秒杀；刚刚退出来的8套房源，手慢无；内部员工折扣……”一波接一波的优惠、折扣，让更多人心生迷茫。
在如潮水般的优惠广告中：某品牌房企一项目单价从12000余元降至10000余元，优惠总价高达36万元；有的项目折扣单价一度下探至8000余元……
在这一年，一些品牌房企老楼盘新房源降价入市，引发大范围业主维权事件。同样在这一年，二手房也受一手房降价的波及，惨淡经营。某小区同一单元同一户型的二手房，甚至出现2018年卖100万元，2019年90万元仍卖不出去的情形。
有业内人士认为，房价已经告别暴涨时代。尽管目前国内还没有能完全替代房产抵抗通胀的稳定可靠的产品，但房子作为最高投资品的时代已成为历史。尤其是进入2019年，从三季度末开始，太原新房市场出现部分项目降价情形；四季度开始，在售大多数项目均有不同程度降价，进入以价换量阶段。尽管营销团队用各种优惠政策刺激客户购买欲望，吸引客户成交，但众多购房者陷入购房观望期，已是不争的事实。
“头部”房企再创千亿量级
房地产市场的韧性超出人们想象。有人统计，2019年，对房地产行业的调控多达620次，但从全国范围看，依然取得房地产开发投资增速10%以上，全国土地出让金收入高达7万亿元，销售额再次创新高突破16万亿元的成绩。
“年年难过年年过，年年过得还不错”成为房地产行业顽强生命力的写照。
从太原市场情形看，尽管2019年的太原房价开启下行通道，但仍有不少楼盘热销，以中海为代表的品牌房企的优质项目取得不俗业绩。其中，以刚需为主打的“超级大盘”在2019年引人瞩目。2019年5月25日，中海国际社区开盘热销 13.6亿元；恒大金碧天下首次开盘的1800套房源，一抢而空，供不应求。
纵观各大房企的表现，保利的成绩单颇为亮眼。2019年，山西保利销售额跃居太原和晋中两地榜首，攀登至入晋后的巅峰。这一年，山西保利的保利东郡、西湖林语两个单盘，分别以31.8亿元、30.61亿元的成交额跃居2019年太原住宅项目成交额榜首。这个成绩，远超多个热卖项目；在晋中，保利壹号公馆和保利心语的成交额也位居前十。
作为2019年开年首拍，省警校地块让2019年的房地产市场高调开启。该地块曾吸引了金茂、金地、万科、中国铁建、华润、华发、保利七家品牌房企激烈角逐。最终，中国铁建力压群雄以总价24.7亿元斩获该地块，成为2019年“地王”，而其7491元/平米的楼面价、89%的高溢价率，让太原土地市场变得扑朔迷离。
据朗润智业最新统计：从各板块品牌房企项目的广义库存量来看，整体存量接近3000万平米，去化周期约4.3年，其中8个板块去化周期在整体去化周期水平之上，主要集中在北、西、东环线外的刚需刚改型板块。业内人士认为，太原北环外北部新城板块及杏花岭板块去化周期达10年以上，未来去化周期较长，在区域需求不足的情况下，板块价格水平或将继续走低。
2020年太原楼市悲观情绪犹在
据朗润智业最新统计数据显示，限购出台后，从2018年开始成交套数、成交面积均出现大幅下降；2019年市场进入横盘期，同比上年均有所下降。
其中，2019年，太原商品房成交均价为12784元/平米，同比下降1%；商品房销售套数90619套，同比上涨1%；商品房销售面积795.32万平米，同比下降5%；商品房销售金额1037.3亿元，同比下降5%，市场再续千亿量级。
2019年土地市场火热，供求量均达到七年来最高水平，一定程度上保证了二级市场供应量充足；而一二级市场转换周期持续降低，未来二级市场库存压力较大。
总体而言，从2019年房地产政策看，在配合国家“稳经济”的大趋势下，“房住不炒，因城施策”仍为政策的主旋律，全年房地产市场表现稳定，虽各城市房地产政策“有松有紧”，但整体相对稳定，未出现较大的政策起伏。
据朗润智业分析，从太原来看，城市产业落位速度持续加快。未来，信息技术、新能源等新兴产业以及依托国家级物流枢纽职能大力发展现代物流业及跨境电商，成为太原市的经济发展方向。
从太原市房地产政策环境来看，2019年全年维持不变，无新政出台。预计2020年，限购限贷政策仍将继续，政策环境保持稳定；从土地市场来看，土地供求量达到高峰，多个城改项目陆续取地，且入市节奏较快，迅速转换到二级市场；从商品房市场来看，2019年全年成交量基本与2018年持平。受2019年下半年房企以价换量、冲刺还款目标所带动，但受房企土地成本、开发运营成本及利润底线等因素影响，2020年，太原房价进一步下滑的可能性相对较小，市场在价格较为稳定的情况下，成交量可能出现下滑，千亿市场将更难实现。
业内人士分析，2020年，房地产政策大概率放松，因为房地产自身已经完全降温，严厉调控的必要性已经不大。2020年，房地产最大的风险已经从过去的过快上涨转化为下跌可能引发的一系列风险上，调控的目的和方向都在发生变化。
本报记者郝薇 |
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发表于 2020-2-5 09:40:02
