东莞回稳 | 40城楼市备忘录㊲

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  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》



东莞城市一隅

  城市综述·东莞：2019年东莞市场新房成交4.8万多套略好于2018年，仍处于5年来的低位。二手房价继续攀升至16659元/m新高。2019东莞政策趋严，出台“两天无理由退定”、“终次报价”等政策，对稳定市场起到一定作用。受益大湾区整体利好，2020年预计稳中有升。

  2020置业东莞指数：★★★★

  “深圳大涨，东莞大涨；深圳小涨，东莞小涨”，如以此看在2019年回稳的东莞市场，在2020年稳步上行没有问题，刚需投资皆可尽快出手，但有无最新调控政策需随时关注。

  ①成交：略好于2018年，仍处五年低位

  2019年，一手网签量结束三年跌，呈现回稳。在政策利好的驱动下，二手住宅成交了明显回升。去年3月起，东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收，税费成本下降，提升了二手房交易活跃度。

  据乐有家数据统计，截止到12月31日，东莞一手住宅共成交48493套，成交面积549万㎡，在最近5年中排倒数第二，比2018年有所回升。其中，成交最好的在2015年，成交超8.5万套，面积992.08万㎡。



数据来源：东莞统计局

  据乐有家数据统计，2019年3月份东莞二手房个税缴纳方式出现变化，间接为购房者“减负”，不过市场给出的反映并不算太热情。2019年东莞二手房过户量为34315套，环比略有下跌。

  价格方面，东莞二手房价格为16659元/m ，继续上涨，连续三年价格呈上涨趋势，不过上涨幅度进一步放缓，2019年 与2018年相比，东莞二手房成交价上涨7%。



数据来源：乐有家



数据来源：东莞统计局



数据来源：贝壳研究院

  ②政策：“两天无理由退定”、“终次报价”等有效稳定市场

  2019年楼市调控整体从严，侧重在市场监督、公积金贷款和土拍政策上，打造出多个“首创”政策。在湾区各城逐步放松调控、东莞市场稳定下，预计2020年东莞楼市调控会跟随小范围放松，但限购贷款不可撼动。 



图片来源：合富研究中心

  a.土拍政策：6月首创“终此报价”机制



  终次报价：是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

  影响：相较于深圳土地市场门槛高，条件苛刻，利润薄的情况，东莞成为各路房企虎视眈眈的“热土”，土地新规的实施，有效的遏制土拍过热现象，促进房地产市场平稳健康发展。东莞土地交易市场通过最接近“终次报价”平均价来确定竞得入选人，这使得房地产商拿地会更加理性，避免盲目出价抢地，有利于稳定东莞地价，落实好房价地价的联动机制，促进房地产市场的平稳健康发展。

  b.公积金贷款：5月，公积金贷款可贷额度整体下调，住房公积金个人住房贷款流动性调节系数，由原来的1.4下调为1.3。

  影响：通过对流动性调节系数列表参数的调整，有利于控制个贷率过快增长。但与此同时，缴满3年且有贷款能力的职工特别是首套刚需的贷款需求仍能得到满足。

  12月公积金个人住房贷款新政：公积金贷款期限以年为单位，最短期限为1年，最长期限为30年；已使用商业贷款用于购买本市自住住房的职工，可申请将部分或全部商业贷款转为公积金贷款；异地贷款全面放开户籍限制。

  影响：降低居民购房还款压力；对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请商转公的职工而言，具有较广泛的现实意义；同时扩大公积金使用范围，利于释放需求。

  c.市场监督。1月首创“两天无理由退定”：乙方(买受人)可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》，甲方(出卖人)应当解除本认购书并退还定金。

  影响：为买受人提供一个冷静期和缓冲期，避免非理性购房风险，以最大限度减少后续合同纠纷。

  ③土地：国家队摘得一半土地量

  2019年，东莞共成交30宗商住地，总成交面积390万平，成交金额超过373亿，涉及东莞15个镇街与松山湖，滨海湾新区。30宗商住地由22家房企分别竞得。其中，“国家队”表现突出，共摘得14宗地块，接近出让宗数的一半。



  从各大片区的成交情况来看，城区片区以6宗地、124.6万平成交面积、136.8亿的成交金额荣登东莞供地大户，成交地块主要集中在南城、万江、石碣等区域。

  宗数方面，东部产业园片区胜出，共成交地块7宗，成交面积35.1万平，卖地金额达34.8亿。

  此外，松山湖片区和水乡片区2019年同样表现不俗，松山湖片区卖地6宗，斩金107.9亿，水乡片区卖地5宗，斩金40.7亿。



2019年东莞商住用地成交楼面价Top10

  东南临深片区，由于2018年土地供应量激增，一口气卖出7宗地，占东莞全年宗数的26.9%。2019年供应锐减，仅成交地1宗地块，面积为8.5万平，位于清溪。

  来看看各镇的成绩，寮步以4宗地块的数量胜出，万江与黄江以3宗地块紧随其后，虎门、南城、麻涌、中堂、松山湖、滨海湾新区也各有2宗地块成交，预计2020年，楼市新增供应也将集中在上述板块。

  其余的东城、塘厦、凤岗、大朗等15个镇街2019年均未有地块供应，而长安、莞城，石龙等镇已连续多年未有招拍挂商住地供应。

  值得一提的是，2019年有6宗地价被刷新，挺进前十。



  其中，华润拍下的南城CBD地块备受关注，目前地块同样已备案，备案名为华润万象府，预计在整个2020年，华润的一举一动，还将继续影响东莞城区市场。

  ④2019东莞房价收入比：10.13

  单套总房款200万元/家庭可支配收入197324元=10.13。

  2019年东莞成交平均总价大约区间187-229万元 【1、东莞最新新房均价20812元/㎡（数据来源：东莞统计调查信息网）2、东莞成交主力户型90-110㎡（数据来源：东莞阳光网）】，则取200万中间价格。

  城市常住居民人均可支配收入49331元（数据来源：东莞市统计局2018年报告），则家庭收入以4倍人均收入计算为，197324元。

  ⑤买卖心态：二手没有降太多，南城业主反价严重

  一手房多数是本地客户购买比较多，有部分是已有相应的经济实力，然后购买拿来投资。在镇区方面，刚需市区买不到一手二手的，或者也没有合适的情况下，客户就会跑到镇区，找到合适的也会下手。

  二手房面有一些业主确实挺着急卖的就降价，但是好像没有降到低于市场价太多的。市区方面，南城的业主反价会比较严重，也是因为最近南城商务区建设的比较火的，但是东城还比较平稳，涨价也算是比较缓慢的，镇区应该也差不多。二手客户的话我们遇到一些改善型，他们不是很着急，就是要找那种性价比高的房子就会下手了，但是最近放盘的话也比较少，所以也是在慢慢看没有急着下手。

  ⑥2020预测：“深圳大涨，东莞大涨；深圳小涨，东莞小涨”

  房地产媒体员工认为：“房住不炒”仍然是主基调，估计不太可能会大起大落。地产行业政策趋于稳定，政策会视情况进行微调；从整体来看，未来的房价走势将趋于稳定，既不会出现大涨，也不会过快下降。另有员工认为，2019年是东莞旧改爆发元年，2020年旧改市场将持续爆发；此外，东莞独特的地理位置将继续吸引品牌房企进入东莞，但由于招拍挂市场门槛和开发成本不断上升，预计2020年房企可能会更倾向旧改项目。

  有开发商员工认为，在全面落实因城施策、一城一策的基础上，城市间调控政策分化将成为常态，预计2020年东莞大概率会跟随湾区其他城市出台有关调控松绑的政策。另开发商员工认为，2019年各镇城市更新工作如火如荼，政府出台18条“减负、扩面、提速”举措，预计将更加优化空间环境的管控细则，推动城市更新项目审批提速、落地。同时，2019年的落实的多个旧改项目，也有望在2020年展开。

  自媒体陈先生认为，1、从供应量来看，预计2020年年初将以老盘推新为主。2、随着调控的常态化，楼市有可能进入一个下行周期，在此期间，行业内部变化暗流涌动，板块轮动、行业洗牌，都将发生。另一位刘先生认为，深圳大涨，东莞大涨；深圳小涨，东莞小涨；深圳不涨，东莞也别指望涨。

  ⑦2019热销情况：塘厦稳坐全是冠军

  截止到2019年12月31日，东莞全市成交48533套，塘厦以4232套稳坐全市冠军宝座，全市成交量突破4千套的除塘厦外，还有沙田，以4198套位列第二名。



数据来源：合富辉煌

  2019年成交套数TOP1楼盘是高埗的万科第五城，成交2204套，面积22.1万㎡。成交超1千套的共有四个盘，除万科第五城外，松湖碧桂园天钻、城建御城花园和海逸豪庭分别成交了1516、1099、1062套，位列二、三、四名。

  从总体上看，2019年热盘多分布在滨海湾片区和城区片区，均有三盘上榜。前五名中，有两个项目在滨海湾。此外，松山湖有两个项目，水乡片区和临深片区均有一个项目。



数据来源：东莞中原战略研究中心

  ⑧展望2020年楼市：因大湾区利好，稳中有升

  2020年东莞楼市以稳为主，稳中有升，因为大湾区利好，以及东莞临近广深的区位优势，加上各种轨道交通的开通，可能会刺激房价有所上升。值得投资的区域有东莞城区、滨海湾新区以及临深片区，新入市项目推荐有：国贸中心洋房、保利天际花园、美的招商·东樾花园、万科翡翠花园、融创云玺湾、融创云玥台、华侨城·云麓台。

  本次调查采编人：吴晓燕、谭茜、陈晓璇、张春婷、潘宇凌

  2020年1月20日