恩施买卖博弈 | 40城楼市备忘录㊽

却写杂布计

  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》



 恩施城市一隅

  城市综述·恩施：回望2019，恩施楼市由蹿升进入博弈阶段，一级市场,土地不再追高叫价，二级市场，随着供给增加，排队、抢房的盛况亦变得鲜见。这种买卖双方的博弈，让市场更加理性，此前一些观望的置业者，也在趁这波机会入手，但仍然有很多人充满疑虑。2020年，这种情况或仍将持续。

  2020置业恩施指数：★★★☆

  2020年，是消化2019库存的过渡之年，也将是入手的好时机，价格平稳，优惠给力。

  ①成交：住宅网签量呈波浪上升曲线

  据恩施州房地产市场管理平台发布的数据显示，2019年，恩施市共计网签商品房15119套，同比上涨16.4％。商品房销售面积170.4万方，同比上涨5.4％。住宅成交均价6542元/㎡，同比下降14元/㎡。



恩施市2019年各月网签总表



 2019年1-12月商品房网签表



  其中，住宅网签11144套，与2018年相比增加915套，同比上涨8.9％。商业网签3945套，与2018年相比增加1280套，同比上涨31.3％。商业去库存成效显著。

  住宅方面，1-12月，恩施市住宅网签量呈波浪上升曲线，其中，第四季度，受金九银十及恩施房交会的影响，3个月住宅销量均突破千套大关，而前三季度中，仅三月份破千套，其余月份基本维持在七八百套左右，二月份受春节假期影响，仅网签500余套。 



2019年1-12月住宅网签表

  住宅价格方面，2019年恩施市住宅均价保持在6200元/㎡左右，与2018年基本持平。2019年恩施房价更加趋于理性、稳定。



  年初房价较高，多半原因是碧桂园、恒大等房企推出的带装修房，拉高了均价，随着年末带装修房源入市量减少，整体均价（含装修房、别墅）稳定在6200元/㎡左右，纯毛坯房均价约5900元/㎡。

  此外，年尾各大房企的“以价换量”优惠大促销，也在一定程度上导致价格有所波动。不过，随着春节返乡置业到来，需求增大，2020年伊始，房价将维持一段时间平稳态势。

  商业方面，2019年，恩施市商业销量同样也取得可喜成绩，全年商业网签3945套，销售面积接近20万方，同比上涨31.3％。其中，9月网签552套，几乎与2月的住宅网签持平。



2019年1-12月恩施市商业网签表

  早在去年6月，金龙大道、高新区、土桥坝等片区新、老盘便开始加快推盘的力度，其中，8-10月的市场推盘节奏以及促销明显大于去年，下半年在楼市降温的大环境下，恩施大多房企“以价换量”的情形不断增多，拉动恩施楼市销售量稳步提升。但总体来看，商业存量仍然比较大。

  2019年，恩施市入市房源共计17945套，而全年备案网签14487套，两两相比入市量略高于成交量。

  2019年，越来越多的购房者选择品牌楼盘作为他们的置业目标，因此从各楼盘的成绩单来看，品牌房企、国企的成绩靠前。2019年恩施商品房住宅销量前3名分别是：碧桂园、奥山、恒大御澜庭。





  2019年恩施楼市无论是销量还是价格，都在“稳”中有变，量价处于合理区间。在“房住不炒”的大环境下，竞争、营销、品质之路的变革仍在持续，2020年，恩施楼市或将有更多期待！

  ②政策：恩施楼市政策趋紧 加强行业规范自律

  26日，恩施市房协换届会上，恩施市委相关负责人对协会及房企业提了具体的5点要求。其中，对于地下空间租售以及房地产证照办理问题作出了明确指示。另外还提出，政府将协调房协共同研究防范房地产市场风险的具体办法，稳字当头，健康发展。

  恩施州4部门联合发文，将不动产抵押贷款和抵押登记有机结合，提升抵押登记办理时效，降低企业融资时间成本，提高企业融资能力，促进民营经济与金融市场健康发展。恩施州住房公积金政策有新调整，释放政策趋紧信号。公积金调整后，从严从紧。提取、贷款难度增大，并建立了违规使用住房公积金的惩戒机制。

  9日，恩施市不动产登记历史遗留问题办证代理服务项目竞争性谈判公告发布，恩施市不动产登记历史遗留问题将由企业进行办证代理服务，2019年预计完成约2万户。恩施市重拳打击房地产广告虚假宣传，加大整治房地产乱象问题，维护恩施楼市的和谐稳定。

  ③土地：全年6宗土地出现溢价 市场难觅本地房企踪影

  2019年，恩施州城共计49宗土地出让，出让面积2138132.15㎡，成交土地35宗，成交土地面积1438643.99㎡（2157.97亩），尽管土地成交的宗数较去年有所下降，但2019年度土地出让仍收金26.45亿元，较2018年增长4%。





  从今年恩施市总体的土地市场情况来看，开发商对于公开土地出让仍然保持着谨慎的态度，全年仅6宗地块出现竞价的现象，多数宅地拿地均以底价成交。

  据乐居恩施站数据统计显示，全年州城成交的6宗地块出现溢价，6宗地块分别为广银海棠湾地块、飞洋紫郡地块、三河村2019-21号工业地块、三河村龙凤投资拍下的两宗地块及朱家坳职院北侧地块。其中，三河村2019-21号工业地块溢价率高达67%，广银海棠湾地块溢价率达57%，飞洋紫郡地块溢价率达32.5%。

  经过了几轮洗牌，目前州城本土房企明显减少，从2019年土地市场拿地房企来看，几乎已经难觅本土房企的踪影。武建置业、龙凤投资、联投、广银集团、飞洋控股、碧桂园等国企及品牌房企成为恩施楼市的主流。

  目前恩施正处在城市改造、扩建的加速期，而房地产在城市经济发展过程中起着重大作用，是快速推动城市发展的战略性产业。2019年在政策导向作用下恩施高新区及市政新区土地纷纷成功出让，我们可以发现，房地产市场还是与政府政策紧密联系。未来恩施州城这些区域必定在房地产的推动下飞速发展，未来恩施楼市前景也值得我们大家一起去期待!

  ④房价收入比约：6.25，改善型产品占比增加

  在恩施以刚需为主的市场中，50万曾经是购房的基本门槛。而随着市场结构的调整，改善型产品占比的增加，购房门槛已经提升到70-100万。(按成交均价6000元，成交主力户型110-160平方进行计算)

  恩施2019年城镇人均收入约28000，以家庭成员4名进行计算，家庭全年收入在11.2万左右，按照套均总价70万计算，房价、收入比为6，25。

  ⑤市场心态：在观望中出手 期待优惠

  2019年是改善型需求出手的爆发年，高品质楼盘成交火热，特别是品牌房企的品质项目受到购房者的追捧。房企纷纷出现业绩一上再升的局面，提前、超额完成销售任务是2019年房企的关键词。

  而面对上涨的房价，对于生活品质有要求的购房者还是一如既往的买单。但是对于刚需而言，可选的空间正在逐步缩小，甚至所有的购房者出现持币待购也买不到合适房子的情况。

  2019年销售业绩比较好的楼盘都是价格上做出让步的品牌房企。对于卖家而言，急着出手的卖家会在价格上做出一些让步。价格上有优势的房源也更容易促成成交。而不急着出手的卖家仍死守价格，进一步观望。

  总体而言，目前恩施楼市仍处在买卖双方的深度博弈期。

  ⑥2020趋势：房价稳，地价稳，优惠足

  乐居普通员工认为，稳地价、稳房价、稳预期依然是房地产的主基调。2019年，中央重申“房住不炒”，政策导向已十分明显。

  从恩施楼市的供需来看，100万方左右的存量，是一个分水岭，高于这个值，供大于求，进入买方市场；低于这个量，进入卖方市场，全款就有可能变首付。

  比如2014年初，存量走高，其后两年多恩施楼市进入低谷；2016年底，存量消化，房源告急，房价上升，直到2019年初才刹车……

  所谓“以史为镜可以知兴替”，当前这个水平，恰处于买卖双方的博弈期，买方握有一定的主动权。但存量也不太可能再大幅增加，房企不会在这样的市场下扎堆凑热闹，年底几宗土地流拍就是印证。

  那么2020年，消化这部分库存的优惠期，将是入手的好时机。如前文所述，楼市总是遵循繁荣、衰退、萧条、复苏的规律，一旦存量去化，走势也就截然不同了。

  本次调查采编人：陈在云 潘宇凌

  2020年1月20日

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