中山：港澳客归来 | 40城楼市备忘录㊹

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  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》



中山城市一隅

  城市综述·中山： 2019年中山住宅成交63166套，694万平方米，同比套数下降3%，面积下降4%。2019年中山楼市外地客退场，热度下降，土拍不乐观，开发商降价走量。此后政策适度放宽，轻度刺激外地客户把目光再次投向中山，港澳客户在四季度频现中山置业。预计2020年，中山楼市房价下行空间减少，或会逐步合理上升。

  2020置业中山指数：★★★

  被过度消耗的中山楼市在2019年得到了调整，价格下降到合理范围。预计2020年价格不会有太大变化，目前楼市政策较为宽松，是刚需入手好时机。投资客仍需要长线。

  ①成交：中山房价5年上涨123%

  从中山市住宅成交年度走势来看，2015年和2016年是中山楼市的特殊年份，因为深中通道的开建引起的购房狂潮，房价飙升，因此，在2017年迎来了中山首个“限购令”。2017年在限购和限签的双重作用下，中山网签大降，随后2018年与2019年网签量较为平稳，与2014年网签量相差不大。



  2018年，虽然限购依然执行，但限签政策有所放松，前期积压的大批网签得到释放，可以看出2018年的网签量是有较大幅度的增长的，但这并不是中山楼市的真实成交情况。2019年住宅网签情况同比基本持平；商品房方面，2019年截止12月，全市网商品房签量119658套，同比下降11.9%。



  中山楼市网签价格总体走势平稳增长。2016年前后网签价有较大幅度的上涨，也是从2016年开始，商品住宅网签均价逐渐高于商品房网签均价。但也是2016年，中山执行“限签令”，网签超过8000元/平米的楼盘需要排队网签。但当时的中山房价远远不止8000元/平米。2018年以后中山政府不再公布成交价格。

  以政府备案价统计，2019年，中山全市商品房预售备案均价约为14082元/平米；全市住宅预售备案均价为12799元/平米。

  2017年11月开始，中山官方不再公布楼市数据。二手房成交缺少统计机构。据早前数据显示，二手房成交从2016年迎来大幅上涨，2017年有小幅回落。由于中山二手房不限购，因此在一手房房价高企，市区房源供货不足的情况下，选择二手房的购房者不在少数。



  据乐有家数据，中山二手住宅均价从2015年至2019年一直处于上涨趋势，其中2015年至2017年涨幅非常明显，2018年涨幅减少，2019年则趋于平缓。



  2019 年，中山二手住宅挂牌价一路走低，从1.44 万元/平米一路下跌至1.36 万元/平米。全年成交价小幅变动，均在1.15 万元/平米上下浮动。



  ②政策：逐步放宽 维稳楼市

  2019年中山楼市政策方面，也发生了一些变化，产生刺激作用更多的则是对港澳客户置业条件的放宽。

  a.中山在2019年放宽了港澳台人士在中山置业的条件，除了原本需要的祖籍证明外，新增2个条件，分别是：①可提供半年社保或个税凭证加在职证明；②在中山注册公司并提供机打证明。

  影响：政策并没有正式发文，仅是通知开发商有这样的变化。5月传出的消息，经过几个月的实践，在2019年4季度迎来了明显变化，港澳看房团频繁出现在中山市场。中山多个楼盘开始把目光对准香港客，希望这可以成为深中通道后，中山楼市又一个突破口。相对香港的高房价，中山的房价有足够的吸引力，后期或会吸引更多港澳人士在中山置业。

  b.中山土拍新政。2019年7月3日，中山市住房和城乡建设局公示《中山市商品住房全装修分级指南》，明确全装修商品房的参考标准。

  影响：2019年起，中山土拍基本要求“成本住宅”交付，即要求开发商带装修交付。而政府颁发的装修指南则可以对装修的等级做了较明确的规定，避免开发商以次充好。这也表示，中山将进入全装修商品房时代。

  c.存量房网签新政。6月5日，中山市住房和城乡建设局发布《关于全面推行存量房网签制度的通知》，明确2019年6月1日起我市全面推行存量房（二手房）网签制度，实现存量房网签备案全覆盖，将经网签备案的房屋买卖合同作为办理不动产登记业务的依据。

  影响：紧随其后的是银行执行二手房“三价合一”，这使用 “假合同”避税的方法失效，面对二手房高昂的税费，会使购房者在一手房和二手房之间更多犹豫。

  ③土地：揽金102.83亿！基本底价成交

  2019年中山共计推出商住、商务地块17宗，共计80.8万方，同比2018年宗数下降23%，面积上升17%，平均出让楼面地价为7334元/平米，同比上涨58%。2019年第四季度，中山连挂10宗商住用地，成交限价由之前的8000元/平米涨至15000元/平米。

  值得一提的是，石岐区一宗巨无霸地块将在2020年1月份竞拍，其余16宗地块成交情况均已出炉。



  2019年中山成交商住、商务地块11宗，共计39.5万方，同比2018年宗数下降15%，面积下降18%，平均成交楼面地价6755元/平米，同比上涨14%。此外还有，4宗土地中止交易，1宗土地流拍。

  2019年中山的土地交易并不出彩，对比周边城市，无论是从数量、还是金额、还是热度都稍逊几筹，几乎所有成交地价均以底价成交，更有业内人士调侃，能底价成交已经很好了。

  在2019年的中山土地公开交易市场中，迎来了新面孔——常元房地产。12月16日，常元地产砸40.75亿，竞得中山翠亨新区2宗城镇住宅用地。此外，早已推出中山市场的宝嘉地产再次布局中山，华发和富力亦首次通过招拍挂竞得中山用地，华发竞得商住用地，富力竞得2宗商务用地。

  2019年中山土拍市场最大的亮点莫过于石岐总部经济区与翠亨新区的供地。石岐总部经济区共交易5宗用地，其中，1宗中止拍卖，其余4宗分别被华发竞得1宗城镇住宅用地，被富力竞得2宗商务用地，被农商行竞得1宗商务用地。翠亨新区方面，则是交易了3宗用地，分别被常元地产竞得2宗城镇住宅用地，被保利竞得1宗城镇住宅用地。据了解，保利地产最终以合作的方式获得常元2宗用地40%的权益，成为2019年中山土拍最大赢家。






  ④房价收入比6.93

  据中山中原策略研究中心数据，中山商品住宅成交的各面积段中，网签量最多的是100-120平米，根据2019年新房成交均价，在中山入手一套住宅总价需要130-150万元。

  国家统计局中山调查队报告数据显示，2018年，中山居民人均可支配收入46865元，则家庭可支配收入为187460元。

  那中山的房价收入比是多少呢？我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

  以一家四口需购买一套100平米的户型进行计算，房款总价约130万元，家庭可支配收入为187460元。则房价比为6.93。

  ⑤市场心态：看价格 趁机入市

  2019年，中山楼市归回本地客市场，价格是刺激本地客户的关键因素。

  由于市场低迷，一手房方面，2019年全年几乎都在打特价优惠，对比前两年，2019年价格的回落不少，让本地客户看到了希望。中山房价回归到一个较适中的价位，刺激了刚需和改善型客户入市。2019年中山有部分楼盘特价力度非常大，譬如一手新房均价超2万/平米的东区，有楼盘清盘特价1.1万/平米起，引起了刚需与投资客的争抢。中山这个市场还是可以以价换量的。看好中山的投资客亦会趁低价入市。

  二手房方面，以刚需为主。由于一手房价的高企，不少本地客户选择二手房，中山二手房成交7成为中山人。选择二手房的人群中，刚需和刚改属性更明显。以目前的行情，对于购房者来说则是入手的好时机。

  由于市场行情不乐观，有部分业主选择暂缓放盘计划，希望等待楼市好转再出手，但有外地业主则担心中山楼市继续下行，选择低价放盘套现。

  ⑥住宅租金：1 房的租金涨幅最大

  据乐有家数据，2019 年中山全市租赁成交均为22.3 元/平米/月，仅上涨1.8%，相当于90 平米的房子每月只上涨36 元，中山的租赁价格非常平稳。



  从各个户型的房价来看，1 房的租金涨幅最大，从27.8 元/平米/月上涨至30.8 元/平米/月，上涨了10%。

  二房的户型仅上涨0.1 元/平米/月，即90 平米的房子每月只涨了9 块钱。三房、四房的大户型也是非常平稳。

  ⑦2019重点区域：火炬开发区最受关注

  各镇区住宅网签里，毗邻东区又是中山的临深片区，火炬开发区作为中山的热门区域网签7982套排名第一；三乡镇则受珠海客户影响较多，成交6763套排名第二；同样以珠海客户为主的坦洲镇，成交6231套，位列第三。

  这三个区域中山，火炬开发区当属中山热门区域。毗邻中山教育、生活资源最丰富的东区（属于市区），同时也是距离深圳较近的区域，深中通道落脚点马鞍岛有部分区域则属于火炬开发区。

  但值得注意的是，火炬开发区、三乡镇、坦洲镇也是中山个区域中库存最高的3个区域。中山各镇区住宅库存里，三乡镇以9061套排名第一，同比下降2%；坦洲镇8158套排名第二，同比下降25%，火炬开发区以6380套排名第三，同比下降30%。



数据来源：合富辉煌研究院（中山）

  单盘住宅网签排名方面，排名第一的是南朗镇约9千亩大盘的锦绣海湾城，此项目分好几期开发，目前在售第九期产品；紧随其后的是位于南区的碧桂园凤凰城，网签2067套，项目开售以来就备受购房者关注，现售三期产品；同样是千亩大盘的雅居乐新城则以1841套网签，排名第三。






  ⑧2020趋势：普遍认为稳中有小涨

  2020年中山并没有大型规划落地，此前受深中通道动工刺激而产生的楼市热闹景象难以再现。且，中山外地客户减少，本地客户购买力有限，更以刚需、刚改为主。

  合富辉煌(中国)中山公司市研部经理谢仲娟表示，全国楼市以维稳为主，不会再有明显的下跌，但也不会有上涨，是一个稳定的过程。

  以中山市场来看，上半年仍比较艰难，预计下半年会有所好转。2019年6万多套成交中仍有不少是此前滞压的网签，因此，2020年成交量方面会有所回落。由于2019年市场欠佳，很多项目推迟入市，这些项目或将在2020年集中入市，因此，2020年库存仍不容小觑。房价方面，上半年还是以稳定为主，下半年在楼市基本面好转的情况下，房价会有机会稳步健康上涨。

  希望2020年，中山市场金融层面的政策可以“友好”一点，房贷利率可以有所降低，对外地人的贷款条件可以适当放宽。

  还有业内人士表示，预计2020年中山楼市调控继续维稳，若经济下行压力大，不排除放松调控。房企开工节奏持续放缓，预计2020年住宅供应量维持低位，网签维持稳定速度，依然消化库存为主，买卖双方入市心态持平偏积极，后市成交稳中带涨可期。

  有网友表示，2020年中山楼市或会有上涨的可能，因为低迷了一段较长的时候，或许是时候迎来上涨，但表示应该涨得不是特别明显。还有网友表示，对比2019年，更看好2020年，所以想抓紧时机尽快入手。

  本次调查采编人：李诗婷 潘宇凌

  2020年1月20日