兰州平稳上升 | 40城楼市备忘录㊷

我心如烟卸

  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》



兰州城市一隅

  城市综述·兰州：2019年兰州一手房成交金额为近五年最高。土地市场平稳，整体市场属于平稳上升状态。2020预计兰州新区，安宁区，西固区等皋兰县成交量会持续增长。主城区限购政策影响价格及成交量不会有太大涨幅。

  2020置业兰州指数：★★★☆

  供求平稳，市场慢慢上行。市场多方预期价格还要涨，需要买房者可以出手。

  ①成交：新房成交金额5年最高

  2019年兰州一手房成交金额为近五年最高，截止12月底最新数据已约580亿，超67000余套。最近五年里，最低为2015年约280亿元，近五年来2019年增长最为突出，与2018年相比成交金额增长超过了100亿。



  整体房价趋势往上走，但因新区（均价约5500），皋兰县文创城（均价约6500），榆中县（均价约6000），等区域供应量大，因此整体涨幅较小。西固区域（均价约9000），七里河马滩板块均价约12000，安宁区（均价11000）海关附近，因年中地铁一号线开通的影响以及七里河万达城项目的开建，导致房价整体涨幅较大。因此整体趋势为小幅度稳步增长。

  整体成交来看2017年由于兰州市出台限购政策，导致市场较为冷淡，2018年1月部分地区限购松绑，且有万科，华润等品牌房企进入兰州因此成交量逐渐回升，而2019年万科，融创，碧桂园，中海，保利等品牌房企均有新项目逐步落地销售促使整体成交上涨。2019年三季度开始新项目集中入市，市场成交量上涨。

  ②政策：降低落户门槛

  从2019年3月1日起中专以上学历或相应专业技术职称人员，国内在校的大中专院校学生，均可迁入兰州市落户。”

  兰州此政策降低了落户门槛，向社会释放出兰州市真诚吸引人才的信号，能在很大程度上增强人才在兰落户、安家、立业的意愿，随着落户条件的放宽，未来一段时间，兰州城市总人口特别是部分产业区的人口将会明显增长，对房地产市场的需求量也会持续增加。

  兰州正在打造“一心两翼”的新型城市格局，即以主城四区为“核心”、兰州新区和榆中为“两翼”的发展战略格局，推动人居向东、产业向北转移，因此此次政策为兰州新区，榆中县，两个区域未来市场发展带来非常利好。

  ③土地：2019上半年成交增长，下半年萎缩

  2019年上半年土地成交宗数及面积比上年同期有所增长，下半年逐渐下降趋势，上半年集中在兰州新区，七里河区，榆中县，下半年集中在兰州新区和皋兰县文创城板块和榆中县。从近五年的土地供应走势来看，整体略有下滑。



  成交地块所在区域直接影响楼面价高低，例如2016年成交集中在七里河区马滩板块所以楼面均价较高，2019年集中供应在新区及榆中和皋兰文创城或城关区高频地区青白石板块，则会拉低楼面均价。



  ④2019房价收入比：6.58

  新区皋兰榆中等区域成交平均总价区间60-90万，七里河安宁区域约100-150万。我们以100万为总价。2019年上半年兰州城镇居民可支配收入为19000元，预计2019年为38000元。则2019年兰州房价收入比为：1000000/38000*4 =6.58

  ⑤市场心态：主城缺房源 被迫买周边

  当前兰州市场，买房者觉得房子还会涨价的，因此想趁早入手，但选择慎重，考虑的各方面原因还是很多，区域价格为首要。交通情况，开发商品牌，周边学校配套等也都很重要，因为兰州市区地方太小，新项目比较少，主城区新房房源稀缺，大家都被迫选择周边的项目，导致周边的价格涨得很快，但明显配套都跟不上，或者说很多目前看没有配套，因此会多比较，多了解再选择。

  某新房销售员认为，项目前期基本依靠价格优势和品牌口碑，刚需产品+刚需客户因此也比较顺利，随着周边竞品项目越来越多，客户选择也越来越多，有了对比客户会考虑更多产品，价格，品质上的因素。

  ⑥2020预期：还会继续涨价，往城东西发展

  普通编辑认为：

  a.2020年碍于经济发展的萎靡，也许会进入一段平稳发展阶段不会有太大的动作。

  b.区域向三滩发展，价格持续上涨（地价越来越贵）。

  c.不会跌，会一直涨。但是政府调控也不会涨太夸张。房价高说明地价高、需求高，需求越高，刺激通货膨胀越高，这是一个停不下的循环体。需要就买，没需要就不买。

  有开发商普通员工认为：

  a.主城区周边房价会持续涨价；

  b.市中心内二手房价格应该不会再有太大涨价空间；

  c.黄河两岸河景房价格会保持上涨；

  d.安宁区学区房依然抢手；

  e.万达城项目的热销会加快周边区域发展；

  f.新区供应量不减又有价格优势，热度不减；

  g.相比前几年刚需产品热销，近两年来改善型叠拼洋房等产品逐渐更被购房者接受。

  与房地产无关的普通市民认为：

  a.我觉得随着交通配套设施的不断完善，城西，比如马滩、深安大桥那一块的楼盘房价还会再涨。像兰州老街啊，万达城那些项目，以及附近的楼盘，都会更贵；

  b.我觉得随着地铁的开通，兰州现在有地铁口的楼盘2020年的价格应该都会有涨幅，兰州现在买房子的人还是多，现在新项目也多，2020年应该会更多。但是地方比较有限，所以，价格不会跌，除非看政策怎么去调控了。

  c.兰州本来地方就不大，现在都是往东西两边去发展，我住习惯了东边，就根本不会去考虑西边，那么选择的区域就更小，市里又没有更多的选择空间，我觉得开发商也看到了大家买房子的这个心态，所以新开的项目价格都会比较高。那么2020年的价格，以及甚至很长的一段时间，都只会涨。我觉得整体新项目2020年可能会更向东面去发展，因为整体东面的新项目也好，整体的规划也好，都比西边更有优势。

  ⑦2019成交热区：城关区159亿领跑

  按项目排名来看截止12月底，绿地智慧金融城销售金额最高约28.95亿，其次为保利领秀山28.24亿，银河国际居住区25.29，亿，万科城24.5，碧桂园文璟城21.25，恒大绿洲17.27亿。



  成交量最大的区域为城关区成交金额约159亿，其次为七里河区约120亿。






  ⑧2020展望

  2020年预计兰州房地产市场成交量与2019年相比保持稳定，不会有太大幅度增长，预计兰州新区，安宁区，西固区等皋兰县成交量会持续增长。主城区限购政策影响价格及成交量不会有太大涨幅。价格方面我觉得还是会上涨，但相对2019年幅度应该相对较小；

  值得期待的区域是七里河区三滩板块的发展，另外兰州新区近几年也一直在稳步前进，期待2020年能有突破。

  2020年华润，万达，碧桂园，万科，中海，保利，恒大，中车等品牌开发商都有新项目入市或持续后期开发。另外本地房企盛达集团，嘉盛集团，天庆集团的新项目也都值得期待。








  本次调查采编人：王欣怡 潘宇凌

  2020年1月18日